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1、著名历史街区保护与改造成功案例上海新天地改造的得失引言作为一个有着悠久历史文化的国家，中国有着许多珍贵的历史街区，那是属于城市的记忆，是文化的承载体，记载着城市的历史。历史街区是一个城市的根，对其保护与更新的成败与否，直接关系到整个城市的建设发展，须知历史街区是不可恢复的。一旦破坏了，就不能挽回。保护历史街区，就是保护我们的城市，就是保护我们的历史。下面以上海新天地为例谈谈历史城市街区的保护与开发。概况这类历史街区保护最大的出发点毫无疑问是经济利益，而其他的文化，社会，历史、建筑的意义，则更多是为了实现经济利益的最大化。在政府面对城市中这片老石库 太平桥地区重建总体规划鸟瞰门苦恼，普通市民面对
2、老上海石库门衰败痛 （来自网络）心的时候，作为聪明的开发商，香港瑞安集团抓住了时机，充分考虑了政府、民众与开发商自己的各方面的关系，达到了经济利益、社会文化、建筑艺术、历史文脉各个方面的平衡。所以，在很多方面，新天地是成功的。新天地基地位置及周边道路 新天地北里平面图 新天地南里平面图上海新天地建筑与环境设计分析上海新天地座落在市中心卢湾区、紧邻热闹的淮海南路，处于“市中心的中心”。淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。上海的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了上海旅游景点的清单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例.改造类型：
3、老上海石库门居住建筑 时尚休闲商业区。民居建筑街区改造为“新天地”式的时尚休闲区上海石库门、杭州浙派民居、北京胡同、成都宽窄巷等。上海新天地是上海具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是上海近代建筑的标志之一破旧的上海石库门居住区。它是以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。改造之后，上海新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。是一个具有上海历史文化风貌的都市旅游景点，以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。改造方式：保留建筑外皮，改造内部结
4、构和功能，并引进新的生活内容。新天地开发借鉴了国外经验，采用保留建筑外皮、改造内部结构和功能、并引进新的生活内容，这一做法在上海甚至是全国尚属首创。如果把“新天地”视作一个单一的大型楼盘项目的话，就比较容易理解港人的思路了，即实施保留-改造-联动-拓展四步曲开发模式：由香港瑞安集团牵头，占项目 97的权益，项目从规划认证到引进商户，均由投资方操作，政府只是服务功能。上海新天地开发定位经历了三个层次的深化， 第一阶段强调综合性。因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等全部集在一起。 上海新天地ARK 吧（网络）类似这类的时尚场所#当时比较有特色的是上海衡山路，但衡山路由很多个
5、体组成#没有一个整体的投资者和管理者。 第二阶段的定位。投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点， 成为来到上海的人的必到之地。 最后阶段的定位是投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点。 谈及做上海新天地的初衷，主要投资方香港瑞安集团的董事长罗康瑞说：上海必须创造优良的生活环境， 一个国际金融及商业中心亦应在市中心建设各种活动场所让本地及外籍专业人士有一个聚会的场所。 ”就是这样层层深化的定位使得上海新天地成功地穿上了时尚。开发与保护相结合：新天地广场既是一个房地产开发项目也是一个旧建筑保护项目。地块中原有的旧式里弄建筑建造质量差，经过七八十年来的年久失修，基层下
6、沉，地层潮湿，上下水道东修西补，所有木构均不同程度的腐朽，这就需要花比重新建筑大得多的力量和资金保留并修复这些石库门建筑的外皮。通过改造内部结构和功能，使之适应办公、商业、展示、餐饮和娱乐等现代生活形态。经过修复的旧建筑重新焕发出光彩，旧建筑的历史感也大大提升了广场的品位和魅力，这种开发项目带了商机，所以说这一项目具有保护和开发双 上海新天地X 吧（网络）重特征。瑞安集团改造旧城的思路是“整旧如旧” 石库门的改造中!罗康瑞的想法是把上海最典型、古老的街区保存下来!变为最新锐、奢华的消费场所。 为了保持石库门建筑的原有面貌，他投入了大量的成本和精力为动迁这个地块上居住的近 2300 多户逾 80
7、00 居民! 花费了超过 7500 万美元。成功与失败2002 年 11 月 22 日在香港举行的美国建筑师协会年度荣誉颁奖庆典上，上海新天地广场被授予“文化遗产建筑”奖。 该奖项肯定了新天地对历史建筑的创造性改造， 认为新天地对石库门的保护再利用促进了公众保护古建筑的意识，产生了积极的社会效益，是一项贡献卓著的建筑改造项目。上海的城市景观变化如此之快，急不可耐的以新废旧，使很多的都市美景消失了! 在这快速的更新过程中，许多细腻、典雅的里弄邻里以及那些错综复杂的石库门空间正让位于现代办公与商业的经济效益! 中西合璧的 20、30 年代的经典正被 21 世纪全球性、企业性、社区性的国际式所取代!
8、 伴随着这种变化，上海独一无二的历史性的魅力和魔力正逐渐消失，城市发展的变化使其成为文化及商业中心! 变迁创造着新的建筑形式! 场所的演化是一组建筑学形式的演变，最好的方式是展示给人们新老形式的并存! 这使我们能在满怀乡愁的同时又以乐观的情绪憧憬未来! 上海新天地改建不是简单复旧，而是追求新旧建筑形式共生的更高层次改造!中共第一次代表大会会址成功 上海新天地(a)、抓准了上海特殊的社会和文化背景 时尚、小资、怀旧上海新天地不能离开上海而存在，其成功有着很大的上海因素。上海特殊的社会和文化背景是新天地的诞生的基础。作为国际大都市的上海有着大量的年轻白领，他们收入丰厚、生活品位高、追求时尚、受西方
9、文化浸染较深。在新天地所在的地块里，原来的空间形态和建筑物集中了上海城市旧区的特色。这种适合怀旧的新空间、被精心包装过的新形象基本上符合了新上海人的追求，并且在一出现就受到了人们的重视和偏爱。(b)、投资策划方式开发商主导，政府服务目前，在上海市区的其它地方，陈旧的街区大部分已近于衰败，空间活力不足。而在历史空间和传统建筑的保护方面，仅仅依靠政府有限的财力是难于进行的，开展大面积的IB 区改造和更新，以及合理的经营和管理工作需要新的思路和方式。从新天地的原有区位、建筑形态和空间格局来看，这种由开发商主导进行的街区的有机更新和改造，借用社会力量对传统空间进行适当改建和经营性利用的方式是完全可行的
10、。(c)、全盘考虑、整体收益提高 带动整个地块的价值尽管新天地本身的开发成本非常大。而且由于采取了出租这种回收成本较慢的经营方式，所以据说新天地从开业到现在一直都是在亏本经营，然而，新天地的成功却提高了整个地块的价值，促进了周围房产的增值。且周围地区进行的都是高强度的开发，因此作为太平桥地区的整体开发商，瑞安集团的平均收益是被提高了的。(d)、新天地上海石库门的出路出了一个新天地，是否所有上海的老石库门的问题都解决了?答案显然是否定的，一方面：新天地的成功不光有很多的上海因素，还有很多的新天地因素，新天地刚好临近上海繁华的商业街淮海路，而淮海路一直都是上海时尚小资气息最浓的地方。这应该也是投资
11、方瑞安集团当年在上海如此之多的石库门中选择现在的新天地的重要原因，然而上海还需要几个新天地?新天的成功只是个例，并不代表所有上海的石库门老建筑都可以按照这样的模式解决，另一方面：单从历史街区的保护上来说，新天地并不是成功的案例。在开发中，尽管有政府的引导，然而，历史街区显然并不是首要目标。新天地已经完全摈弃了原有的生活方式，这种彻底的功能置换篡改了人们对这历史街区生活的记忆。而历史街区的意义不仅仅在于建筑的表皮。并且新天地的保护，是以周围大量石库门街区被毁坏并进行大强度开发为代价的。(e)一种新的生活方式跳开保护谈新天地虽然作为历史街区的保护，新天地不能说十分成功，仅仅就一块地块的开发利用，新
12、天地是十分成功。至少它与那种盲目拆除，仿制古董，不注重历史文脉的设计做法做了鲜明的对比，整个新天地的设计，不管是空间的形态，色彩，机理、材质等的设计都十分精致独到，体现了一种全新的生活方式。“新天地”：让昨天、今天相会在明天。整个新天地广场东至黄陂南路，西到淡水路，北至太仓路，南到兴业路，总占地面积万平方米，建筑总量达万平方米，其中有万平方米的保护性建筑需要修复、改造。保留并整修了老石库门的外墙，内部结构重新浇筑，从城市空间的角度拆除了一部分破旧住宅，同时插入了一些新的玻璃和钢的建筑，新旧建筑在对比中交融。为了与保护区内的一大会址的建筑风格相统一，所有的建筑均不超过层。目前正在改造开发的一期工
13、程，总投资达亿港元。整个项目规划由 SOM 设计，建筑设计由日建设计和同济大学建筑设计研究院合作进行。 新天地采用的保留建筑的一层外皮，改变内部结构与使用功能的做法, 颇类似于巴黎等欧洲城市就建筑改造的方法, 在中国尚属首例. 改 新天地北里（网络）造方案原先准备顶起二层以上框架和屋面, 拆除内墙,在一层浇铸混凝土框架墙,再落上部结构,结果因为很多的间房屋已濒危,结构被顶起后就塌落,只得拆除部分房屋,将砖块用于外墙的修补和弄堂的铺地,再穿插进一些新的建筑元素,效果更为理想. 改建重点突出一个“旧”字：保留原有的砖、原有的瓦作为建材，以体现石库门建筑特有的清水砖墙特色；从档案馆找出当年由法国建筑
14、师签名的原有图纸进行整旧如旧改造；将防潮药水像打针似注射进墙壁的每块砖和砖缝里，屋顶在铺瓦前先放置两层防水隔热材料，再铺上注射了防潮药水的旧瓦。不惜代价的修复，力求使改造后的石库门不仅形似，更神似当年的石库门。踏着青砖步行街走进石库门弄堂，眼前是红青相间的 清水砖墙，厚重的乌漆大门，雕着巴洛克风格卷涡状山花的门楣，除了落地的玻璃墙，从外貌看石库门，似乎并没有多大改变；进得门来，迎面却是一片新天地：不再是见惯了的石库门里的昏暗、杂乱，整个结构已被彻底改造，三层变两层，精美的欧化造型楼梯，天井上空的大幅框架玻璃，现代化的厨卫设施，壁炉和红木老家具相邻而处，酒吧、咖啡室与茶座、中餐厅和谐搭配，墙上的
15、现代油画与立式老唱机悄声倾诉着这里中西合璧的文化韵味。外面是本世纪初风情万种的石库门里弄，里面却已完全是现代生活的舒适和惬意。你选择一个靠窗的桌子坐着，啜着浓浓的咖啡，透过落地玻璃，看到的是半个世纪前的建筑，悠长的弄堂、斑驳的墙面、雕花的木窗，旧的、新的，就这样包围着你，让你恍然隔世。与石库门的出现真是惊人的相似：中西合璧，传统与现代结合，商业与文化联姻，又一次发生在世纪末的石库门。改造后的“新天地” ，将成为一个集历史、文化、旅游、商业、餐饮、娱乐等多种功能的综合小区，有聚会用的私人会所，有幽雅的酒吧街，有展现旧上海风情的博物馆、画廊、书店，也有石库门商场，还有弄堂步行街新天地的可贵指出在于
16、它保护与再生了上海的城市生活形态,研究与探索开发当代都市的生活经验,强调的是生活形态本身.作为一项房地产开发,它关注的是再生上海里弄生活形态所带来的商业机会,这是真正高素质的商业头脑! 但是在新天地的背后我们也发现了一些问题。首 先“新天地”昂贵的工程造价让后来的跟随者望而生畏，不计代价的投资建设，我们很难奢望会有第二、第三、甚至更多的“新天地”的出现。如果再深层的想一想：投资者保证的资金回收绝对没有问题，那么高额的建设费显然将转嫁到消费者头上，真正建成投入使用后的“新天地”只能是少数人的消费天堂，不再具有石库门的大众文化。其次， “新天地”大部分规划为商业、娱乐用房，只保留了一小部分的居住空间，以作为上海的里弄文化的保留。然而很难想象包围在一片商店、酒吧中的人们如何重拾往日弄堂的人
