《物流园区项目可行性报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物流园区项目可行性报告（17页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 1 / 17物流园区项目可行性报告导语：为您推荐物流园区项目可行性报告第一部分：项目决策背景及摘要一、外部环境1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等;2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活产品配套、文化园、政府重点工程等;二、内部因素1、 项目启动对公司未来几
2、年发展战略、发展规划的意义(一般 35 年)，在公司发展中的地位(是否核心项目);2、 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;3、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义;精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 2 / 17第二部分：物流园区项目概况一、 宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办
3、公/商务/政府的关系)。二、 宗地现状1、 四至范围;2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较;3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积;4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响;5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;精品文档2016 全新精品
4、资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 3 / 177、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据;地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容;地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。三、 物流园区项目周边的社区配套(一)周边 3000 米范围内的社区配套1、 交通状况(1) 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等;(2) 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决;(3) 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷
5、运系统;2、 教育：大中小学及教育质量情况。3、 医院等级和医疗水平4、 大型购物中心、主要商业和菜市场5、 文化、体育、娱乐设施6、 公园7、 银行精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 4 / 178、 邮局9、 其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。(二)宗地周边 3000 米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、 物流园区项目周边环境(根据个案特性描述，没有的可以不写)1、 治安情况2、 空气状况3、 噪声情况4、 污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)5、 危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)6、 周边景观7、 风水情况8、近期或
6、规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9、 其他五、 物流园区项目大市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性)1、 道路现状及规划发展精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 5 / 17包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系(影响)。2、 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、 通讯(有线电视、电话、网络)：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5、 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、
7、涉及线路成本等。6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。六、 物流园区项目规划控制要点1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、 产品建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、 综合容积率、产品容积率精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 6 / 174、 建筑密度5、 控高6、 绿化率7、 其他七、 土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明
8、代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。第三部分：法律及政策性风险分析一、 合作方式及条件1、 合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房(面积)、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。3、 付款进度及与拿地程序的配合4、 其他合作的主要条件5、 与合作方式相关的其它法律规定二、 土地法律性质评估(一)现状1、 土地所有权归属精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 7
9、/ 172、 土地使用权归属3、 土地的用途(二)规划1、规划所有权归属2、规划使用权归属3、规划的用途三、 取得土地使用权程序评估1、 取得土地使用权的程序2、 取得土地使用权需要的工作日3、 取得商品房用地土地使用权所需条件4、 取得土地使用权的风险及控制(取得土地使用权存在的不确定因素及解决)四、 土地性质变更的评估(已经是商品房用地可以不写)1、 土地性质变更的程序和理由2、 土地性质变更的政策支持或障碍3、 土地性质变更需要的工作日五、 政策性风险评估城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部
10、分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 8 / 17所有区内产品等。六、 总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑;部分或全部条款存在的不确定性因素的控制;不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。第四部分：物流园区项目市场分析一、 区域产品市场成长状况1、 区域产品市场简述? 形成时间? 各档次产品区域内分布状况? 购买人群变化2、 区域产品市场各项指标成长状况(近 3-5 年)? 开工量/竣工量? 销售量/供需比? 平
11、均售价3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势二、 区域内供应产品特征1、 各档次产品供应状况2、 各档次产品的集合特征精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 9 / 17尤其研究与本案类似档次物业的特征? 平均售价? 开发规模? 产品形式? 平均消化率? 平均容积率? 物业在区域内分布特征3、 区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。4、 未来 2-3 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型5、 分析：本案在区域市场内的机会点6、 结论：? 区域市场在整体市场的地位及发展态势? 本案
12、所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式? 本案在区域内开发市场潜力? 本案在开发中的营销焦点问题三、 区域市场目标客层研究1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围(建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上)精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 10 / 172、结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。四、 目标市场定位及产品定位1、 市场定位2、 目标人群特征/来源区域/行业特点3、 产品建议第五部分：物流园区项目规划设计分析一、初步规划设计思路1、 设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风
13、格、设计特点。2、 主要产品类型。3、 节能和环保型建筑材料选用的考虑。4、 在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。5、 如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。二、规划设计的可行性分析1、在既定容积率、净用地面积、产品面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和 WK 所追寻的各种档次高品质产品的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 11 / 172、 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。3、土地本身特征对产
14、品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑(小峡谷)、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、 “风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络)、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况(与是否开通业主班车有关)、商业设施(大型购物中心)、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创
