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1、2011.8,丰沃项目（旅游学校西）专项提案,目标导向,市场篇营销“大学城”！,开发建议大学城有大看点！,营销推广你好！大学城。,产品篇在大学城，项目有多大面子？,客群篇项目为谁而生？,1,2,3,4,5,线索 ,市区,以MOMA万国城/绿地世纪城为典型代表的长风文化商务区,以新兴国际文教城、博雅国际等为代表的教育园区,政策主导之下的快速城市化,郊区,城市边缘,太原主流地产开发商被迫迎合政府指向性的城市化扩张模式（紧跟政府规划）,以富力爱丁堡公馆、万达广场和恒实平阳景苑为代表的旧城升级区域,市场导向,以府东公园六栋、春天晶典为代表的东山核心居住区（府东街东延、南内环东延）,城市扩张,环大学城经
2、济圈,本案,政策主导下，太原大学等高校陆续迁入，大学城经济圈逐渐成型并将成为大太原经济圈最重要的一环，这也将成为项目最重要的卖点之一。因此，紧抓大学城，就成为项目始终要关注和坚持的要点。,大学城雏形已成，本项目为何大学城核心，迎合了政府打造特色产业区和大太原经济圈的地产格局，我们走在太原地产的主流趋势上,项目地位,大势,市场篇,1,1、宏观市场解析,总 述,继2010年多部门重手调控之后，2011年，限购令再出，给已相对萧条的房地产市场再上了一道紧箍咒。随之而来的银行收缩房地产信贷、提高准备金率等金融手段，更是让房地产市场感受到阵阵寒意。 作为房地产三线城市的太原，同样受到了极大影响，购房者观
3、望情绪严重，房地产销售情况不容乐观。但是太原又有所不同，房地产开发较一线城市滞后，市场需求强劲，因此整个市场呈现稳而不降的态势。,2011年1-4月份，受政策的影响，我市商品住房成交面积为76.71万，同比下降3.72%，成交套数6280套，同比下降9.31%。,成交量略有下降,2011年1-4月份，太原市商品住房平均成交价格为5623元/，同比微涨0.82%，较去年的同比涨幅（27.67%）下降了近27个百分点。,价格小幅上涨,1-4月销售的商品住房中，144以下的普通商品住房消费占七成，144以上的非普通商品住房仅占三成，短期来看，商品住房供应结构趋于合理。,供房结构趋于合理,2011年，
4、随着万科的进入，国内一线地产大鳄基本到齐，万科、富力、恒大、绿地、复地、首开，一方面提高了太原房地产开发水平，另一方面也对本土开发商构成了较大的压力，竞争日趋激烈。,市场竞争日趋激烈,作为内地城市的太原，无可讳言市场经济发育的不成熟，这就导致了政府决策成为主导市场的最重要力量。反映到房地产市场，就是政府投资决定了市场方向，比如长风文化岛的建设和市政府规划南迁带动了长风西和晋源区的发展，大学城的建设也必将在大太原经济圈中占有重要地位，而带来新一轮建设热潮。,政策成为市场主导性因素,太原市大学城又名汾东教育园区，是太原市政府资源整合和规划发展的重要举措，经过几年的建设，园区现已有青年干部学院、太原
5、大学、太原市旅游职业学校等数所高校入驻，日后必将成为我市又一充满书声墨香的文教重镇。,关键词太原市大学城,1、项目位于太原市大学城，太原旅游职业学院背后，总占地180亩，总建面40万平米。2、大学城的规划和建设直接带动了周边房地产的快速增长，随着太原大学等高校陆续迁入，区内已有数百万平米的项目进入市场。在一个尚未完全开发，交通不便、配套基本没有的区域，这样的开发量不能说小，竞争可谓激烈。3、随着大学城的逐渐成形，区域已成为太原房地产市场最重要的板块之一，并将在以太榆同城化为龙头的大太原经济圈建设中占据重要地位。,小店板块,龙城新区,长风商务区,东山板块,晋源板块,大学城板块,本案,区域市场分析
6、,1、该片区依托大学城，以未来良好预期和较低的房价得到部分年轻职业者和投资客的青睐，而随着各学校的迁入，也必将得到教职工的关注。,2、区域内不佳的道路系统和不足的生活配套，以及较远的距离导致客群有一定心理抗性。,3、户型以经济型一居、两居到三居为主，学区房性质明显。,主要竞品分析,从以上分析中可以看到，本项目所在区域已决定客群的年轻化：高校及周边企事业单位教职工、投资客、市区溢出型年轻置业者（包括市内及地市客户），而投资客的转租/售目标主要为高校在校学生。可见最终客群以年轻人为绝对主力，那么怎样得到他们的认可就成为本项目能否成功的根本.,产品篇,2,本体界定新区崛起，未来可待,环大学城经济圈,
7、项目地块,政策主导下，太原大学等高校陆续迁入，大学城经济圈逐渐成型。,本案位于小店区，太原市大学城（汾东教育园区）核心占地180目，规划总建筑面积40万平米,除去长安重汽员工福利房，可售面积为25万平米。,太原大学、太原旅游职业学院已入驻，带动区域房地产市场的快速发展，但是周边生活配套尚待完善,太原旅游职业学院,大学城现状,1、本案地块方正平整，建筑条件较好，且自然环境优良。,2、新区崛起，客群认知不足心理抗性较大，周边生活配套尚待完善。,地块解析现状,1、出行道路尚未修通，仅有两路城际公交，出行不畅。,2、项目紧邻规划公交总站和地铁站，未来期待值较好。,地块解析交通,1、周边均为荒地，各种生
8、活配套比较缺乏有待完善和提升。,2、房地产项目发展较快，且均有商业配套，随着大学城的建成， 配套将逐渐完善。,地块解析配套,SWOT分析,1、新区发展过程中，客群认知度不够心理抗性大。2、周边配套缺乏，出行不畅。,优势,劣势,1、大太原教育新区核心，未来升值潜力大，期待值高。2、项目体量较大，便于打造一个功能完备的社区。3、土地手续齐备，在区域内优势明显。,1、周边项目基本为小红本，本项目占有极大优势。2、各大高校陆续入驻，交通正在改善，客户认可度也将逐渐提高。,1、周边项目较多，对一个正在发展的区域来说竞争不可谓不激烈。2、小产权房密集，客户大多已形成对区域的小产权房定势思维。,机会,威胁,
9、SWOT分析,客群篇,3,项目的区位决定了客群的年轻化，能否抓住目标客群将是本案成功的关键！,客户在哪里？客户有什么样的特征？客户有什么需求？,他们在哪里？,投资型30%,自住型70%,投资客,他们对市场很敏感，他们是冲着大学城的政府规划及未来预期而来，当然如果以后区域成熟，也有可能自住,高校及周边企业教职工,溢出型“婚房”客户,逐步进入结婚年龄的80后或90后，但又无力承担更高的房价，在自住的同时他们也很看好大学城的未来,这里离他们的工作地点近在咫尺，居住在这里生活也许更舒适,客户特性：,本项目客户以大学城带动型客户为主，他们都不会把这里当做生活的终点，自住型客群的过渡+投资是基本特征。,投
10、资型客户的最终租售目标以高校学生为主，这就决定了他们的需求也为舒适型紧凑户型。,他们文化水平较高，虽然对小户型更为感兴趣，但对生活品质的要求却不容质疑。同时他们对社区的形象也很在意。,客户关键词,【关键词一】 经济能力有限或不考虑在这里进行大额投入,【关键词二】 过渡+投资，适当的舒适是必须的,【关键词三】 有一定文化水平，追求有品质的生活,现在，我们可以列出他们的需求特征,户型 20-150平米一居/两居/三居 【户型小但是足够诱人低总价好售也好租】,价位 3000-4000元/平米 【或者更低点，投资也不需要大投资】,生活 品质较高，舒适度强 【现代主义风格，当然文化也是不可或缺的】,开发
11、建议,4,产品定位,大学城核心 大太原首席创意休闲国际住区,大学城规划+最大竞争对手的简欧风格,高层现代风格特色建筑,文化味十足的外形+充满科技感领先社区配套,户型配比,结合目前的市场情况和本案的现实情况，建议本案的户型配比如下表所示,精装单身公寓1、1520平米精致空间，直接针对经济型投资客，投入小出租率高，是学区最受欢迎的物业2、精装户型，无需投入更多精力即可享受当房东的乐趣,户型建议1,【示意户型】,户型优点：,【楼座示意】,面积小而功能全面售价低消化速度快,目前太原市场精装修成本价为300元/平米，那么本房型每套精装成本即为300x15/20=45006000元，而在销售过程中，一方面
12、购买此房型的客户更愿意接受精装户型，另一方面可提高售价600800元/平米，从而在促进销售的同时大幅增加收益。,N+1创意户型1、n房变n+1房（二房变三房，三房变四房） 大房只需小房钱，用“偷”出来的面积满足客户更多需求2、顶层复式n+1房型，空中别墅大有可观,户型建议2,【示意户型平层n+1】,户型优点：阳光露台轻松变身功能房，增加室内使用面积，提高性价比提高单位售价,【单户型示意】,【示意户型顶层复式n+1】,空中别墅双层享受真正动静分离舒适享受高层中的别墅享受,户型优点：,双层挑空阳台1、两倍于普通阳台挑高的大阳光露台，挑高6米无遮挡， 感受紧凑空间中的惬意2、左右错落+前后错落+逐层
13、减小进深设计，每个露台都是一个开放式的敞亮的自然空间3、线条感十足的现代主义建筑，诠释青年人的空间美学。,户型建议3,前后左右错落保证每家露台都有充足的空间,【仅参考阳光楼台设计】,双层挑高露台,【仅参考阳光露台设计】,亲子房布局产品特点：1、两种户型搭配设计，分开为小户型，合并则是舒适大户，创造双重需求效果2、增加户型品类，降低销售风险，提高销售速度。,户型建议4,【单户型示意图】,【单户型示意图】,建筑风格,现代主义创意型建筑风格,自由跳跃的立面色彩随意变幻的建筑外形错落有致的立面表情设计形散和神不散的内在精神现代都市主义情怀,年青、自由、个性、奔放,【示意图】,外立面需要考虑到细节处理，
14、提升品质感；空调位空间没有隐蔽，建议采用百叶方式处理；外露落水管影响美观，且存在安全隐患，建议设置管道井。,建筑细部：兼顾功能与建筑美感、细节处更见品质,【示意图】,【景观园林】,斑驳的色块灵动跳跃打破常规的布局充满都市现代感,利用低矮灌木等软质景观包围建筑物的根基部分，遮掩楼体根部与地面连接处的管道和缆线。楼体入口处可用花卉装点，赋予色彩变化另外如下水井盖等也可以用植被加以装点,关注建筑体与园林的衔接，提升社区空间感和绿化面积,消费者感知敏感点关注绿化面积对水景没有特殊要求，但需有一定简单水系包括喷泉植被的层次感园林和运动休闲结合起来，体现生活氛围,项目预期高层建筑，更需有绿化空间高实用，既
15、要有绿化的作用，更有休闲和运动的功能,园林，关键是绿化面积，以主题绿化组团进行开发。,契合客户敏感点，小规模园林突出实用感，提升项目品质,精致，富有层次感和实用性，实现项目溢价的重要因素,建议以乔木、灌木及观赏性草本地皮绿植结合水系打造立体景观。,植被多样性，富于变化，体现景观的立体感和层次性,其他建议,建筑细节更具说服力的品质展现和细节雕琢，展现现代文化效应,特色景观小品 更显后现代社区人文底蕴,将土地利用到极限创新动静结合空间丰富配套，便利生活,小型下沉式会所 完全利用楼间空地，打造一个下沉一层风情会所，提高品质,咖啡吧,餐吧,运动馆,小型书吧,地下停车场 实现人车分流，车位比例达到1：0
16、.6,社区将建设一个完整的、集成的、可靠的、易操作的安防系统，使其作为一个有机的整体对整个大楼进行监控和管理，并接入大楼智能化管理系统。,电子巡更系统图例,智能安防 智能化安防管理系统,社区将针对青年人生活需求，提供集成化的自助生活系统，提高社区品质,青年特设 自助生活系统,自助售卖机,自助洗衣吧,自助查询、预约机（查询及预约社区提供的服务）,除此之外，我们建议可在楼体适当部位外立面铺设太阳能板，在不影响甚至提升视觉美感的同时，为居民提供24小时热水服务。同时可引入管道式直饮水和雨水收集、变压式止逆烟道等技术，以高科技系统打造舒适生活。在公共交通未完善之前，我司建议设立社区巴士，解决居民的出行问题！,
