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1、上海浏河老年公寓项目可行性研究报告本项目总占地面积 420 万平方米(按容积率 0.5 左右估算) ,总建面约 210 万平方米,开发周期约 8 年左右我们建议本项目老年公寓实施滚动开发,组团排列,可按照 4 期来开发 (从开发到售完) ,每期两年,每期开发老年公寓建筑面积 11.5 万平方 米上.配套可以根据我们项目进程分批开发,但一期开发时老年公寓,服务中 心,敬老院,康复中心,活动中心必须同步建设.根据上述计划,本项目老年公寓全部建成后,总建面约 52.3 万平米, 约占地块开发计划的 31%左右.按老年公寓容积率 0.6 左右估算,占地 面积约 87 万平米,约占总占地面积的 20.7
2、5%.-1-第一部分对象市场分析-2-本项目开发必要性三大市场支撑:壹:全国老龄化已成为重要的社会问题人口老龄化提前达到高峰. 在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化. 在多重压力下渡过人口老龄化阶段 上海市进入老龄化加速发展过程贰:目标客户自身需求改变老年人口的不断增加,引发了一系列社会问题 老年人的消费观念有了根本性的转变 随着老年人文化层次的提高,越来越多的老年人对晚年生活的精神追求越来越重视 上海 250 万老年人中有 74.4%较多的老年人想改变居住现状 社会上空巢家庭的逐渐增多 老年人跨城市居住的区域观念有所转变 上海与太仓由史以来的地域情感逐渐加深 老年人及其子女对国际上流行的养
3、老方式的认同叁:目前上海老年公寓情况不佳养老机构的数量明显不足 养老机构布局和档次不尽合理 养老机构设施简陋老化 缺乏政策扶持,开发成本是太仓的 2-3 倍-3-一,上海市人口结构现状老年人比重逐年增加,上海市进入老龄化加速发展时期 未来 3 年内老年人将增加至少 22.5 万人 上海老年人经济情况转好,购买力有所加强(一)上海市老年人口逐年递增,06 年达到 275.62 万人,占全市人口比重 20% 以上,未来将进入老龄化加速发展期2005 年,全市 1357 万人,户籍人口中 60 岁及以上老年人数量为 266 万人,占全市总 人口的 19.6%.截至 2007 年 1 月,上海市民政局
4、,统计局公布的本市老人人口最新统计信 息显示,去年申城老人比前年增加 9.25 万人,60 岁及以上老年人口达到 275.62 万人,首次 突破 20%.2010 年-2020 年将进入高速发展期.-4-(二)20072010 年上海市老年人口每年将增长 7.5 万人我们在 2000 年以前对今后上海老龄化的趋势作了大致的预测, 大致可以分成四个阶段: 从 2000 年到 2005 年称为平稳发展阶段, 当时预测老年人口年均将增长 2 万; 第二个阶段是 从 2005 年到 2010 年,称为中速增长期,老年人口年均增长 7.5 万;第三个阶段是 2010 年 到 2020 年,称为高速增长期
5、,年均增长 14 到 15 万;第四个阶段是从 2020 年到 2030 年, 上海的老年人口将有一个增长的高峰期 ,老年人口要达到 460 万左右,占总人口的 32%,-5-也就是说三个上海户籍人口中有一位是老年人.通过分析 20072050 年上海市人口老龄化发展预测数据, 未来本市户籍和常住人口老龄 化发展将主要有以下几个特点: 1,未来本市人口老龄化将达到一个非常高的程度,到 2050 年,户籍老年人口将增加 172.67 万人,达到 439.04 万人;常住老年人口将增加 150.05 万人,达到 449.43 万人. 2,未来本市人口老龄化将在 20102020 年间经历一个高速发
6、展的时期,在 20252030 年间达到老龄化发展的高峰,之后老年人口呈下降趋势,但是总体上仍将维持在相对较高 的水平. 3,本市高龄化将在 20252040 年间经历一个高速发展的过程,比老龄化的高速发展滞 后约 1520 年左右,并在 20402045 年间达到高峰,之后高龄化的比例将略有下降. 4,未来本市总抚养系数主要受老年抚养系数的影响.老年抚养系数随时间的发展越来 越高,在 20252030 年前后达到高峰.随后略有下降但仍维持在较高水平,20402045 年前 后将进一步提高. 从户籍和常住的老年人口抚养系数的比较, 以及不同年龄段分组的老年人 口抚养系数的比较可以得知, 持续引
7、入外来人口和推迟退休年龄对减轻未来上海市抚养压力 具有非常积极的作用.(三)上海老年人口经济支多收少,老年人住房需求水平下降 1,老人收入平均水平每月 1077 元,老年人人均收入逐年递增 老年人口养老金水平与退休前的单位性质和从事的职业有密切的关系.其中,党政机 关平均养老金最多,为 1837 元/月;事业单位次之,为 1390 元/月,国营企业第三,为 1016 元/月,集体企业第四,为 732 元/月,而农户最少,为 409 元/月.但总体上海市老 年人人均收入每年呈现上升态势.2,老年人支出水平提高,支出项目发生转 变 随着收入水平的提高, 被调查老年人口的支-6-出水平也不断提高.2
8、005 年被调查老年人口的月平均支出 724 元,比 1998 年增加 268 元. 在所有支出中,饮食支出仍然是老年人口最主要的支出项目,但比重在降低(从 1998 年的 56.1%下降到 2005 年的 42.6%) ;房屋水电煤气费用,给子女(孙辈)或其他亲属补贴也仍是 两个重要支出项目,但比重也都在下降;而医疗费用比重在升高,并成为第二大支出项目.这一方面表明,调查老年人口消费水平还处于较低水平,支出项目仍然是食品,房屋水 电煤气费等生活必需型消费,另一方面也表明,随着上海经济社会发展,老年人口的生活水 平与生活质量也有了明显的改善, 这突出表现在支出项目发生了重大变化, 如在支出项目
9、中, 生活必需型支出如食品,房屋水电煤气费用等支出所占比重明显降低,而交通通信,学习娱 乐等项所占比重明显上升.3,老年人口经济状况特点 以 1998 年,2003 年和 2005 年开展的三次上海市老年人口状况与意愿调查为基础,考 察了上海老年人口经济现状,发展趋势及差异.主要结论有: (1)上海老年人口的收入水平,支出水平,经济总体水平在不断提高,但与全市平均 水平相比还比较低,且差距仍在扩大. (2)男性老年人口,城镇老年人口收入来源侧重于稳定,有保障的养老金;女性老 年人口, 农村老年人口的收入来源侧重于不稳定, 没有保障的子女(孙辈)或其他亲属补贴. (3)生活必需型支出所占比重明显
10、降低,而交通通讯,学习娱乐等项所占比重明显上 升.从单个项目来看,饮食支出仍然是最主要支出项目,但医疗费用逐渐成为重要的经济负 担. (4)女性老年人口,高龄老年人口和农村老年人口是经济弱势群体,他们收入少且缺 少保障,消费水平低,对经济状况总体评价也低.-7-二,上海市老年人口居住现状老年人独居占老年人总人口的 70%以上 ,上海老年人独居现象明 显 上海老年人居住以独居为主,以社区服务为依托,以养老机构为 补充(一)上海目前老年居住模式比较1,合居模式. 合居是指老年人与子女或其他亲属居住在一起.合居模式顺应我国目前以家庭养老为 主,社会养老,社区养老为辅的养老模式,对社会,家庭和老人都有
11、益处.但是,由于代际 生活习惯的差异性,家庭人际关系的复杂性,市场经济条件下人口流动的频繁性,合居模式 面临挑战. 据浙江省和上海市的调查, 老人与子女不住在一起的一代人家庭和两代人家庭合 计占 52.2%,上海市区约有 38%的老人系孤身或不与子女,亲属住在一起.即便有些老人与 家人合居,老人与子女,婿媳关系紧张的也占有一定的比例,老少关系不和睦,甚至发展到 小辈虐待长辈的家庭占 5.22%.2,独居模式. 独居是指老年人独立居住.由于受现代生活方式的影响,特别是住房条件的改善,越 来越多的老年夫妇选择和已婚子女分居.在北京,天津和上海三大城市中,人口不超过三人 的家庭,分别占总户数的 63
12、.72%,61.66%和 71.52%.独居模式符合现代社会生活方式,代际之间干扰少,家庭关系简化,对有生活自理能力 的老人和正承担社会家庭双重压力的已婚子女来说都是理想的选择,但随着老人年龄增大,-8-生活自理能力下降,加上子女疏于探望,老人的寂寞孤独和生活不便随即凸现.长春市心理 卫生研究所所长郑晓华指出:现在有很多老人不愁吃穿,但由于子女远离身边,缺乏交流, 精神上其实非常孤独.老年人如果长期处于心理孤独状态,首先会带来情绪上的改变,表现 在情感脆弱,容易灰心,进取心差,自卑,自责等心理症状.这些心理症状比病痛更加折磨 人.如果得不到及时的排解和安抚,便会导致 老年性痴呆症等一系列心理疾
13、病.更有甚者, 独居老人死去多日无人知晓的极端悲惨事件 不断出现报端.3,毗邻模式. 毗邻是指老人与子女或其他亲属相互独 立但邻近居住.毗邻而居,既没有合居时容易 产生的代沟矛盾,又容易做到经常探望和相 互照料,是目前较为理想的老年居住模式.但 要形成这种模式, 一要父母和子女有建立这种 居住模式的愿望; 二要有合适的毗邻住房可供 选购;三要有购买合适毗邻住房的经济势力; 四要在需要时有一方能做出牺牲或让步.例 如,由于居住地点,居住环境的限制,为照顾 子女上班,孙子(女)上学,就需要老人做出 牺牲或让步,搬到邻近子女的地方居住.由于 同时达到以上4 项条件有一定难度, 目前能做 到毗邻居住的
14、,为数还不多. 4,集中模式. 集中模式是指老年人居住在老年服务-9-机构安度晚年的模式.集中模式大致可分为老年公寓,老年社区,养(敬)老院三种形式. 随着四二一家庭结构的形成,集中居住模式日渐盛行,但由于老年服务机构数量少,更 重要的是设施好的收费高,收费少的配套设施差,服务水平低,致使集中模式在我国并不盛 行.目前,我国各类老年社会福利机构共有养老床位 120.5 万张,平均每千名老人占有床位 仅 8.6 张,与发达国家平均每千名老人占有养老床位 5070 张相比,相差甚远.另一方面, 现有社会养老机构入住率低 .2005 年 11 月,郑州市 28 家在册的养老机构总床位 3157 个,
15、 入住老人不过 1468 位,平均入住率仅为 46.5%.郑州市民政局社会福利处处长王林指出: 造成这种现象的关键原因,就是这些养老机构价位较高. (二)适合我国国情的老年居住模式探 析鉴于我国人口老龄化的特点, 经济社会发 展水平的制约,综合传统家庭文化观念的影 响,以家庭居住为核心,以社区服务为依托, 以养老机构为补充的老年居住模式适合我国 国情,是一种最佳选择.1,以家庭居住为核心. 居家一直是我国最主要的老年人口的户 居方式.根据第五次全国人口普查长表资料, 在 12798.21 万老年人口中,有 12755.98 万老 年人口居住在家庭户中, 其比例高达 99.67%, 只有 42.
16、23 万老年人口居住在集体户中,其比 例仅为 0.33%. 之所以提出以家庭居住为核心 是因为: 中华民族有孝敬老人的优良传统. 在源远 流长的中国传统文化中, 孝文化无疑占有一定 - 10 -的地位.四世同堂,与父母共居无疑是尽孝的基本形式. 适合养老模式的发展.2006 年 3 月 1 日,全国老龄工作委员会办公室常务副主任李本 公在第二次全国老龄工作会议上指出:中国提倡的居家养老模式是最经济,见效最快,符 合中国国情的,也是经济上,精神上,感情上让老人满意的养老模式.符合老人生理,心理的发展.许多老年人在身体健康状况允许的情况下,一般倾向于与 子女分居,但随着年龄的增长,健康状况的下降,特别是当行动自由越来越不方便之时,又 希望能与子女住在一起,以便能得到子女的照顾.另外,多数老人有金窝银窝,不如自家 土窝的居家心理,愿意在自家颐养天年,希望儿孙满堂,喜欢子孙绕膝.老年住房条件的改善为合居提供了
