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1、1二手房交易的当事人双方需提供的相关材料卖方需提供的材料：1、产权人身份证（非当地户籍人士还应提供暂住证）2、户口本 3、房屋所有权证4、原购房发票（复印件） 、原购房合同 5、共有产权人声明 6、结婚证复印件 7、产权人印章 8、土地使用权证 9、已购公有住房、成本价购房、优惠价购房、央产房、经济适用房等房产，出售转让时还应提供相关的审批和申请手续。10、买卖合同 买方需提供的材料：1、买方本人身份证件（非北京户籍人士还应提供暂住证）2、户口本 3、本人印章4、外籍人士需提供护照、居留证、工作单位证明 5、港、澳、台人士需提供身份证、回乡证、外批单6、买卖合同 7、如需要贷款购房，还应提供贷
2、款银行所需的相关手续。 购买 第三步 协商和签约 确定要购买的房屋后，您就可以与卖方协商、签定合同了。在合同中应根据您与卖方协商的内容，详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务，明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款，合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的，买卖双方还应与经纪公司签定居间担保合同，并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。 第四步 产权交易 签订了买卖合同，交易双方即可携带相关手续到房屋所属区、县房地产交易部门办理产权交易手续；交易部门经过相应的审查程序，
3、确定房屋产权是否具备转让条件；按照合同规定的付款方式付清购房款，房地产交易部门正式受理转让申请；买卖双方应缴纳相关税费，并向买方核发房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。 目前 ，根据买卖双方不同的代理需求，房地产经纪公司的代理方式各不相同，这需要您在办理委托代理手续之前与经纪公司认真协商。 购房者如需银行贷款，还应在办理产权过户手续前办理银行的申请贷款手续。二手房交易过户流程1、甲乙双方在敲定房屋成交价格、交房日期、过户时间后首先应填写 JF-91-01 制式的房地产买卖契约，在契约第三页签署双方姓名、地址、联系电话，并加盖私章。在最后一页附件一内填写时间
4、及房屋相应信息(可参照房产证)、签署双方姓名、加盖私章。2、申请人填写西安市私有房屋权属登记申请书，填写申请人姓名、身份证号、通讯地址、签名、盖章。按房产证内容填写房屋权属情况。3、填写 JF-91-04 制式的房地产买卖申请审批书，填写双方信息，房地产情况，签署双方姓名、加盖私章。备注一栏在交易时当着房产交易人员的面，买卖双方签字、按手印。4、权利人或申请人持房屋所有权证、身份证到西安市香米园西巷 93 号，西安市房地产产权产籍管理中心四楼大厅，填写查档申请进行核档，交费后领取房屋权属登记薄信息核档证明;然后到五楼 506 室，交费后调取房屋分层分户平面图。5、持上述所有资料到西大街 116
5、 号西安市房地产交易中心一楼大厅私房科办理房产过户手续。要求权利人和共有人、申请人到场，填写询问笔录并签字按手印，验证房屋所有权证、身份证及相应表格，最后输入电脑，交纳房屋交易费，领取房屋权属转移登记业务受理单，凭此单在 20 个工作日后交纳契税、监证费后领取房屋所有权证。二手房过户费用1、交易手续服务费：住宅 6 元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取：3 元/平方米);非住宅 10元/平方米。买卖双方各承担一半。22、登记费：普通二手房住宅类为 80 元/套，买方承担。3、土地收益金(代收)：房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的 2%计征。卖方承担。4、
6、核档费：50 元/宗。5、契税：税率为 3% ，按正常交易成交价格计征;个人购买的自用普通住宅( 建筑面积 144 平方米以下、容积率 1.2 以上、交易价格 4290 元/平方米)契税税率减半，按 1.5%征收;拆迁居民因拆迁重新购置二手房的对相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。买方承担。6、印花税：税率 1，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半。7、营业税及附加：房产证不到两年时间过户，营业税不能享受优惠减免，需要按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。8、个人所得税：所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式，税率 20%，按财产转让所
7、得( 本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税- 合理费用) 计征; 未能提供原购房发票的按已成交价格的 1%征收。卖方承担。二手房买卖可用公积金贷款，从 06 年 4 月 1 日起二手房公积金贷款已经开始正式发放。目前西安市二手房公积金贷款在银行签订合同、只是在这个过程中，需要贷款人首先符合一定的条件，所在单位出具相关的资料等，贷款人到住房公积金管理中心进行相关的查询以及申请等，程序相对烦琐。审批等过程与时间大致与普通商业贷款无异。二手房公积金贷款在银行签订合同、审批等过程与时间大致与普通商业贷款无异。个人可以办理二手房公积金贷款手续，也可以委托中介办理相关手续，手续费根据交易情况
8、而定。具体建议咨询公积金管理中心：87313669.二手房公积金贷款大致程序1、签约：买卖双方交易意向达成一致，并签署房屋居间买卖合同 房屋买卖合同同时买方交纳定金2、递交资料：卖方：身份证、户口本、房屋产权所有证、原购房协议、单位同意上市证明(公房) 买方：身份证、户口本、外地人需提供暂住证、个人收入证明(国管)3、面签：经纪方协同买卖夫妻双方去公积金办理中心签署委托购、销合同、公积金合同及划款协议4、评估：买方委托公积金办理中心指定的评估机构对所购物业进行评估5、初审：买卖双方资料齐全，进行初期审批6、代开发票：卖方带上房屋所有权证、原始购房合同、买卖合同及购房发票办理征、免营业税、个人所
9、得税手续。7、交纳税费：买卖双方去银行或所售房屋交易所交纳各种税费8、过户：经纪方协同买卖双方并买卖双方持身份证/暂住证/ 买卖合同到房屋交易所过户9、复审：银行审批通过后送至国管局进行第二次复审10、银行面签：审批通过后，买方夫妻双方到银行签署借款合同11、领证：经纪方协同买方持本人身份证到房地局领取新的产权证12、购买保险：买方到银行购买保险13、抵押登记：经纪方协同买方且买方带身份证/暂住证/ 未出租证明/配偶同意抵押证明去房地局办理抵押登记手续14、取他项权利证：经纪方、买方、办理公积金人员且买方带身份证去房地局领取他项权利证15、物业交验：买卖双方签署房屋交付使用办理房屋交接，结清物
10、业相关费用，办理水电等过户手续16、放款：经纪方、办理公积金人员、买卖双方且买卖双方带身份证去银行办理放款手续。公积金贷款具体收费1、住房置业担保服务费(一次缴付) ：贷款总额费率 贷款年限。担保费采取分段累加计收：1-103年费率为 1.2;11-20 年费率为 0.8;21-30 年费率为 0.6。2、房屋评估、抵押登记工本费：每户 80 元。住房置业担保服务费=贷款额 X 担保服务费率 X 贷款年限。近期公积金管理中心下发通知，从 2009 年 3 月 9 日起，住房公积金贷款担保服务费由 0.5%降至 0.3%，按此标准计算不足 300 元的，按 300 元收取。据了解，目前西安市尚未
11、开始实行这项新政策，具体您可以咨询 800j 金融中心 87284190二手房交易十大注意事项1、房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。2、房屋产权是否明晰有些房屋有多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。3、交易房屋是否在租有些二手房
12、在转让时还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁” ，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。4、土地情况是否清晰买受人应注意二手房土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，房屋的土地使用权是 40 年还是 70 年，价格肯定应该有所区别。5、市政规划是否影响有些房主
13、出售二手房可能是已了解该房屋在 5 到 10 年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。6、福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。7、单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些，可
14、能会和房主一起侵犯单位的合法权益。8、物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费、电费以及三气(天然气、暖气、煤气) 费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。9、中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能都要自己承担。10、合同约定是否明确最后两位经理提醒，在二手房买卖中，购房者可能会忽略一些细节，所以选择一家好的中介公司和中介人也是十分重要的。4留言人： 王力青 主题： 西安
15、房产证和土地证是两证合一吗时间： 2006-11-21 12:36:30内容： 我买一套房，房产证办了，可土地使用证未办，给我的答复是两证合一，但土地情况未填写，我在成都买的房屋都有两证两书，西安是两证合一吗 购房指南今日在线主持人无忧回复您好！情况是这样的。目前关于土地证与房产证的全国各地情况不一，目前西安购买房产只有房产证，房产作为不动产，购置房产即拥有该房产所占用的土地使用权。房产的土地使用年限按用途来划分， (一)居住用地七十年； (二)工业用地五十年； (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； (四)商业、旅游、娱乐用地四十年； (五)综合或者其他用地五十年。在房产证的房屋“设计用途”一栏，注明有房屋的用途，可证明房屋的土地使用年限。感谢关注！
