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1、第三章 土地增值税一、单项选择题1. 依照土地增值税的规定，建造普通标准住宅出售的可享受税收优惠，下列各项符合普通标准住宅标准的是（www.TopS） 。A.住宅小区建筑容积率在 1.0 以上B.单套建筑面积在 150 平方米以下，最高不超过 180 平方米C.成本利润率不得超过 30D.一次性付款不得低于实际交易价格的 50答案：A解析：普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上，单套建筑面积在 120 平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的 20。该题针对“普通标
2、准住宅”知识点进行考核 2. 某公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入 500 万元，办公楼原价 480 万元，已提折旧 300 万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为 800 万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费 30 万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税（www.TopS）万元。A.21B.30C.51D.60答案：A解析：增值额500800503070（万元）扣除项目430（万元）增值率70/430 16应纳土地增值税7030 21（万元）该题针对“出售旧房应纳土地增值税的计算”知识点进行考核3. 2011 年 3 月某房地产开发公司转让 5 年前购入的一块土地，取得
3、转让收入 2800 万元，该土地购进价 1200 万元，取得土地使用权时缴纳相关费用 40 万元，转让该土地时缴纳相关税费 35 万元。该房地产开发公司转让土地应缴纳土地增值税（www.TopS）万元。A.73.5B.150C.157.5D.571.25答案：D解析：未开发的土地直接转让不享受加计扣除的优惠。可扣除项目=1200+40+35=1275（万元） ，增值额=2800-1275=1525（万元）增值率=15251275=119.61%，增值额=152550%-127515%= 571.25（万元）该题针对“土地增值税应纳税额的计算”知识点进行考核4. 下列项目中，属于土地增值税中房地
4、产开发成本的是（www.TopS） 。A.土地出让金B.管理费用C.前期工程费D.借款利息费用答案：C解析：土地出让金属于取得土地使用权支付的金额；管理费用和借款利息费用属于房地产开发费用。该题针对“土地增值税的扣除项目”知识点进行考核5. 房地产开发公司办理土地增值税纳税申报时，应向主管税务机关提供的证件是（www.TopS） 。A.工商营业执照原件B.税务登记证原件C.税务登记证复印件D.土地转让、房产买卖合同答案：D解析：房地产公司应当在签订房地产转让合同、发生纳税义务后 7 日内或在税务机关核定的期限内，按照税法规定，向主管税务机关办理纳税申报，并同时提供下列证件和资料:（1）房屋产权
5、证、土地使用权证书（2）土地转让、房产买卖合同（3）与转让房地产有关的资料。主要包括取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本方面的财务会计资料、房地产开发费用方面的资料、与房地产转让有关的税金的完税凭证，以及其他与房地产有关的资料。（4）根据税务机关的要求提供房地产评估报告。该题针对“土地增值税的申报和缴纳”知识点进行考核 6. 下列不属于土地增值税的特点的是（www.TopS） 。A.采用扣除法计算增值额B.采用评估法计算增值额C.实行超额累进税率D.征收管理上实行按次征收答案：C解析：土地增值税的特点：以转让房地产取得的增值额为征税对象、征税面比较广、采用扣除法和评估法计算增值额、实行超
6、率累进税率、实行按次征收。该题针对“土地增值税的概述”知识点进行考核7. 下列各项中，属于土地增值税纳税人的是（www.TopS） 。A.转让国有土地使用权的企业B.合作建房后分房自用的企业C.出租厂房的企业D.将办公楼用于抵押的企业答案：A解析：转让国有土地使用权需要缴纳土地增值税。该题针对“土地增值税的纳税人”知识点进行考核8. 下面情形中，不属于主管税务机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算的是（www.TopS） 。A.取得销售（预售）许可证满 3 年仍未销售完毕的B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的C.纳税人审批注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的D.已竣工验收的房地产开发
7、项目 70%销售，其余可销售部分自用或出租的答案：B解析：符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85以上，或该比例虽未超过 85，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用；（2）取得销售（预售）许可证满 3 年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。该题针对“土地增值税的清算”知识点进行考核9. 下列项目中，属于土地增值税免税范围的有（www.TopS） 。A.建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额之和 20的B.个
8、人转让住房C.非房地产开发企业对外投资（投资于房地产开发企业）的房产D.企事业单位转让旧房答案：B解析：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和 20的免税、对以房地产作价入股，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，或是投资、联营企业若将上述房地产再转让，则属于征收土地增值税的范围。该题针对“土地增值税的减免优惠”知识点进行考核10. 下列各项中，不需要由税务机关按照房地产评估价格计算征收土地增值税的是（www.TopS） 。A.隐瞒、虚报房地产成交价格的B.提供扣除项目金额不实的C.取得土地使用权未支付地价款或不能提供已支付地价款
9、凭据的D.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的答案：C解析：取得土地使用权未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许从计税收入中扣除。该题针对“评估价格的规定”知识点进行考核 11. 土地增值税采用四级超率累进税率，其中最高的税率为（www.TopS）A.30%B.50%C.60%D.100%答案：C解析：土地增值税的最低税额为 30%，最高税率为 60%。该题针对“土地增值税的税率”知识点进行考核12. 某生产企业 2008 年转让一栋 20 世纪 90 年代末建造的办公楼，取得转让收入 500 万元，缴纳相关税费共计 30 万元。该办公楼原造价 30
10、0 万元，如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的办公楼需 1000 万元，该办公楼经评估还有四成新，该企业转让办公楼缴纳的土地增值税为（www.TopS）万元。A.21B.28C.45D.51.5答案A解析本题考核土地增值税的计算问题。税法规定，出售旧房及建筑物，应按评估价格计算扣除项目的金额。评估价格的基本计算方法是：对于出售的旧房及建筑物，首先应确定该房屋及建筑物的重置成本价，然后确定其成新度折扣率，再以重置成本价乘以成新度折扣率以确定扣除项目金额。本题中，重置成本为 1000 万元，评估还有四成新，扣除项目=100040%+30=430（万元） ；增值额=500-430=70（万
11、元） ；增值率=70430100=16.3%，适用税率 30%；应纳税额=7030%=21（万元） 。13. 纳税人必须在规定的期限内申报缴纳土地增值税。按照现行规定，下列证件和资料属于纳税人申报纳税时必须向主管税务机关提供的是（www.TopS） 。A.工商营业执照原件B.土地使用权证书C.所得税完税凭证D.税务登记证原件答案B解析本题考核土地增值税的申报缴纳。按照税法规定，向主管税务机关办理纳税申报，同时提供下列证件和资料：房屋产权证、土地使用权证书；土地转让、房产买卖合同；与转让房地产有关的资料；根据税务机关的要求提供房地产评估报告。因此，正确选项为 B。14. 清算土地增值税时，房地产
12、开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形是（www.TopS） 。A.建成后开发企业转为自用的B.建成后开发企业用于出租的C.建成后直接赠与其他企业的D.建成后产权属于全体业主的答案D解析本题考核土地增值税的扣除项目。建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。15. 某个人 2008 年 6 月因工作调动转让原居住的自有住房（非普通住宅） ，该住房于 2003年 8 月以 20 万元的价格购入，购入时缴纳契税 1 万元，转让获得收入 46 万元，支付各种税金共 2.475 万元（不包括个人所得税和土地增值税） 。现在重建同样的房屋需 50 万元，经评
13、估房屋为七成新。该个人转让自有住房应缴纳土地增值税为（www.TopS）万元。 （保留小数点后两位数）A.1.28B.3.23C.2.56D.4.55答案A解析本题考核转让原自有住房缴纳土地增值税的有关规定和计税方法。主要考点有：（1）转让旧房的扣除项目金额的构成。扣除项目金额=土地使用权所支付的金额+旧房及建筑物的评估价格+与转让房地产有关的税金=500.7+2.475=37.475（万元） ，需要注意的是，对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，因此，计征土地增值税时，不另计入税金予以扣除。（2）土地增值额和应纳税额的计算。土地增值额=
14、46-37475=8.525 （万元） ，增值率约为22.75%，适用税率 30%，速算扣除率为 0，应纳土地增值税=8.52530%=2.5575（万元）（3）土地增值税的减免规定。该个人 2008 年 6 月转让 2003 年 8 月购入的自有住房，使用时间在 3 年以上 5 年以下，应减半征收土地增值税。减征后的应纳土地增值税=2.557521.28（万元）二、多项选择题1. 下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（www.TopS） 。A.与国有企业换房的外资企业B.合作建房后出售房产的企业C.转让国有土地使用权的企业D.将办公楼用于抵押的企业，处于抵押期间E.出租办公楼的企业答案：D
15、E解析：办公楼用于抵押，处于抵押期间产权并没有发生转换，不缴纳土地增值税。 出租办公楼产权没有专业，不缴纳土地增值税。该题针对“土地增值税的纳税人”知识点进行考核2. 下列各项中，不征或免征土地增值税的有（www.TopS） 。A.以房地产使用权抵债而尚未发生房地产权属转让的B.以房地产对外出租的C.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的D.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的E.企业与个人之间交换的房地产答案：ABD解析：以房地产抵债发生权属转让的，要缴纳土地增值税，未发生权属转让的，不征收土地增值税；被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的，属于土地增值税的征税范围，但是暂免征收；以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的，要缴纳土地增值税；房产交换，产权发生了转移，需要土地增值税的征税范围。该题针对“土地增值税的征税范围”知识点进行考核3. 计算缴纳土地增值税时，判定普通住宅的标准有（www.TopS） 。A.建筑容积率在 1.0 以上B.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下C.建筑覆盖率在 1.0 以上D.增值额未超过扣除项目金额之和的
