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1、 江南郦城项目营销提案1第一部分 石家庄城市及房地产市场概况一、 城市概况1、区域位置：石家庄地处河北省中南部，环渤海湾经济区，东与衡水接壤，南与邢台毗邻，西与山西为邻，北与保定为界。南北最长处约 148.018 公里，东西最宽处约 175.383 公里，周边界长760 公里。2、交通区位：全国三大铁路编组站之一，京广、石太、石德三条线路交汇处；京深、石太、石青三条高速路贯穿于此。3、城市性质：河北省省会，河北省政治、经济、文化中心，环渤海经济圈重要结点，华北地区重要商埠，全国医药工业基地之一。4、行政区划：石家庄市现辖六区、十二县和五个县级市、一个高新技术产业开发区。高新技术产业开发区分为东
2、区、西区和良村区。5、城市面积：石家庄城市总面积 1.58 万平方公里，其中市区面积 455.8 平方公里。6、城市人口及分布：石家庄市总人口 924 万人，其中市区总人口 204.96 万。主要分布：长安区 42.65 万人，桥东区 32.99 万人，桥西区 44.46 万人，裕华区 40 万人，新华区 43.55 万人。7、路网组织：石家庄市主城区道路网格局正逐步形成“四横、六纵、三环、八射”的路网框架，城区干道呈方格网加环形放射，外围辅 江南郦城项目营销提案2以高速公路环；新建、改建 113 条城市道路，新增道路 131公里，规划道路总长度 799 公里，路网密度达到 5.62 公里/平
3、方公里，快速路骨架由二环路构成，总长度 41.2 公里。市区高速外环、城市轨道交通项目正积极筹划。8、环境规划：根据石家庄市城区园林绿化五年规划 ， “2003 年跨入省级园林城市行列，2008 的跨入国家级园林城市行列”目标确立，在园林绿化、公园建设、环城水系、野生动物园等方面已做出详尽方案。按照相关指标，5 年内，省会将增加绿地面积3000 公顷；投资新建 10 个公园，规划总用地面积 126.33 公顷。二、 城市经济1、城市 GDP 及行业比重 经济总量增长，经济结构优化 2002 年全市国内生产总值达 1184 亿元，比 1997 年增长 66.7%，年均递增 10.8%，比全省高
4、1.3 个百分点，比全国高 3.1 个百分点。从构成看，2002 年第一产业增加值为 156 亿元，第二产业增加值为 558 亿元，第三产业增加值为 470 亿元，分别比 1997 年增长 25.7%、76.0%、77.7%。一、二、三产业的构成比例由 1997 年的 18:47:35 转变为 2002 年的 13:47:40，一直下降 5 个百分点，三产上升 5 个百分点。从宏观上讲，经济结构有所优化。 江南郦城项目营销提案3781141366275846145390311908145419 34310031474663901085154502430118415655847002004006
5、00800100012001997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年国 内生 产总 值第 一产 业第 二产 业第 三产 业2、固定资产投资 实现固定资产投资 1800 多亿元，城市建设日新月异1998-2002 年累计完成固定资产投资 1859 亿元，占全省十一市固定资产投资总量的 30%。其中，基本建设 643 亿元，更新改造 351 亿元。在国家扩大内需政策的调控下，我市积极加速城市建设和公路建设，643 亿的基建投资除部分用于工业、农业等外，相当部分投向了城市建设，五年来仅房地产投资就达 122 亿元，占全部投资的 6.6%。人们可以切身感 江南郦城项目营销提
6、案4受到，城市的高楼大量拥立，街道不断拓宽、延伸、优质化，供人们休闲、活动、娱乐的公园和街心公园不断增加；市区通往各县（市）的公路都变成了优质化的公路，各县（市）内的公路也都优化了。市区建成区面积以每年 2 平方公里的速度增加着。可以说，这五年是城市建设和交通发展最快的五年。3、人民生活水平 人民生活水平明显提高 2002 年城市居民人均可支配收入为 7240 元，比 1997 年增长 31.7%，年均递增 5.7%。农民人均纯收入为 3245 元，比 1997 年增长 14.4%，年均递增2.7%。 江南郦城项目营销提案54、 城市经济结构石家庄市积极适应结构调整、国有企业改组和制度创新，坚
7、持依法鼓励外资企业、民营企业、集体企业、企业内部职工、境内自然人等各类资本入股，坚持以重点项目为依托，大力发展股份制企业。全市 142 家国有大中型工业企业，已完成公司制改革的 102 家，占 71%；累计设立股份制企业达到2195 家，股本总额 125.3 亿元，融资 61 亿元，盘活存量资产 64.3 亿元；目前上市公司 9 家。国有经济在石家庄仍占有主导地位，但这些企业普遍缺乏活力，企业转型势在必行。三、 市政规划动态1、城市定位河北省省会、医药、纺织为主导的华北制造业基地，全国重要的铁路、公路交通枢纽之一，华北地区重要商埠，多元化交融与发展的新兴城市。石家庄的未来城市走向近期将向东南方
8、向发展，远期将向北跨过滹沱河向正定发展；城市空间结构按照“1+4”组团城市发展模式，重点发展正 江南郦城项目营销提案6定、鹿泉、栾城、藁城四个卫星城，构建“一个主城区、四个卫星城”的大都市格局。5 年后城区面积将达到 200 平方公里，人口控制在 220 万250 万人。2、城市规划和交通脉络 拓城工程该工程包括加快东南分区和高新区路网体系建设，以及启动投资 60亿元的石环公路和石张高速公路，拓宽城市发展空间。今年省会将继续做大主城区规模，扩展城区空间容量。首先将着力推进东南分区主干路网建设工程，构筑城市副中心，疏解中心区人口和功能。同时，加快高新区路网完善工程，进一步优化新区载体功能，努力打
9、造区域性高新技术产业聚集高地。 三环线建设石环公路即城市三环线是省政府批准的一条重要省级干线公路。路线全长 73.1 公里，其中北环利用高速公路 23.2 公里，新建里程 49.9 公里，并改造北环辅道 24.8 公里。建设标准为一级公路，设计行车速度采用 80公里/小时，路基宽 28 米，双向 4 车道。全线新建大中桥 6 座，互通立交桥 10 座，分离式立交桥 3 座，整个工程预计总投资 27.1 亿元。整个工程将分两期实施，一期工程将于今年开工建设， 2006 年完工；二期工程2005 年 10 月开工，2008 年底前建成通车。 槐安路建设2003 年下半年，东起东二环，西至西二环，总
10、长近 18 公里的槐安路正式开建。2005 年除了几个高架桥的连接还需断交外，大部分已投入使用。 江南郦城项目营销提案7槐安路将实现东西二环贯通，成为省会首条名副其实的快速路。3、住房规划到 2020 年，石家庄中心城区人均建设面积由原来的 73 平米将增至 90平米。整合旧城资源，加快城中村改造工程，未来的石家庄将在更大空间上对城市功能进行整合：将发展动力导向周边组团，强化主城区居住、商贸、行政、文化职能。四、 房地产市场概况1、宏观房地产市场动态分析石家庄的房地产市场进入 2003 年后，住房消费继续活跃，保持着平稳良好的发展势头。房地产开发投资继续增长，土地出让价格稳步提升，开发商行为更
11、趋规范，消费者购房更趋于理性，销售面积持续增长。相关统计显示，2004 年石家庄市新建商品房（含经济适用房）销售面积 151.69 万平方米，成交额为 40.3 亿元，分别比去年同期增长 24%和43.21%。其中普通住宅销售面积为 127.7 万平米，交易额为 28.73 亿元，分别比去年同期增加 18.57%和 20.15%。2005 年一季度，石家庄市房地产价格稳中有升，房地产价格总水平与上年同期相比上涨 6.2%。其中：房地产销售价格上涨 6.5%，房地产租赁价格上涨 0.5%，土地交易价格上涨 0.1%，物业管理费与去年持平。同时，土地交易市场继续升温。据官方最新统计数据显示，石家庄
12、市2004 年完成土地出让 391 宗，面积 844.05 公顷，出让金总额 42.5 亿元，政府收益 15.4 亿元。在统一征地工作上，2004 年上报国务院和省批次征地138.75 公顷，已完成供地 21 宗，面积 93.14 公顷；支持企业搬迁改造和 江南郦城项目营销提案8“退二进三”共处置 84 宗改制、搬迁等企业的土地，面积 102.5 公顷，处置率 100%。2、住宅市场概况从石家庄的房地产市场发展来看， 2002 年以前，住宅市场可以说是始终处于不温不火的状态，市区开发建设基本保持在 170 万平米左右，虽房价一直平稳攀升，但销售量总在 80 万平米左右徘徊，总体销售率在 50%
13、左右，这与一个年 GDP 超千亿的华北重镇形象和一个省会城市的地位明显不符。但这种局面近两年已有所改观，根据相关数据统计，2002 年全市完成房地产投资 33.41 亿元，增长 18.6%；全年商品房销售面积 99.95 万平米，销售收入 18.1 亿元，分别增长 18.6%和 11.5%。进入 2003 年，石家庄的房地产市场呈现出了项目多、开发量大、竞争加剧的巨大变化，出现了初步繁荣景象。该年度市场在售的普通住宅供应量达到 250 万平米以上，而且销售情况良好，特别是一些环境好、位置优越的高品质住宅和低价位住宅的销售率都能达到 70%以上。石家庄的住宅交易价格自 2001-2004 年均价
14、分别上涨14.4%、13.1%、0.8%及 5.6%，今年 1-5 月份均价同比上涨 4.7%。就目前市场现状而言，在普通住宅主流市场产品的价格方面，二环内多层为17002600 元/平米，小高层、高层为 22003500 元/平米；二环外多层为11001900 元/平米，小高层、高层为 21002900 元/平米。 产品分布特点就区域而言，城市中心区主要以高层为主的中高档楼盘，但供应量极少。 江南郦城项目营销提案9从产品形态和档次来看，6 个板块（按行政区划）中大多以多层楼盘为主，高层、小高层次之。整体上看，以长安区、桥东区和东南分区为楼盘集中区，数量多、素质相对较高；新华、桥西则因旧村改造项目较多，拆迁困难， 影响了市场供应。长安区和新华区的多层产品供应普遍高于其他区域，产品档次以中低端为主，主要源于外部环境和地块规模的制约；桥东区和桥西区的供应产品因大多靠近市中心或交通干道，则高层产品相对较多。裕华区、东开发区的高层、小高层产品出现了日益增多趋
