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1、建设用地使用权与房屋关系的理解与适用(中)九、建设用地使用权共有份额量化登记理论 不动产统一登记很大程度上杜绝了房、地分别转让给不同主体的问题，土地使用权分割登记作为房屋和土地权利之间联系桥梁的功能渐渐丧失，特别是楼盘表技术的广泛应用，直接关联了房屋与土地数据，是否需要继续在登记簿记载土地分摊面积，以及如果需要登记怎么记载是我们应关注的问题。 分析发现，以往登记分摊土地面积的做法存在以下弊端：（1）分摊的土地面积混淆了登记标的，登记的应是土地使用权而不是实物的土地；（2）分摊的土地面积不能确定具体处于整个宗地的什么位置，只是类似按份共有的一种虚拟权利；（3）分摊的土地面积不能完全体现土地权益的
2、“空间概念” ；（4）分摊的土地面积并不能准确反映各所有权人应得的土地价值；（5）分摊土地不便于登记机构开展登记管理工作，这一点在分期开发建设项目中尤为明显，特别是土地分摊在国家层面并没有一个统一、科学的方法，各地做法不一致，分期建设项目如何科学地计算分摊土地，如何确定宗地内哪些部分算专有分摊面积、哪些部分算公共分摊面积一直困扰着登记机构。 本文认为，不动产登记的目的就是彰显权利，保护权益，应当继续登记业主的土地权利，但要予以改革，摒弃分摊土地的做法，开展建设用地使用权共有份额的量化和登记。其优点是：（1）有助于完善物权公示，保障权利人的利益。现行的登记方式，业主权利表现不明确，对于业主的持有
3、共有份额没有准确完整的体现，也放纵了房地产开发商甚至政府的部分行为损害业主的正当权利。开展建设用地使用权共有份额的量化和登记，促进业主全面了解宗地权利状况，增强权利和义务保护意识。 （2）有助于维护交易安全，促进市场交易。量化建设用地使用?喙灿蟹荻睿?实质是对存在于一个宗地上的建设用地使用权的分摊配置，可以量化配置给每一个房屋单元，如一幢房屋或一个层、套、间。量化，即以数据对事物进行描述的行为，无论采取何种路径进行量化，实质都是明确每个业主的土地权利与其他业主权利的界限。因为登记技术问题，不合理登记建设用地使用权共有份额的变动情况，而致使区分所有的不动产交易受到阻碍，不利于市场发挥资源调配作用
4、，阻碍经济发展。为了贷款筹集资金，很多房地产开发商在完成建筑物建设之前，就已经将建设用地使用权抵押给了银行，而在清偿全部贷款之前，就已经将房屋出售给了业主。根据物权法第一百九十一条的规定，未得抵押权人银行的同意，房地产开发商不得将建设用地使用权移转给业主。这就使得业主在开发商清偿完全部债务之前，不能够办理房屋首次登记。整宗开发用地担保的债权往往额度巨大，房地产开发商短期内不易全部清偿。如果建设用地使用权已分割成共有份额，业主购买房屋同时只购买与房屋规模相对应的建设用地使用权购买份额，则房地产开发商只需清偿已售房屋对应使用权份额对应比例的贷款，就可以解除已售不动产单元上的担保，登记机关也可以为业
5、主办理房屋所有权和建设用地使用权共有份额的移转登记，使之可以再度进入市场流通。无疑，化整为零，量化建设用地使用权，本质是对业主权利的客观反映，同时可以促进交易。 （3）有利于完善登记制度，强化登记管理。促进登记机构进一步做好权籍调查工作，理清土地登记的历史及现状，全面摸清不动产这一重要社会财富的“家底” ；过去以“分摊面积”的方式进行记载，是我国自改革开放以来房地登记分开情况下采取的登记技术，建设用地使用权的分摊不必拘泥于“面积”的记载形式，而以其他形式记载建设用地使用权的相关情况，可以避免这一弊端。如果国家层面对于建设用地使用权量化做出细致统一规定，则完全可以解决问题。 不登记共有份额，或登
6、记没有全国统一的合理合法的标准，就会致使国家征收与土地相关的税费难以确定统一的标准，这种情况不符合依法行政的行政法原则，也容易引起行政行为相对人的疑虑和非议。国内外已有对相关领域在理论和实践上的探索，也证明建设用地使用权的量化登记具有技术上的可行性。反观他国立法例，登记簿普遍清晰记载共有部分的总体情况，以及业主对于共有部分的持有份额。 十、以“业主专有部分建筑面积占总建筑面积的计算比例”作为建设用地使用权共有份额量化方式的依据 过去按幢设宗或按楼层平均分摊基地土地等做法，均有不足之处。因为在住宅小区之中，住宅公寓建筑物及其基底的小部分延伸范围内的土地，常常不能实现住宅小区全部功能，因而不具备相
7、对独立性，住宅建筑物通常需要与小区的其他设施，如物业用房、联通各楼的地下车库、道路、绿地、管线等共同形成相对独立完整的体系，才能满足业主的生活需要。将这些有机的联系强行断开，于法无据，也容易使业主之间产生纠纷，导致土地及设施不能发挥应有效用。 共有份额的分割方法可以总结为三类：其一，按照建筑物所有权人的意思表示分割；其二，按照地价分割；其三，按照建筑物专有部分占专有部分总面积的比例分割。 首先，协议分割不适合我国国情。我国人口众多，城市人口密度普遍较高，住宅建筑小区容积率普遍大，业主众多，情况复杂。由所有业主达成一致意见，形成所有权分割协议，不仅成本高昂，甚至在很多情况下会因争议不断，导致分割
8、久拖不决。在房地产开发商尚未将房屋出售给业主的小区中，房地产开发商为唯一的所有权人，如果任由房地产开发商任意分割土地使用权份额，不免在土地税费管理和涉及银行贷款的领域留下管理漏洞。 其次，按地价分割建设用地使用权也不尽合理。其一，测算地价的方法难以取得一致，且各种方法中评估地价的主观因素含量较大，容易产生不公平不科学的结果。其二，按地价分割的方法需要考虑的因素过多，在实践上操作难度很大，不易推广。其三，也是最重要的一点，倡导地价分摊法的学者，最主要的出发点在于便利土地税费的征收，而不动产登记簿追求的首要价值是公示民事权利，从而定分止争、保障交易安全、促进交易。为计算土地税费提供依据，乃是附带的
9、价值。为了方便征收税费而牺牲掉建设用地使用权分摊的公平性和与法律体系的圆融性，是一种本末倒置的做法。国家如果希望对于同面积的房屋按照商业价值征收不同的税额，完全可以制定法律，规定差别税率，没有必要在土地登记簿上强行“拼凑”一个份额数字。 本文认为，按照建筑物专有部分占专有部分总面积的比例分割具有一定的合理性。土地使用权的共有份额应与建筑物区分所有权中的共有权份额保持一致，而共有权的份额应以按照专有部分面积占专有部分总面积的比例来计算。 第一，建筑物区分所有权内部，专有权具有主导性。专有所有权是指以区分所有建筑物的专有部分为客体的单独所有权，具有绝对性、永久性和排他性。作为建筑物区分所有权的“单
10、独性灵魂” ，专有所有权在建筑物区分所有权中处于核心地位。另外也可表现在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而不单独登记共有部分持分权及成员权。在同一栋建筑上，只能就专有部分设立专有所有权，并因此获得与之对应的共有部分持分权和成员权。无论是转让、处分或抵押，这三种权利必须视为一体，不可分割，否则在权利归属和利益分配上会发生混乱。 第二，共有部分的收益?c 费用按业主专有部分面积大小分摊。首先，我国物权法第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定” 。可见，立法者虽未明言共有权份额的量化
11、方式，但根据所有权人享有物的孳息，负担物的费用的民法基本原理，也可推出共有份额应按专有部分面积大小进行量化。其次，根据我国交易习惯，住宅小区物业费收取的方式通常如下：给定每平方米的物业费标准，乘以专有部分建筑面积数得出每户业主每月的物业费。这一物业费收取方式的法律依据，正是物权法第八十条。物业服务企业为全体业主服务，产生的总物业费用由全体业主共担，每户业主承担的比例，就按照其对共有部分的持份额来分摊，而法定的份额分割方式即是按照业主专有部分面积大小比例算定的。 第三，业主专有部分面积决定业主大会中的表决权大小。我国物权法第七十六条第一款规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议
12、事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项” 。第二款规定：“ 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意” 。可见，法律规定共同管理中重要事项的表决采双轨制，业主所有的专有部分面积占总建筑面积的比例有重要意义，为平衡大
13、小业主之间的利益，保护小业主的权利，防止出现“以大欺小” ，同时采取“人头决”的方式表决。业主得以参与管理共有部分相关事宜的法律基础，法律基础在于业主对于共有部分持有一定份额的共有权。共有份额的大小，决定业主在业主大会中表决权的大小。反之，表决权的分配标准也体现出共有份额的分配标准。 业主的建设用地使用权共有权份额量化，应按照业主所有的专有部分建筑面积占总建筑面积的比例计算。只有这样，才能保证分割后的共有份额能够和物权法 物业管理条例等法律文件的规定保持一致，且和社会上广泛存在的实践和交易习惯相接轨。 十一、建设用地使用权共有份额量化的技术问题 1. 物权法中多次提到“专有部分占总建筑面积”的
14、比例，这里的专有部分面积、总建筑面积应如何理解 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （法释20097 号）第八条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算” 。在较近的司法实践中，广东省高级人民法院认为：“在判断业主大会会议中投赞同票业主的专有部分面积之和是否超过建筑物总面积的半数时，应当以房产证记载的面积作为业主的专
15、有部分面积，证载的分摊面积不能扣除” 。 根据房产测量规范 ，业主共有的设施，区分为纳入分摊面积和不纳入分摊面积两种：（1）纳入分摊的业主共有设施，由开发企业在房地产项目所有权初始登记时一并申请登记，记载于房地产登记簿，项目分割转移登记时，该设施的建筑面积相应分摊给业主，并分别注明房屋专有部分和分摊的共有部分的建筑面积，由业主领取房地产权证；（2）不纳入分摊的业主共有设施，虽在初始登记时一并登记，在登记簿上记载“某建筑区划内的全体业主共有” ，但不颁发房地产权证。因此，总建筑面积应当是所有业主的专有部分面积与建筑区划内归全体业主所有的登记产权面积的共有设施之和。 2.人防工程、车库车位、共有专
16、用部分以及部分共有部分如何定性计算 人防工程不参与建设用地使用权的量化。因物权法没有明确人防工程的权利归属，故人防设施在法律上不在“建设用的使用权建筑物区分所有权”的体系之中，不参与建设用地使用权的量化。 对于车库车位，只要四至分明、地面和顶面都可以确定，就成为一个具有构造、利用上具有独立性的空间，可以被视作不动产单元参与建设用地使用权的量化。符合专有部分条件的，应按照专有部分计算，其面积可以作为共有份额的“分子” ，参与建设用地使用权的量化；对于不符合专有部分条件的，应按照共有专用部分计算，不能参与建设用地使用权的量化，如业主及房地产开发商约定符合专有部分条件的车库车位属于全体业主共有，则该部分应被视为小区的公用设施，比照小区的物业用房等“专有共用”部分进行登记，不能作为共有份额的“分子”参与计算。 在实践中，本来应由各区分所有权人依固有使用方法共同使用的共用部分，设定“专用使用权” ，颇为常见，如地下室设置停车场、在屋顶加盖房屋、在外壁悬挂招牌等。
