房地产市场背景分析

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1、2.1 投资环境分析2.1.1 政策环境分析2010 年我国房地产发生了史上最为严厉的调控。总体说来调控呈现“三波”推进形态。第一波为以“ 国十一条 ”为代表的紧缩型调控，第二波为以 “国十条”为代表的打压型调控，第三波为以“9.29” 新政为代表的管制型调控。三波政策，严厉程度不断升级，共同组成了这轮堪称史上最严厉的宏观调控。从政策出台的机制分析，1 月 10 日，国务院办公厅出台的“国十一条” 主要是进一步细化去年 12 月 14 日的“国四条” ，但与“国四条”“有保有压”相比“ 国十一条”明显着重强调 “压”的一面，成为我国新一轮房地产紧缩政策的起点。 “国十一条”后，所有二套及以上都

2、严格化，且以家庭为界定标准。2010 年 4 月 17 日，国务院发布“国十条” ，提出“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，政策严厉再次升级。 “国十条”不仅重申建立考核问责机制、增加住房有效供给、加快安居工程建设等问题，更进一步紧缩政策，提出了“二套房贷首付不低于 50%”、 “限制外地人购房 ”、 “推进房产税试点 ”等从未有过的严厉措施。2010 年 9 月 29 日，多部委新政出台。以巩固楼市调控成果为目的， “国十条”中“30% 首付款 ”、 “停发第三套及以上住房贷款”、 “停发无证明非本地居民住房贷款”等政策被进一步强化，并推广至全国。同时新政还要求“ 房价过高、上涨过快、供应紧张

3、的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”，掀起了我国房地产宏观调控的又一高潮。通过信贷政策，抑制需求和增加供给成为调控的主要手段，该调控手段虽然在短期内达到一定效果，但从中长期来看，市场必有报复性反弹，市场可能出现大起大落状况，对整个市场发展带来较大影响。 进入 2011 年，国家继续巩固了 2010 年发布的政策，如下表所示：时间 措施 要点2011-1-18银监会：继续实施差别化房贷政策对平台贷款，要严格控制增量风险，并按照既定部署加快存量分类处置。要落实贷款“三查” ，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查。对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。2011-1-26 新“国八条”

4、 无2011-2-21 住建部与地方签订保障房责任书 完成 1000 万套保障性安居工程住房的分配任务2011-4-6 住房公积金存贷款利率调整 五年期以上公积金贷款利率上调 0.2 个百分点2011-5-1 一房一价“一房一价”是指开发商必须“明码标价” ，在售楼处张贴每套房产的价格等相关信息，包括基准价、浮动幅度、综合差价、销售单价、总价等具体情况，公示后不得擅自上调。且新房的销售价格不经物价部门核准不得销售。2.1.2 宏观经济环境分析成都市 2010 年国民经济和社会发展简汇：2010 年，全市实现地区生产总值 5551.3 亿元，比上年增长 15.0%。其中：第一产业实现增加值 28

5、5.1 亿元，增长 4.1%；第二产业实现增加值 2480.9 亿元，增长 19.8%；第三产业实现增加值 2785.3 亿元，增长 11.8%。一、二、三产业比例关系为 5.1:44.7:50.2。全年地方财政一般预算收入 526.9 亿元，增长 36.0%；其中税收收入 372.2 亿元，增长 31.5%。1.旅游方面：全年接待国内游客 6738.3 万人次，比上年增长 22.3%；国内旅游收入 584.6 亿元，增长 20.5%；组织出境旅游人数 46.9 万人次，增长 78.4%；接待入境旅游者 80.2 万人次，增长 24.1%；旅游外汇收入 2.9 亿美元，增长22.2%。年末全市

6、三星级以上饭店 108 家；旅行社 260 家。2.固定资产投资：全年固定资产投资完成 4255.4 亿元，比上年增长5.7%（扣除灾后重建投资，增长 10.6%） 。民间投资完成 2564.8 亿元，增长18.0%。全年新增固定资产 2518.6 亿元。分产业看，一产业完成投资 47.4 亿元，下降 31.2%；二产业完成投资 1320.2 亿元，增长 2.8%，其中工业投资 1301.3亿元，增长 3.8%；三产业完成投资 2887.8 亿元，增长 8.0%。3.房地产投资：全年房地产投资完成 1278.3 亿元，比上年增长 35.3%。含预售在内的商品房销售面积 2559.3 万平方米，

7、下降 5.0%，其中住宅销售面积2289.9 万平方米，下降 9.6%；实现商品房销售额 1519.3 亿元，增长 14.3%，其中住宅销售额 1334.4 亿元，增长 8.1%。2.1.3 中观经济环境分析一、 成都市 2010 年土地市场2010 年成都市供应土地 556 宗，共计面积约 45772 亩，同比分别增加 136宗和 7502 亩。全市共计成交土地 464 宗，面积约 36999 亩，较 2009 年分别增加了 102 宗和 4952 亩。1.主城区土地市场 图 2-2-1 成都三年来土地成交面积情况图2008 年以来，成都主城区土地成交逐渐增加，2010 年成交面积约 474

8、8 亩，同比增加约 340 亩。 图 2-2-2 城镇混合住宅用地土地楼面地价情况图近三年来，成都主城区城镇混合住宅楼面地价约 4544 元/平方米，同比上涨 42.8%。根据楼面地价预估，这些项目的综合成本约在 7500-8500 元/平方米，与成都目前住宅均价基本持平。可见，因土地成本攀升因素，成都房价仍将上涨。 2.2010 年主城区土地供应状况 2010 年，成都主城区供应土地 82 宗，共计面积约 5682 亩，同比分别增加7 宗和约 610 亩。图 2-2-3 2010 年土地供应放量土地供应与政策调控有较大的关系，“新国十条”之后的 5-7 月成都土地市场（一级市场）较为低迷；二

9、级市场于 8 月中旬开始反弹，一直持续到年末，此间土地频频推出，12 月达到年度高峰，供应 21 宗，共计面积 1766.5 亩。 图 2-2-4 成都土地用途情况图数据显示，2010 年住宅兼容商业用地供应 37 宗，共计面积约 2204 亩；商业兼容住宅用地供应 23 宗，共计面积 2286.9 亩。同时商业用地和商业金融用地分别供应 428.7 亩和 719.3 亩。 3.2010 主城区土地成交状况 土地成交方面，全年主城区成交地块 74 宗，面积约 4748 亩，较 2009 年分别增加 8 宗和约 340 亩。 土地总体交易均价约 729.2 万元/亩，同比上涨 30.9% 住宅和

10、商业类物业可建面积基本相当。 图 2-2-5 2010 年各类物业可建量根据成交地块相当指标计算，2010 年成交地块的可建面积约 1242.4 万平方米，其中住宅约 628.6 万平方米，商业类物业约 613.8 万平方米。 据统计，2010 年成都主城区成交住宅面积约 830 万平方米，2010 年成交地块可建住宅尚不足成都主城区一年的住宅销售量。若这一状况不得以改变，可以预计，2011-2012 年成都主城区住宅将呈现供不应求的局面。 4.2010 年各郊县土地市场情况图 2-2-6 各区县可建量根据地块相关指标，大邑以超 1000 万平方米的可建量位居首位，其次是新都，约 934 万平

11、方米，青白江和郫县的可建量约 600 万平方米左右。崇州区域可建面积超过 400 万平方米。 图 2-2-7 各郊县住宅用地成交情况大邑在分列住宅成交面积方面位列首位，为 6605.8 亩。崇州和新都分列二三位，分别 3676 亩和 3159 亩。近郊郫县成交约 1758 亩，双流约 1039 亩，温江和龙泉驿在 700 亩左右。 图 2-2-8 各郊县住宅可建面积大邑以 987 万平方米的天量住宅可建面积，位列首位。新都、青白江和郫县分列二至四位，分别为 602 万平方米、519 万平方米和 500 万平方米。金堂、龙泉驿、都江堰、新都、彭州和蒲江可建面积在 200 万平方米以下。 图 2-

12、2-9 各郊县住宅楼面地价都江堰、新津、郫县、崇州和龙泉驿位居住宅楼面地价前五位，分别为1450 元/平方米、1377 元平方米、1172 元/平方米和 1049 元/平方米和 1017 元/平方米。其他各区县楼面地价均在 1000 元/平方米以下。其中大邑以 312 元/平方米的楼面地价为各郊县之末。二、成都市 2010 年商品房市场1.成都市供销总量分析图 2-2-10 成都市供销总量情况2010 年成都市商品房供应量为 3258 万，同比增加 8.9%；商品房销售量为 2965.9 万，同比下降了 17.1%。2007 年成都市商品房供销比为 1.16：1；2008 年成都市商品房供销比

13、差距最大，供应量远远大于需求量，比例为 2.08：1；2009 年成都市商品房供不应求，供销比 0.84：1；2010 年成都市商品房供销比 1.09：1。可见，2010 年成都商品房的供销比很接近，供销较为平稳。2.成都市住宅供销分析图 2-2-11 成都市住宅供销分析2010 年成都市住宅供应量为 2577.7 万，同比增加 5.2%；住宅销售量为2412.2 万，同比下降了 26%。2007 年成都市住宅供销比为 1.09：1； 2008 年成都市住宅供销比差距最大，1.96：1； 09 年成都市住宅供销比 0.75：1；2010 年成都市住宅供销比1.07：1。可见，2010 年和 2

14、007 年成都住宅的供销比很接近，市场处于供销平衡。3.郊区住宅市场2010 年成都各郊县住宅供应量为 1651.7 万，成交量为 1598.3 万，供应同比增长 5.4%，但交易量下降 11.4%。2010 年成都各郊县方面，高层电梯物业供应量 1063.1 万，排名第一；第二名是小高层物业，供应量 157.8 万；第三名是多层物业，供应量 93.2 万。销售量排名第一的是高层住宅，成交量为 1007.2 万；其次是多层物业，成交量为 204.6 万。图 2-2-12 各郊县各面积供销情况从 2010 年成都各郊县住宅面积段分析，70-90面积段的住宅供应量最大，供应量为 498.8 万；其

15、次是 90-110面积段，供应量为 345.2 万；再次是110-130面积段，供应量为 252.5 万。从销售情况来看，成交量最大的是 70-90面积段的，成交量为 454 万；其次是 110-130，成交量 328 万；再次是 90-110，成交量为 315.7 万。2.1.4 微观经济环境分析一、大邑县经济发展概况1.经济总量显著提高：2010 年实现地区生产总值 92 亿元，同比增长 16%；全年财政收入 35.12 亿元，地方财政收入 29.31 亿元，一般预算收入 5.56 亿元，地方税收 3.7 亿元，分别增长 133%、169%、65.3%、61.32%；完成全社会固定资产投资

16、 122 亿元，规模以上工业增加值 24.5 亿元，社会消费品零售总额 29亿元，分别增长 22%、31%、18%；城镇居民人均可支配收入 14799 元，农民人均纯收入 7323 元，分别增长 13.5%、12%。表 2-2-1 成都各郊县经济总量对比 单位：亿元 GDP 第一产业 第二产业 第三产业产值 比重 产值 比重 产值 比重 产值 比重温江 174.12 39% 12.23 16.5% 104.87 49.3% 57.02 37.5%崇州 98 22.4% 23.50 31.6% 42.7 20% 33.5 22%大邑 92 17.8% 17.60 23.7% 30.5 14.3% 29.8 19.6%邛崃 87.08 19.9% 20.99 28.2% 34.4 16.2% 31.68 20.8%2.旅游服务业提升发展：按照建设“国际旅游目的地”的目标定位，深入推进“三山一泉两古镇”等重点旅游景区提档升级，旅游服务业持续快速