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1、车站北路项目定位报告2007年 7月项目定位报告目 录区域房地产市场分析项目 位分析销售和经营模式探讨销售价格推想附件报告项目定位报告区域房地产市场分析项目定位报告开福区规划定位：开福区是长沙市面积最大、人口最多的城区，同时开福区可供开发的存量土地占全市总量的一半以上，是长沙市最有发展潜力、最具发展空间的城区。根据总体规划原则与要求，结新区城市发展实际与潜力，确定长沙市开福区功能定位为：以房地产业、商贸和旅游、物流为主导产业，兼有行政、商务等多功能的新型生态城区。项目定位报告开福区房地产版块定位：以开福区政府为核心的政府片区；以新世纪新城为核心的新世纪片区；以鹅羊山为核心的鹅羊山片区；以青竹湖
2、为核心的青竹湖外商城片区；以四方坪片区为核心的商务中心及高尚新城 。项目定位报告开福区房地产供应情况分析 ：开福区目前各类可售物业约三十几个，包括广福园经济实用房小区。区内大部分拟建或在建项目的规模非常大，目前最具代表性的项目有金鹰城圣爵菲斯、珠江花城、绿城青竹园、万国城 尼斯小城、顺天黄金海岸、创远鹅羊山项目，其中绿城 青竹园占地 3000亩、威尼期小城2700亩。由于开福区具备长沙较好的山水资源，因此在房地产产品供应上有别墅、多层住宅和小高层住宅几大门类。2005年以来，开福区又先后新出让一批房地产开发用地，其中有 3幅 50万平米以上用地。未来开福区房地产供应将持续加大项目定位报告开福区
3、房地产销售情况分析 ：从今年第一季度长沙市楼市销售面积、销售套数、销售金额的十强排行榜来看，开福区楼盘来势汹汹，其中尤以四方坪片区的万煦园威力巨大，从屈于销售面积中的亚军席位，却夺得了销售金额十强榜的冠军。另外，如果剔除了经济适用房项目的十强排行榜，万煦园就是连夺三冠（销售面积、销售套数、销售金额之三连冠） 。项目定位报告这表明四方坪片区的住房需求极其旺盛一是由于开福区更甚于四方坪片区，由于车站北路和棚屋区的改造进程加快，从而产生许多拆迁房需求。二是由于开福区可供开发的存量土地占全市总量的一半以上，是长沙市最有发展潜力、最具发展空间的城区，为各大房地产开发公司提供了很大的演绎舞台。使得消费者对
4、于北城的认识度加深。三是因为四方坪片区在处于旧城市中心的边沿，位于长沙城东扩的前沿地带，城市城区的发展其首当其冲。四是由于城市化的发展和市政配套设施的不断完善，消费者有北城的 南帝北丐 的消费心理逐渐弱化。随着北城房地产的逐步升温，北城也相应的成为长沙居民臵业的又一热点区域。项目定位报告开福区房地产价格分析： 区政府附近住宅物业销售价格约在 2000元 /平米； 金鹰城区域住宅价格约在 2500 3500元 /平米不等； 在偏南区域销售价格约在 3000元 /平米。 目前，四方坪片区商品房销售价格在 2700平米 的区间，销售均价约为 2800元 /平米 。项目定位报告占地面积 92143总建
5、面积 20万总户数 1500户容积率 0 5%车位配比 1:高层、高层、写字楼层数 6积（）二房 85 房 110 四房 148 - 165主力户型 三房二厅 主力面积 110争个盘分析 0商铺价格 90000物业形态 底商、步行街项目经济指标 户型定位商业指标项目定位报告销售价格：平均价格： 2700元 / 最高价格： 3000元 / 最低价格： 2300元 /客户群体：主要来源于国防科大教师、四方坪片区拆迁户、南方航空、湖南省广电中心、私营业主。营销分析：1、主题定位：粹取中国建筑神韵的东方文化社区2、广告：典藏文脉 亲切中国3、宣传推广：不连贯，只做节点式宣传4、销售情况：一期已经售完，
6、二期销售率 70%左右。项目定位报告占地面积 170亩总建面积 户数 792户 容积率 1 83绿化率 65 33% 车位配比 1： 1物业类别多层、小高层 层数1栋 12、3栋 17层竞争个盘分析 左岸春天户型 面积（） 比例（ %）二房 905%三房 1100%四房 140左右 21%复式 1800%错层 200%主力户型 三房 主力面积 110型定位项目定位报告销售价格：平均价格： 3300元 / 最低价格： 3000元 /客户群体：主要是湖南省广电中心、国防科大、南方航空的高收入人群和私营业主。营销分析：1、主题定位： 法式尊邸 人文世家2、广告：左岸三期水景呈现尚品居3、宣传推广：由
7、于前期负面影响太多，所以不做任何宣传推广。4、销售情况：一期已经售完；二期销售 90%；三期五月底已开盘。项目定位报告占地面积 9781总建面积 户数 512户容积率 6绿化率 32%车位配比 1:数 28、 29层户型 面积（） 套数 比例一房 31 64二房 62 31四房 8 5主力户型 一房一厅一卫 主力面积 48竞争个盘分析 时代先锋商业面积区间 34商业面积 3560主力面积 100 物业形态 底商、郡楼项目经济指标 户型定位商业指标项目定位报告销售价格：平均价格： 2600元 / 最高价格： 3050元 / 最低价格： 1998元 /客户群体：主要为投资客、年青白领阶层及外地经商
8、者，包括湖南省广电中心员工、南方航空员工、国防科技大学年青教师、四方坪批发市场经商者。营销分析：1、主题定位：抢占北城个性化小户型 29层高层公寓2、广告：我有我性格3、宣传推广：项目接尾期，不再作宣传推广。4、销售情况：商业已经全部售完，住宅部分销售率达 90%以上，提供 8成 30年按揭。项目定位报告占地面积 5万总建面积 17万总户数 1049户 容积 率 2 8绿化率 55% 车位配比 1： 高层 层数 11 17层户型 面积（） 套数 比例二房 90 96 155 14 8三房 109710 67 7四房 148195 18 6五房 184 17 1 6主力户型 三房二厅 主力面积
9、120竞争个盘分析 四季美景 水木轩面积区间 19商铺数量 未定主力面积 80 物业形态 底商项目经济指标 户型定位商业指标项目定位报告销售价格：平均价格： 2500元 / 最低价格： 2200元 /客户群体：主要为初次臵业者，包括四方坪片区的工薪阶层、拆迁户、周边小经营户和外地经商者。营销分析：1、主题定位：纯板式经典阳光精品住宅小区2、广告：精致生活 菁英空间3、宣传推广：结合销售进度，但不连贯性宣传。4、销售情况：销售率达 30%项目定位报告总建面积 化率 38%总户数 335户 容积率 业楼车位配比 1: 新家园 佳兴名苑面积（） 比例（） 未售比例（）6033 028 1020 40
10、10 606 801 售磬2002 80主力户型 三房二厅 主力面积项目经济指标 户型定位项目定位报告销售价格：平均价格： 3050元 / 商业价格：一楼 12000元 / 、二楼 5800元 /客户群体：主要为初次臵业者，包括四方坪片区的工薪阶层、拆迁户、周边小经营户和外地经商者。营销分析：1、主题定位：北城智能化高尚小区2、广告：美好生活 从新家园开始3、宣传推广： 销售接近尾期，基本上没做宣传4、销售情况：销售率达 90%以上。项目定位报告四方坪片区项目概述通过调研分析可以看出，虽然四方坪片区的房地产开发量较大，项目竞争也很激烈，但整个片区楼盘的品质都比较低，各项目主要还是利用低价策略在
11、进行竞争；各项目的产品定位比较单一，基本都是以住宅为主，没有能很好的组合产品，提升项目品质和提高项目内涵，项目宣传推广的力度和密度也过低，产品推广的连贯性不够，没有能注重工程施工过程与营销推广过程中的细节营销；市场定位比较集中，基本都是针对中低阶层消费者，同时，各项目的住宅主推面积也都过于集中在 110 130 左右，使得项目竞争更加同质化。从现在的各项目销售情况来看， 80 以下的中小户型基本上没有，180 以上的大户型也是非常的少 。 ；项目定位报告本项目地块周边预计同档期在建与待建项目1）四季花城百花园（地块 项目为安居房用地，位于我们项目的西侧 , 拟建 9栋 18层。2）省直属机关（
12、地块 项目我们项目的东侧，是省工会的单位自建房，拟建综合楼。3）四方大道与百花园路交汇处（地块 项目我们项目的东北方向，拟建高层。4）四方大道与工农路交汇之东北方向（地块 项目我们项目的东北方向，拟建 4层郡楼 26层住宅的高层商住楼。项目定位报告区域商业地产市场分析项目定位报告开福区商贸发展呈现以下特点：（ 1）与国际接轨的新型商业业态蓬勃兴起。落户开福区的知名商业企业有排名全球第五的世界 500强德国麦德龙；有法国法兰西施公司资本为背景的深圳新一佳超市；美国的普尔斯马特超市黄兴北路一期竣工后，金满地将于今年上半年开业；八一桥北边将建成手机等通讯工具为主的 位为电讯产品大超市。项目定位报告区
13、域商业规划展望 开福区商业规划 绣家纺、生产资料、汽车、农产品、水果、海鲜和物流转运为主； 四方商贸中心 以汽车和会员超市为主，现有 20多家国内外品牌汽车销售店和麦德龙，还准备在此处兴建一个 200多亩的大型汽车超市。项目定位报告开福区商业发展方向 以精品市场群为代表的五一广场商务中心； 以生产功能为主，包括金融、贸易、信息、广告、法律服务等，重点以金融服务为特色，生活为辅的松桂园商务中心； 以零售商业、餐饮业、娱乐业为主要内容的生活服务业为主的中山亭商务中心；以超市、中高档住宅、金融、信息营造的伍家岭商务中心； 以超市、中高档住宅、餐饮娱乐、旅游休闲、商务会展于一体的四方坪商务中心。项目定
14、位报告四方坪区域商业状况分析项目定位报告区域商业经营业态 汽车销售、维修 银行、电信、餐饮、娱乐 超市、便利店、各种杂铺项目东面是麦德龙超市，是一个大型的生活超市，主要针对团购做批发；项目东南三一大道两侧集中有几个品牌性的汽车销售、维修中心；项目东北侧有四方坪建材市场，但是经营状况不好，未能形成气候；项目东北角、北面是四方坪小区和红商小区，整个小区全是一层底商形式的住宅楼。此类商业体量较为庞大，但是因为前期没有进行具体业态划分，造成经营业态凌乱的状况，主要以小杂货、小建材、小酒家、发廊、汽车维修和药店经营为主。项目定位报告商业房租金调研通过了解测算，本区域内商业房的租金价格约在以下范围内 一层租金约在 平米 /天 二层租金约在 平米 /天 三层租金约在 平米 /天 四层租金约在 平米 /天以下项目定位报告商业房现状分析由于区域内整体商业经营不是很成熟，多数都是零散型的商业经
