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1、课程作业（文献综述）题 目:关于我国居民住房问题及解决对策的文献综述姓 名: 09 营销 2 班 学 号: 关于我国居民住房问题及解决对策的文献综述摘要：随着我国住房体制改革的深入及城镇居民收入的大幅度提高，城市住房消费市场日渐繁荣。目前房地产产业已经成为国民经济的重要产业，房地产产业的发展直接影响到居民的日常生活。虽然近几年我国的房地产产业得到了迅猛发展，但问题也日益凸显，最明显的是高房价与消费者有限收入之间的矛盾。本文从我国城市住房目前存在的问题的出发，综合研究了 2008 年至 1012 年有关居民住房问题及对策的文献。从四个主要方面整理归纳，首先，介绍了学者对房地产及房地产产业的相关概
2、念；其次，总结了我国居民住房状况；再次，针对现阶段我国住房市场中存在的问题的关键点进行了综述，总结出住房价格、住房供应与居民实际需要、住房中介市场等几个关键的问题并提出自己的看法；最后，根据有关文献归纳了解决我国居民住房问题的具体措施。关键词：房地产产业；住房；房价；经济适用房1 房地产与房地产产业的理性认识要准确把握一项事物，首先必须清楚它的概念。在研究我国居民住房问题及解决对策之前，必须清楚地了解究竟什么是房地产，什么是房地产产业。我国对房地产和房地产产业的界定类型很多，业界、学界都有自己的界定方法。在形式与技术上对房地产与房地产产业的界定比较清晰而统一，而对其外延的争论较多，但基本形成较
3、一致的看法。1.1 房地产的定义什么是“房地产”？它与“不动产” 、 “物业”的关系如何？在教科书中，一般把“房地产”定义为土地、房屋、附着物以及相关的权益；而把“不动产”定义为财产的一类，是相对于“动产”而言的，强调的是“财产权利” ；把“物业”定义为使用状态中的房地产，强调的是其实物状态。表面上看“不动产”或“物业”概念涵盖的对象更广，如可以包括公路、桥梁、港口乃至城市其他基础设施等特殊物业，从这一涵义上看，按经济学家张汉亚研究员的说法房地产扼住了国民经济投资和消费的咽喉。而狭义的“房地产”的概念似乎不包含这些特殊物业。但从关于“不动产”的定义可以看出，却是包含了这些特殊物业的。就是说“房
4、地产”与“不动产” 、 “物业”三个概念所指的实物对象范围其实是相同的，只是所强调的侧重点不同。在英语社会中， “房地产”或 “ 不 动 产 ” ， 都 用 “ real estate” 或“estate”来表示，按语言学家的看法，认为是同义词，意指“真实的财产” 。 “物业”一词在英语中为“property” ， 意 指 “ 财产” 。但从我国的社会习惯看， “房地产”名词更多反映人们在计划经济时代的观念，偏 重 物 理 特 性 多 一 点 。 而 在 国 外 “ realestate”一词，是市场经济下的观念，偏重经济法律特性多一点，从我国的社会习惯看，翻译成“不动产”更合适。 （本文除引
5、用资料外，根据相关的内容，分别使用这两个词）尽管日常社会中， “房地产”与“不动产”不一定要作严格区分，但本文论述中使用的“房地产”名词，是指市场经济条件下的“房地产” ，与“不动产”同义。房地产是一种“空间服务”的产品，也是一种特殊的权益商品，在国民经济体系中，房地产既是“财富价值”的载体，又是“传递服务”的手段。传统的地租理论，主要分析了它为“财富价值”的一面，但是忽视了“传递服务”的另一面。在现代市场经济体系中，房地产产业经济体系包括这两方面的表现形式。 11.2 房地产产业的定义房地产的投资、融资、开发、建设、营销、出租、估价、经纪、资产管理、物业管理、行政管理等构成房地产产业，成为现
6、代国民经济的重要组成部分、具有基础性和支柱性地位。广义的房地产产业还包括建筑、建材、家居装饰行业。只有在这认识基础上，确立房地产产业的产业地位和发展战略，才能与国民经济现代化发展相适应。 22 我国居民住房现状根据新秦研究咨询针对北京、上海、广东为代表的 2000 个有效样本研究分析，截止2007 年，我国城市居民住房情况如下。2.1 住房性质从住房性质上看，在被调查的人群中，拥有自有商品房为 45.2%，租赁私房的为 14.6%，经济适用房为 4.8%显然，自有商品房已经成为城市居民住房的主要形式，从北京、上海、广东三个地区比较来看，上海的自有商品房比例最高，为 58.5%；广东最低，只有2
7、9.5%，而这与 2007 年各城市人均收入的排名情况一致。但是，经济适用房比例过低。 32.2 住房面积从住房面积上看，被调查人群中，住房面积为 5099 平米的占据了多数，比例为46.6%，住房面积在 100 平米以上的比例为 38%，而且面积越大，所占比例越小。由此可见，5099 平米之间的居住面积符合现在大多数家庭的需求。 42.3 住房户型从住房户型上来看，两室一厅成为居民居住的主要户型。这与大多数家庭的 5099平米之间的居住面积相对应。由此可见，随着我国住房改革的深化，居民自购商品房已经成为居民获得住房的主要方式，而居民的收入水平与自购商品房的比例正相关。目前以二室一厅为主要户型
8、的 100平米以下住房是城镇居民主要住房形式。3 现阶段我国住房市场中存在的问题通过 2007 年抽样调查报告所描述的我国城镇居民实际居住状况，已经可以看出一些我国居民目前的实际居住状况及需求的端倪，而现实生活中存在的问题远超过调查数据所描述的情况。3.1 住房价格超过居民的承受能力土地出让价格上升推动了房价的上涨。房地产开放商以拍卖形式从政府手中获得住房建设用地，而地方政府把出让土地的收入作为了主要财政来源。到 2006 年，居住用地价格比 2000 年上涨了 82.1%。土地价格越拍越高，开发商成本越来越大，而其中最大受益者却是地方政府，在这种情况下，指望地方政府成为调控房价下降政策的制定
9、者和执行者几乎是不可能的事。住房需求的增加对房价的上涨也起到了一定的推动作用。从上世纪 90 年代开始，我国的城市化得到了快速发展。从 1991 年到 2006 年，我国城镇人口比例从 26.94%增加到了43.90%，相应的，城镇人口也从 3.02 亿增长到 5.77 亿，平均每年增加 1700 多万人。如果按照人均住房面积 20 平米（低于建设部公布的人均标准）计算，仅每年新增的城镇人口所需要的住房面积就将近 4 亿平方米。而随着我国农村城镇化进程的推进，住房面积需求必将会越来越大。 5住房供给过分单一，不能满足不同层次收入居民的需要。虽然政府一直强调要加强适应中低收入人群的经济适用房、廉
10、租房的建设，但是由于一般商品房的高利润直接影响到房地产开发商和地方政府的收入，因此经济适用房和廉租房建设在过去几年并没有得到多少发展，相反，经济适用房的供给反而有下降趋势。同时在实践中，一方面，经济适用房更多地被非中低收入家庭通过各种手段而获得；另一方面，经济适用房在建设上过度追求大面积，结果出现单价低总价高最终中低收入家庭仍然无法承担的局面53.2 住房的供应与居民实际需要相背离房地产开发商片面追求大面积，忽视了房屋结构、居住环境、物业管理的建设。目前，虽然更多的居民需要两室一厅 100 平米以下的住房，但是开发商为了获得高利润，过度提供大面积单一户型的住房，这种单价高、面积大的结果是让越来
11、越多的人望房兴叹，同时也加剧了资源的浪费。而与日益增长的房价相比，住房的配套设施建设却没能同步增长。高房价、低质量已经成为购房者不得不承担的隐痛。 63.3 住房中介市场发展缓慢而且不规范制约了住房市场的发展由于我国住房中介市场发展较晚，缺乏操作及管理经验，存在参差不齐的各种房屋中介，他们中间有的根本不具备中介资格，在骗取了委托人的中介费后人去楼空；有的无法提供专业服务，缺乏应有的诚信，因此在一段时间内“黑中介”成为了专有名词。而这些不规范的市场行为无疑又加重了房屋上市交易和房屋租赁的成本，严重制约了二手房交易市场以及房屋租赁市场的发展。 74 面对问题的思考与解决对策4.1 降低住房建设成本
12、，拓宽地方政府收入来源如前所述，居民住房建设成本中的很大一部分来自于土地价格，由于土地拍卖所得是各地政府的主要财政来源，所以地方政府难以扮演好房地产市场监管者的角色。转变政府收益来源是降低土地拍卖价格的重要手段，只有将政府从土地收入利益继得者的角色中解救出来，才能够让地方政府成为房地产市场上公平、公正的监督者和控制房价政策的制定者，才能改变地方政府作为高房价的受益者和拥护者的局面。 84.2 引导开发商建设更多面积和户型合理的住房，解决土地囤积问题4.3 加大经济适用房和廉租房的建设，满足不同消费群体的需求应该鼓励地方政府出让更多的土地进行经济适用房和廉租房建设，对于进行经济适用房和廉租房建设
13、的开发商在政策和税收方面应给予一定的优惠，弥补他们一部分的利益损失，提高他们的积极性。加大宣传租房的意义，转变人们 “只买不租”的观念。同时加大廉租房建设力度，让更多买不起房、租不起房的人有房住。根据居民收入结构的不同情况，经济适用房和廉租房套数比例不应低于 15%和 5%，而且对经济适用房的转让、出租等牟利行为进行限制。 104.4 综合运用税收及利率等手段，控制住房投资需求如前所述，我国目前房价过高还有一个原因，就是过多的投机行为的存在。因此，应根据房屋购买目的的不同，在税收和利率方面采取不同的标准。对于第一次购房者特别是90 平米以下的购房者，以及经济适用房的购房者在贷款利率及首付款比例
14、方面，应给予更优惠的政策。对于第二套以上的住房者，以及多套住房的转让者，对于首付比例、贷款利率以及转让所得税比例方面应该做更高的要求。 115 结语通过总结归纳文献，我对我国的房地产产业发展有了更全面、明确的认识，认识到我国房地产产业的发展正处在转折与探索阶段，我们应该尽早着手消除房地产产业中不利于发展的各个瓶颈，尽快形成适应全球化经济的体制，形成政府与业界、与市场的良胜互动。还有，我国人口众多、土地资源稀缺，我国城镇化进程的快速发展和居民对居住条件要求日益增加等所导致的高房价等一系列问题，不是短期内仅仅通过一种或两种手段就可以解决，它更需要我们的政府发挥更多的智慧和创造力。参考文献：1 查尔
15、斯H温茨巴奇、迈 克E迈尔斯等（美） ，现代不动产M，中国人民大学出版社，2001-122 叶新云我国房地产产业的产业定位与发展战略探索D广东：广东商学院工商管理学院，2009-073 本文表格均引自居民居住情况分析 Z ，新秦研究咨询4 杨东. 上世纪 90 年代以来的我国商品住房价格走势分析及启示J. 中国经贸导刊. 2007(24)5 乔东平,邹文开. 低收入人口的界定及其在城市住房政策中的应用J.法制与社会.2008（23）6 梁雪辉,袁义才. 我国城市住房供应体制选择的理论和政策研究J.城市.2008(01)7 王剑. 我国房地产市场存在的问题与对策J. 北方经贸. 2008(09) 8 张晖,任松华. 中小城市房地产中介存在的问题及对策J. 理论界. 2006(07) 9 杨琳,何芳. 进一步健全我国住房保障体系的建议J. 中国房地产. 2006(06) 10 赵燕. 论经济适用住房保障制度的完善J. 生产力研究. 2010(06) 11 陈婷婷,马建华. 完善我国住房金融模式整体探析J. 金融与经济. 2009(07) 12 梁雪辉,袁义才.我国城市住房供应体制选择的理论和政策研究J.城市 2008.1.
