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1、1第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称：*县夕阳红老年公寓二期工程1.1.2 承办单位：*县夕阳红老年公寓1.1.3 法人代表：*1.2 *县夕阳红老年公寓概况*县夕阳红老年公寓是由县委老干部局立项并吸引民间资金，兴建的一项民生工程。位于该县闸北路西侧、S202 线南侧，占地 45 亩。集医疗、保健、康复、文化娱乐、社区服务为一体，环境优雅，服务设施齐全。一期工程已建设使用，目前已入住老人 162 人，现有养老设施规模 9500 平方米，养老服务床位 180 张，管理和服务人员 76 人。1.3 项目方案及研究结论1.3.1 项目选址*县夕阳红老年公寓二期工程建于*县闸北路北侧*
2、县夕阳红老年公寓小区内。1.3.2 规划构思方案在满足使用功能、保证休养、生活的前提下，强调 21 世纪的老年居住环境是以人为本,体现人文关怀及美化环境为主体的老年人建筑风格。1.3.3 建设规模*县夕阳红老年公寓总占地 45 亩，一期工程占地约 16 亩，建筑面积 9500 平方米，养老服务床位 180 张。为扩大入住规模，拟继续建设夕阳红老年公寓二期工程。二期工程总建筑面积 13000，其中老年公寓用房 10000，娱乐活2动用房 700，康复保健用房 800，辅助用房 1500。扩建占地 1000平方米的停车棚一个；新建门球场和羽毛球场各一个；新建小公园一个；以及道路、绿化等。项目设置病
3、床 300 张，并购置各类医疗救治设备。1.3.4 环境保护与美化建筑施工期间，采取各种措施，处理好污水、垃圾、噪音等污染。项目用地内设置绿地、亭、台、曲廊等建筑小品和装饰壁画、地灯等装饰小品。1.3.5 建筑节能认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，合理规划，使用节能型建筑材料，严格执行行业技术规定，努力做到合理使用能源和节约能源。1.3.6 项目实施进度项目实施自可研报告到竣工验收约需 1 年时间。1.3.7 项目所需资金与筹措项目总投资 1800 万元，所需资金申请中央投资 900 万元，地方政府配套资金 900 万元。1.3.8 主要经济技术指标本项目建设投资 1800 万元，项目建
4、成后正常年份年收入为 510 万元,年总成本费用为 385 万元，年净利润总额为 93.8 万元，静态投资回收期为11.87 年(包括建设期)，财务内部收益率为 5.58%，由此可见，本项目有一定的经济效益。1.4 研究依据1.4.1 国务院办公厅国办发200019 号国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知；1.4.2 民政部社区老年福利服务星火计划实施方案 （2001 年 5 月331 日）1.4.3*省人民政府皖政200134 号关于加快发展社区服务业的意见；1.4.4*省民政厅民基字200191 号关于贯彻*省人民政府关于加快发展社区服务业的意见的意见；1.4.
5、5老年人建筑设计规范 ；1.4.6*统计年鉴-2010 ；1.4.7 项目单位委托我公司编制*县夕阳红老年公寓二期工程建设项目可行性研究报告的委托书（附件 1） 。1.5 项目提出的背景随着改革开放的不断深入，人民生活水平的提高和医疗设施的完善，*县人口的平均寿命大幅度提高，老年人口在整个人口中的比重逐年增大， “白发浪潮”日益临近；另一方面计划生育政策的实施使人口出生率大幅度下降，家庭中子女人数大为减少，大家庭逐渐小型化。有的甚至出现了“纯老户” 、 “四世同堂、三代世家”被“四、二、一”式的家庭结构所代替。人口老化已逐渐受到社会各界的广泛关注，社会养老已是大势所趋。调动社会力量兴办养老机构
6、，让老年人进入老年公寓安度晚年，提高老年人晚年生活质量，是解决老年人带来的社会问题的有效途径。鉴于上述，提出了*县夕阳红老年公寓二期工程建设项目。1.6 项目建设的必要性与意义随着我国人口老龄化问题的日趋突出，城市老年人的老有所养问题，已成为必须关注的重要问题之一。改革开放以来，国民经济持续、快速健康发展，人民生活水平有了较大的改善与提高，大多数人的温饱问题得到解决，并正向小康目标迈进。从目前的经济发展形势和今后趋势来看，城市老年人中无经济来源的孤寡老人日益减少，而逐年增多的离退4休人员将成为城市老年群体的主体。城市中以离退休人员为主体的老人队伍，虽然有固定的离退休金，但其中不少老年人，由于种
7、种原因，仍然需要社会的帮助。近些年来，很多城市如上海、广州、杭州、南京等，已悄然出现了一种新的社会养老形式，即兴办“老年公寓” ，实行公寓化管理的社会养老方式，而且发展速度很快。在老年人口迅速增加的情况下，单纯依靠家庭养老已经不能很好解决全部老年人口的赡养与照顾问题，必须大力发展社会养老方式，兴办“老年公寓”以解决城市老有所养的问题。 “老年公寓”是适我国人口年龄结构变化需要，解决老有所养问题的有效途径之一。此外随着家庭结构的变化，今后一对夫妇照料双方四位老人的现象会相当普遍。但现代生活的快节奏，使众多的“双职工”无暇照顾高龄或患病的长辈，因而家庭中赡养照顾老人成为中青年人的沉重负担。建立老年
8、公寓，实行老年人口公寓化养老是城市老年人过好晚年生活的保障，也是解除每个家庭后顾之忧重大社会任务。建立老年公寓，扩大社会化服务范围，还可以从服务方式、服务范围、医疗保健等方面，弥补当前城市老年社会保障体系之不足。实行老龄人口公寓化养老，不但可以完善城市养老保障体系，还可以促进商品经济发展，成为发展第三产业的新领域和新市场。 过去人们希望政府投入资金，参照福利院或养老院的建设模式，建立老年公寓。随着社会主义市场经济的不断完善，充分调动社会各部门及民间资金的力量，鼓励他们积极投入到这项事业中去，是大有作为的。兴办老年公寓不但可以在解决城市老有所养方面起着重大作用，也是不少城市老年人的愿望与要求，同
9、时还是一个城市文明程度的具体体现。据了解，*省周边的地级市，均已建成或即将建成不同档次的老年公寓。*县老年公寓建设目前仍处于起始阶段，但如果能够充分发挥5*县独特的地理位置，以及良好的生态自然环境，把老年公寓作为一项产业来做，公寓建成后向全社会开放，不但可以给社会家庭解决后顾之忧，而且可以进一步促进当地的社会稳定。项目建成后，可居住 300 位老年人。具有较大的社会公德需求拉动。据调查，*县老年人特别是城镇老年群众迫切要求进入社会福利机构养老。因此建设老年公寓，不仅可以使老年人物质生活上得到照料，更重要的是可以满足其精神文化需求。如今新步入老年队伍的人，大多数具有一定的文化知识，他们都随追求晚
10、年精神生活幸福的要求，希望提供属于集文化、娱乐、体育锻炼场所，建设老年公寓既保证了老年人能够欢度晚年，又解决了中青年人的后顾之忧。所以说，建设老年公寓是时代的要求，社会的需要。*县夕阳红老年公寓现有房间及床位已不能满足老年人要求进院的需求，加之现有公办敬老院的设备设施较为陈旧，对提高老年人的物质文化生活水平极为制约。综上所述，在*县建设社会型老年公寓十分必要。第二章 市场分析及需求预测2.1 我国老年人住房现状及需求分析6据有关调查显示：目前我国 60 岁以上老年人已达 1.3 亿，且以每年3.2的速度递增。我国已经步入老年化社会。现代社会随着住房条件的不断改善及社会伦理观念的不断更新，成年子
11、女与父母分开居住已相当普遍。这一方面是因为越来越多的家政服务公司介入居民的日常生活，许多老年人已经从“家庭保姆”的身份中解放出来；另一方面社会的发展使老年人与其子女的世界观、价值观和人生观产生了分歧，他们需要保持一定的距离以缓解两代人之间的矛盾。因此他们对于老年公寓的需求也日益增加。同时城市化过程中的负面效也使许多城市尤其是大中城市居民的生活环境质量日趋恶化。恶劣的环境越来越不适宜老年人颐养天年，所以，很多老年人也产生了到环境相对较好，又不太偏离城市的城郊居住的愿望。据近年来我国部分城市的一次调查表明：有近 14的老年人准备将来住进老年公寓。2.2 老年公寓的市场定位老年公寓的市场定位中，首先
12、价格定位要适当。其次，老年人住房的特殊要求一般突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等，公寓楼内还有各种生活服务、娱乐、医疗保健设施等有，有专门的服务人员和医务人员。满足以上特殊要求，就能够达到市场定位的标准，既能将其与其他住宅市场区分开来，又能与开发同类市场的开发商区分开来，取得竞争优势。随着住房制度改革的不断深入，许多老年人已经取得了其现有住宅的部分产权，住房二级市场的启动，已使得这部分住宅可以上市交易，从而使老年人可以利用这部分变现的资金，购置或租用适合自己的老年公寓住房。老年人子女大多处于壮年，他们有能力为老年人购买
13、或租用价格适当的老年公寓。2.3 老年公寓的供给状况分析7据不完全统计，全国目前不同规模的老年公寓仅 2000 多家，规模都比较小。初具规模的只有天津鹤童老年公寓和上海市众仁老年公寓等几家。号称全国乃至亚洲最大的老年公寓项目天津“夕阳红国际老年公寓”总建筑面积也仅有 13 万平方米。很多城市的老年公寓建设尚处于启动阶段，许多房地产开发企业还未注意到这一具有相当生命力的房地产商品新类型。目前，各地出现的老年公寓品质层次较低。一些地区存在的名为“老年公寓”的居住小区，规模小，配套设施不齐全，而且多是原有的已开发住房。以此概念进行销售，从小区规划，户型设计到相关服务设施的建设方面与实际意义的老年公寓
14、相去太远。由此可见，我国目前的老年公寓的供给与需求失衡，市场需求量大,开发前景广。2.4 项目市场分析目前，*省 60 岁以上和 65 岁以上的老年人口分别占全省常住人口的 13.84%和 9.42%。目前，我省已经迈过了老龄社会的门槛，而且人口老化的进程还在加速。特别是城市，“银发群体”比农村所占的比例更大，其中带来的社会问题，已成为家庭和社会关注的焦点。就*县城来讲，按居住人口 15 万人、老年人口占 13.84%计算（城市要超过这个比例），城区老年人口达 2.076 万人，每年还将以 3.5%的速度增加。在这些“银发群体”中具有子女不在身边的多、患病的多、经济上靠子女的多、生活无人照料的
15、多等特点，使他们的生活照料，疾病护理等问题，无论是经济上还是精力上，都给家庭带来了很大压力。对于现在的独生子女来讲，一对年轻的夫妇既要抚养子女，又要赡养两代四位以上老人所以就出现第二代养活老人的现象。因此，就有了“以老养老”的社会问题。同时，在养老和供小发生矛盾时，首先牺牲的往往是老人，就算子女比较孝顺的家庭，老年人的养老依然存在问题。目前，*县的养8老方式主要是家庭养老，即由老伴、子女、保姆和钟点工来实施养老护理，还有一些零散的小规模托养方式。据调查，在城区现有 2.076 万人的老年人中，至少有 20%的老年人要求进入福利机构养老，即有 4140 多位老人。而*县城仅有*县夕阳红老年公寓（
16、一期）180 个床位，*县敬老院几十个床位和零散的小规模家庭托养式的一些床位，总床位不超过 300 张，尚有 3800 多位老人找不到养老场所。同时，还有 20%的老年人约 800 人要求提供社区福利服务和家政服务。目前，*县及周边县（市）尚无老年公寓及活动中心。项目位于城区，周边环境好，较适合开办一家中等规模的老年公寓。开发此项目，有稳定的客源，市场前景看好。第三章 建设条件与院址选择3.1 外部条件3.1.1 历史文化9*县地处*市中心地带。全县国土面积 2107 平方公里，其中城区规划面积 12.4 平方公里。*处于淮北平原腹地，境内涡河横贯东西，将全县分为涡南、涡北两个自然区域。除东北部有龙山和石弓山外，其余均为一望无际的沃野。*历史悠久，春秋时期的
