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1、上海海上海项目物业管理策划方案理念篇导言 1海上海物业管理策划【一】Hi-SHANGHAI 物管总体思路 3 物管理念 总体构思 人力资源开发【二】Hi-SHANGHAI 文化与商业的融合 8 新文化地产理念延伸 文化与地产结合作用 物业管理之文化内涵塑造【三】Hi-SHANGHAI 物管模式创举与实践 15 集 3 种业态为一体的模式创立 根植与新文化地产，运用与物管实践 物业管理之文化塑造践行导言“出土”于这几个关键词：杨浦、大连路、上海工具厂原址“起源”于这几个曾起过的名字：大连花园、情爱 400、海上海“创立”于这几个关联的名称：上实发展、新文化地产、创意商居区从对多极生态的感知，胎孕
2、于上实发展精神母体中的新文化地产理念终于发出新生命的第一声呤唱，它就是诞生于大连路老工业厂房地块上的全新的海上海新城。海上海 位于上海杨浦区与虹口区交汇处的大连路，建筑用地面积近八万平方米，总建筑面积为二十三万平方米，其中 7 幢住宅建筑面积为九万多平方米，3 幢 LOFT 建筑面积为七万多平方米，商业面积近三万平方米。海上海 临近和平公园和控江路商圈，距上海新一轮城市开发的世纪性工程黄浦江两岸综合开发区域北外滩仅 300 米。外滩、四川北路商业街、鲁迅公园等均在“海上海”3 公里范围左右。从对多极生态的感知，胎孕于上实发展精神母体中的新文化地产理念终于发出新生命的第一声呤唱，它就是诞生于大连
3、路老工业厂房地块上的全新的海上海 新城。海上海物业管理策划【一】Hi-SHANGHAI 物管总体思路 物管理念秉承海上海的专业运营、统一管理之模式；海上海新城投资方充分考虑经营业主的长远投资，保障其利益。投资商上海实业发展股份有限公司、发展商上海上实房地产有限公司，将聘请文化经营公司进行专业运营，统一管理及全程服务达到前所未有的投资方、发展方、经营者、业主、消费者、物业公司六方共赢。物业管理公司作为专业化的服务机构，也将秉承海上海的“文化地产”运营模式之精髓，创新服务理念，创具特色与海上海新城内，各方共享共获收益财富。展现海上海规划的层次空间海上海规划设计和定位，充分展现了“五度规划空间”即：
4、第一层次的城市空间、第二层次是由海上海界定的区域空间、第三层次由建筑体量构成的外部空间、第四层次是为建筑内部空间，第五层次是以人文渗透为主体的精神空间。海上海充分利用建筑布局空间，展示恢宏气势，也展现各个社区功能定位，并作了相应的空间分割。统领总体布局， “四统一”模式运用；要做好海上海物业管理，就必须要将它的层次空间与功能定位相结合，充分运用其特点，进行总体构思布局，在纵横交错的建筑物之间施展物业管理手段和技术，忠实服务于“城民” 。物业管理公司全方位配合海上海运营商“四统一”的模式运用，即“统一店面装修、统一经营布局、统一物业管理、统一营销策划” 。做到统一和多采相结合，既统一而又不单一。
5、满足它的功能定位，点面结合，布局平衡，重点突 现；海上海以创意商业街为中心，东面是创意生态居，西面为引领时尚创意 LOFT;海上海创意商业街用“建筑语言：划分成五大场景制造区块，即：（一）混凝土,（二）金属， （三）玻璃， （四）砖， （五）木材。创意商业街还以 海上讲堂 、 海上剧场、海上会馆 这三大灵魂建筑，创造连绵不断文化活动与新闻事件的源点。物业管理要将这五种商业院落、三座标志性建筑串联，结合功能定位特点，设定二级管理，三个层次运作机制，以点面结合，布局平衡，重点突现的方法划成 5 个业务管理部门，3 个管理区域。 （详叙见“总体构思” ） 。服务体系尽善尽全，渗透全方位、体现全方面；
6、海上海确立的创意行业产业链，也提供完备服务体系。物业管理也将从产业源头开始，全方位渗透，全方面体现服务理念，延伸服务至终。经营与海上海新城配套的服务功能、开设多项软硬件设施，做到想“城民”之所想，提供便民、利民的优质服务。 总体构思提示：针对海上海新城物业管理的各个要素，通过周密的市场调研，深入挖掘未来“城主”生活、工作、交际等活动需求，充分融合海上海的建筑与艺术的结晶，以及最新的物业管理服务理念确立整体设想和思路：1、三大优势建立创新模式作为海上海新城的服务体系支撑1.1 区域优势：海上海“创意居”的创举，极具魅力示范效应以及较强的辐射作用，必将带动杨浦区全面的经济腾飞。1.2 文化优势：上
7、实发展正在开发的 海上海，它不仅是要在文化本体要素中，实现常态生活和文化狂欢、物质消费和精神享受、建筑空间和概念空间、进行式情节和未来式前景的有机融合，还要按照产业生态原则，主动促进人才与资本的自由结合。既引进国内外文化企业的地方总部，又设立小型的特色鲜明的工作室和专业店，以实现对上海地产文化缺失项目的有效补白。1.3 企业优势：上实发展文化地产品牌优势，为海上海 的文化积淀夯实坚实基础；上实物业 管理公司聚集人才、品牌、经验的优势，为海上海新城的物业管理发展奠定了基础。海上海 新城的前瞻性的规划，使公司充满信心在最短的时间内将海上海新城创建为国家级优秀示范商务住宅小区。明确的发展方向如下：上
8、实物业 以 “专业规范严谨的管理，综合高效热忱的服务，为业主/使用人创造美好的生活和工作环境而不懈努力。 ”作为企业的质量方针。理念：时时以一流标准要求自己，事事用服务观念对待业主。宗旨：业主至上，服务第一，寓服务于管理之中。思想：业主并不总是对的，但他永远是第一位。要求：把今天的事做到最好，明天的事也考虑周到。目标：满足业主需求和超越业主合理期望。态度：不能带不字作结束语。诚信：说到的一定做到，做到的比说到的更好。精神：务实进取，追新创优，在现代化管理进程中不断追求提升和完美，力求管理一流，服务一流，员工素质一流，综合效益一流。我们可以承诺：项目完工一年内创建上海市优秀示范小区；全部项目完工
9、两年内，将海上海新城争创国家优秀示范小区/大厦。我们的工作重点：为智能化设施的运行、维护和开发度身定制一套维保、运行实施方案。积极与政府部门加强沟通与协调，取得支持，沟通创建一流的文明城区。确保治安事件发生率为零。我们将实施两步方案：入住期以人防为主，技防为辅。常规期以技防为主，人防为辅。依靠现代化的实施和上实物业卓越的管理，让 海上海的业户尽享安宁与平安。对业户的装修运用上实物业 成功的管理经验，采取统一布局、统一装修、统一管理、统一营销的方式，做到“有章可循，违章必纠” ，预防为主，将违章控制在萌芽状态之中。导入 CIS 形象识别系统，创一个国际品牌形象，塑造一流的管理形象。我们的工作措施
10、是：智能化管理上的三步到位：住户培训到位，物业从业人员培训到位，工程维修到位。定期与政府部门沟通，多开工作会、联谊会。对社区精神文明建设，取得政府部门的支持和认可。由于是开放式“城区和街区” ，在安全管理上，将运用现代化手段，三防结合，确保安全。人防采取快速推进法。中控统一指挥调度，强调多重结合， “巡岗”与“固定岗”相结合。全面防范与重点防范结合， “小围合”和“大围合”结合。在充分强调自我防范的前提下，以技防为主，运用智能化保安设施和监控系统，综合布防，确保万无一失。管理采取情、理、法手段并用，加强现场督导，确保无违章装修。在审核上严格把关，职能部门齐抓共管，将违章消灭在萌芽之中。精心养护
11、小区、街区的绿化，水景，实施垃圾分流，强化“城区” “街区”环境美化建设。养护好已有绿化，实施由地面向空中进展的立体式绿化工程，加强对商户环保意识的灌输，增强所有人员的环保健康意识。做好水池管理定期清理污泥，配备施工船只，清理水葫芦等垃圾，确保水系达到国家环保标准。垃圾分类收集，建立回收系统。加强社区文化建设，整合各区域形象，开展各种形式的文化娱乐健康活动，建立商户健康档案，让商户享受温馨，陶冶性情，形成一种健康向上的氛围。运用科技手段，合理调度，有序停车。加强引导，杜绝乱停乱放现象，杜绝路面乱停及喇叭噪音。分片管理与中心管理相结合，实行首问负责制。员工一岗多能，一专多能。发挥公司整体优势，对
12、电梯、保洁、保安、道路、水域、商务、文化娱乐、车辆管理等方面实行专业化管理，全方位降低成本，为业主/商户提供更多的无偿服务，让它们受益受惠。公司要为海上海新城管理设立一个“文化策划专员”职位，专门负责联络海上海营运商，协助他们招商、商业文化策划和活动；弘扬发展商的“文化地产”经营理念；制定物业公司执行计划，配合行动，全面支持创意商业街、LOFT 商业裙楼的各项营运需求。特别举措 搭建平台以开发商创造的硬件为基础，依托营运商搭建的平台，将物业管理服务溶入至日常运作中，充分体现物业的增值保值之功效；引入高科技、智能化的技术手段，提升高端物业管理服务。全面导入 CIS 形象和 ISO9001、140
13、00 体系管理 CIS 形象导入是海上海 整体形象的组成部分；将 ISO9001、14001 质量和环境体系引入海上海物业管理范畴，为提升海上海新城整体管理形象打下良好的基础。 人力资源开发优秀管理人员是上实物业 最宝贵的资产，公司强调人力资本增值目标优先于财务资本增值的目标。企业只有管理好人，才能管好事。所以从这层意义上来说，经营企业其实就是做人的工作。而做人的工作，应在自我培养与开发的同时，积极从外部招聘引进“专才” ，为企业培养一支过硬的员工队伍。上实物业 人员管理的宗旨是以人为本，善待员工，规范管理，人尽其才。在 海上海物业管理工作中，公司将创立了旨在对人才创造力进行管理对人才潜能进行
14、开发的人力资源管理体系，启动“四优”工作，即：选优、培优、用优、留优。特别需要择优一批懂得文化艺术与文化经营和管理人才。为企业文化再造奠定基础、为公司今后承接类似海上海新城这样的物管项目创造条件。上实物业 将秉承 上海实业集团的人才观，运用压力机制和激励机制，量才录用，知人善任，为人才的培训创造良好的空间，最终激励员工为企业尽心竭力，追求人才资本增值。上实物业 的人员管理体系由五部分组成：确定标准、严格招聘上实物业 在 海上海项目管理中将遵循上述用人标准，确定了以下几项相关指标：a、知识层次。为了符合高端物业管理的要求，管理层人员除要求 100%的中专以上文化程度以外，部分岗位引进本科以上的专
15、业技术人才。操作层人员全部要求高中以上文化，保安岗位必须要求是退伍军人、保安人员，以保证队伍素质；维修岗要求全部持证上岗。b、录用考核。所有管理层人员，除经过正常的笔试、机试，心理测试等录用考核外，必须通过外语，电脑使用、智能化基本知识的考核，成绩合格者方可录用，作业层人员要通过技能考试。c、人员配置比率。加大管理人员的配置比率（本项目物业管理人员与操作人员的比率为 1:1.8） ，符合高科技、高智能化管理的要求，使管理队伍实现由劳动密集型向知识密集型转变。d、年龄结构。经理级决策人员 35-50 岁、管理层员工为 26-45 岁、保安员为 20-30 岁、其他操作层员工可放宽到 20-50 岁。e、工作经验。所有管理层员工除必须具有物业管理经验外，还需有其他相关管理工作经历，也包括物业管理经验尚不足的、年轻的员工。量才适用、合理配置素质机制配置机制组织机制绩效机制激励机制制订素质标准严格录用考核培训培养提高制订规范管理形象规范管理分层管理措施工资福利等物质保障荣誉晋升等精神奖励人员管理 工作岗位设计合理配置人务量化考核、素质评价末位淘汰、优化组合为最大限度地发挥人员的主动性和积极性，充分挖掘员工的潜能。上实物业 将对企业人力资源进行有效的配置，合理设计各工作岗位的工作内容和职责范围，目的是使人适合于
