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1、HK 100 淮海店-柳林大厦营销推广方案目 录第一部分 产品概述 .3第二部分 市场分析 .4第三部分 产品 SWOT 分析 . 8一、优势 . 8二、劣势 . 9三、机会点 .10四、风险点 .13第四部分 产品定位 .14第五部分 客户定位 .15第六部分 企划总精 .16第七部分 我们的表现 .17第八部分 推广计划 .18一、准备及蓄水期 .18二、内部认购期 .19三、开盘强销期 .24四、持续期 .27第九部分 定价原则 .29第十部分 推广预算 .31第一部分 产品概述一、项目名称柳林大厦二、本案地理位置位于卢湾区淮海中路、西藏中路口，紧邻金钟广场、大上海时代广场。三、本案基本
2、数据柳林大厦商场部分，分 6 个层面。最早曾为柳林路羊毛衫市场。随着周边大型写字楼数量的增加，曾经营过百脑汇数码广场。基础数据如下：总建筑面积14800M214 层 10397M2 56 层 4403M2室内商铺基本分隔主力建筑面积 10-20M2得房率 38%第二部分 市场分析根据本案所处地理位置、经营格局以及可能采取的经营回报方式，我司对目前商铺市场、尤其是与本案较为类似的市中心商场进行系统分析：一、 租金情况分析由数据分析可见，淮海路以时尚经营为主题，成为时尚白领购物的首选区域。由于经营档次、客户层次的高档性，其租金价格甚至超越南京路，其商铺的投资回报前景也非常可观。淮海路是中心区域中租
3、金最高的板块二、 目前商铺售价情况分析由租金决定售价。针对市中心大商场分隔成小面积商铺的营销方式来看，其地段、经营内容、消费人群均对价格有强大的支撑作用。部分商场以“使用面积”作为销售单位而显得本 案 周 边 商 业 街 租 金 价 格 表 （ 元 /M2/天 ）010203040淮海路沿 线人民广场 区域城隍庙区 域七浦路区 域单价突兀，但由于受其得房率的限制，单价换算到建筑面积上也并不算非常可观。目前淮海路没有在售的大商场小商铺，在市场上具有稀缺性。三、 从商铺的销售面积上分析为迎合投资者的需求、降低投资门槛，目前市中心在售的商铺（本案潜在竞争个案）大多以小面积分隔形式出售，一般面积都在
4、50M2 以下。且面积越小，单价越容易获得提升，而总价也能为市场所接受。本案的面积在整个商铺中属于最小上 海 目 前 在 售 大 商 业 小 商 铺 统 计（ 底 层 ， 单 位 万 元 /M2）05101520兴旺国际服饰城（使用面积）联富商业广场上海国际商城交大慧谷数码广场鄂尔多斯广场（使用面积）西门町广场上 海 在 售 大 商 业 小 商 铺 面 积 表 （ 平 方 米 ）15403020 1030兴 旺 国 际 服 饰 城 （ 使 用 面 积 ） 上 海 国 际 商 城鄂 尔 多 斯 广 场 （ 使 用 面 积 ） 联 富 商 业 广 场交 大 慧 谷 数 码 广 场 西 门 町 广
5、场四、 从商铺的投资特性分析为满足投资客商铺投资价值的期望，目前在售的大多商铺都采取一定年限内的回租方式作为招徕投资客的手段。从目前市场销售情况上看，带有一定回租保障的商铺更能获得投资客的认可，其去化率相对更快。78%的投资回报率是客户所能接受的范围。3 年的回租是市场所能接受的最低底限，也是上 海 中 心 城 区 大 商 业 小 商 铺 回 报 率 统 计 表8%10%7%08%6%兴 旺 国 际 服 饰 城 （ 使 用 面 积 ） 上 海 国 际 商 城鄂 尔 多 斯 广 场 （ 使 用 面 积 ） 联 富 商 业 广 场交 大 慧 谷 数 码 广 场 西 门 町 广 场上 海 中 心 城
6、 区 大 商 业 小 商 铺 回 租 年 限 表 （ 年 ）3550103兴 旺 国 际 服 饰 城 （ 使 用 面 积 ） 上 海 国 际 商 城鄂 尔 多 斯 广 场 （ 使 用 面 积 ） 联 富 商 业 广 场交 大 慧 谷 数 码 广 场 西 门 町 广 场操作个案中使用最多的回租年限对于本案拟订的火爆营销的销售路线来说，给予客户一定的投资回报，将大大增强投资客的投资信心，利于本案实现高速率、高利润空间的去化目标。第三部分 SWOT 分析一、优势分析1、地理位置处于商业繁华地段柳林大厦坐落于淮海中路西藏中路。寸土寸金之地集人民广场商圈、淮海中路商圈、城隍庙商圈人气之大成，更兼新天地、
7、淮海公园的时尚、人文，商业氛围不言而喻。2、分隔面积小，利于总价控制室内商铺基本分隔建筑面积：10-20m2 左右。有效控制物业的总体价格，使产品的受众面更为广泛。3、现房，即买即回报现房减少了投资客的前期投入，尽早实现以租养贷，是减少投资客资金压力、增强回报信心的最大体现。4、产品在本区域内具有稀缺性整条淮海路商圈乃至上海黄金商圈，目前几乎均无可售之产权商场，本案的适时推出，将有效聚集商业房产投资人气。5、产权年限长本物业产权使用年限为 50 年，给客户充分的获利时间。二、劣势分析1、竣工至今，内部经营的项目档次始终不高，在客户心目中形象不佳从原先最早的柳林路羊毛衫市场，到目前的赛博数码广场
8、，内部经营的项目档次始终不高，并因此留下一定的社会口碑。2、停车位少，对商业业态的限制较大本案商场只配备 8 个停车位，数量明显偏少，限制了本商场（尤其是 5、6 楼）的业态选择。如需要大量停车位的饭店、洗浴中心等将受到限制。3、套数多，体量较大1-4 层商场面积 10397M2，占本案全部总销面积的 70%以上。按分隔以 10-20m2/单元计，铺位数高达 794 个，将对短期的市场迅速有效去化带来相当的难度。4、目前区域商业的经营状况不理想本案虽位于淮海路沿线，但距离商业最为发达的淮海中路仍有较大距离，区域内的几家商场的经营状况并不理想，对投资者的投资心理将产生一定的影响。5、得房率底，使
9、用价值低本案得房率仅有 38%，在建筑面积为 10-20M2 的情况下，使用面积很小，将影响该商铺的经营使用。对自用客户的影响较大。三、机会点分析1、委托商场经营管理品牌企业进行经营管理为增强本案商铺的核心竞争力，我司将引进一百集团进行商场管理。除借助其行业内的知名度、丰富的管理经验，有效加强投资客的信心，实现投资的安全性及获利性。2、小商铺出售+主题经营理念的定位通过市调，本案推出以“香港城（HK100） ”为主题的主题经营定位，同时形成区域内错位经营的局面。除推出全新的经营模式之外，我们将大型商场分隔为相对小面积铺位出售，从而有效降低投资总价与风险。3、金丰易居的专业品牌与口碑 强大的社会
10、知名度“金丰易居”通过长期的品牌经营，积累了广泛的社会知名度与市场美誉度，成为客户可信赖的房地产营销代理公司。特别是我司操作的投资类物业产品已成为投资客的追捧对象。 拥有丰沛的投资客户资源“金丰易居”操作的一系列投资产品中已经积累了相当充沛的投资客户资源，以此作为本案的目标客户群，将直接带动本案的迅速去化。4、易居会可采取租售并取的方案购买商铺的业主可通过易居会进行商铺的出租、转让手续，使投资的便捷性、获利性大大增加，并大大增强本案商铺的市场竞争力。5、商铺投资已被市场广泛接受作为房地产投资的细分类别，商铺投资已逐渐为广大投资客所接受，其中总价较低的小面积商铺往往供不应求，市场接受程度较高。6
11、、改造外立面塑造全新形象由于竣工时间较长，本案商场的外立面已显破旧。我司将通过外立面的改建，塑造本商场的全新形象，提升本案的视觉形象。7、5 年不低于 5%回报增强投资信心我们将在营销中提出 5 年每年不低于 5%投资回报的概念，保证客户前五年的投资回报，减少客户在养铺期间的收益风险。8、 “香港城（HK100） ”错位经营理念的市场接受度“香港城（HK100） ”作为国外成熟经营模式的引进，在上海乃至中国都属于首次出现，其经营理念、经营方式都将带动行业经营方式的变革，其投资回报也较易为客户所接受。9、市政规划带来区域利好消息据 7 月 28 日晚报介绍，市府将着力规划淮海路商业街，繁华将向本案所在的东段延伸。此外，M8地铁将在本案附近设站，将带动人流量的进一步上升。四、风险点分析1、转让后的回报降低商铺在经过转让后总价上涨而投资收益率将降低，这将直接影响投资者的置业热情，增加短期炒作的难度。2、近期媒体舆论对投资产品不利近阶段有关国家政策的调控、上海房地产出现泡沫等媒体舆论导向，将使部分客户出现持币观望的心态，对本案
