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1、二十道街项 目可 行 性 报 告 书哈 尔 滨 市 国 际 工 程 咨 询 中 心二 九 年 九 月编 制 人 员项 目 负 责 人：韩松岩 注册咨询工程师项目经济负责人：戴 钦 工 程 师参 编 人 员：韩松岩 注册咨询工程师王毅楠 工 程 师董 悦 正 高 工戴 钦 工 程 师王 磊 工 程 师审 核：韩松岩 注册咨询工程师审 定：李力波 高级工程师目 录第一章 申报单位及项目概况 .1一、项目申报单位概况 .1二、项目概况 .1第二章 战略规划、产业政策及行业准入 .9一、拟建项目与相关规划的关系 .9二、拟建项目与相关产业政策的关系 .10三、拟建项目的必要性 .10第三章 项目选址及
2、土地利用 .13一 、 地 理 位 置 .13二、交通状况 .13三、商业气氛 .13第四章 资源开发及综合利用 .14一 、 编 制 依 据 .14二 、 节 电 、 节 水 .14三 、 节 能 系 统 的 选 用 .14第五章 环境和生态影响分析 .16一 、 编 制 依 据 .16二 、 建 设 项 目 所 在 区 域 环 境 质 量 现 状 .16三 、 主 要 污 染 源 及 污 染 物 .16四 、 环 境 影 响 分 析 .16五 、 环 境 影 响 评 价 .17第六章 经济影响分析 .19一 、 房 地 产 业 对 国 民 经 济 发 展 的 作 用 分 析 .19二 、
3、本 项 目 建 设 对 该 区 域 的 意 义 .19三 、 哈 尔 滨 市 房 地 产 市 场 分 析 .20四、项目市场情况评估 .34第七章 投资估算及资金筹措 .48一、项目投资估算及依据 .48二、资金筹措 .50第八章 经济效益分析 .51一、销售收入估算 .51二、开发成本估算 .51三、项目销售利润率估算 .51第九章 财务分析 .53一、财务盈利能力分析 .53二、清偿能力分析 .53三、敏感性分析 .54四、经济分析结论 .54项 目 可 研 报 告哈尔滨市国际工程咨询中心 1第一章 申报单位及项目概况一、项目申报单位概况1、申报单位名称：哈尔滨某房地产开发有限责任公司2、
4、注册地点：哈尔滨市道外区化工路 197 号3、法人代表： 4、成立日期：2009 年5、注册资本：5000 万元人民币6、经营范围：房地产开发与经营7、资质等级：暂定叁级项目位于哈尔滨道外区北二十道街，注册资本金 5000 万元人民币，拥有在职员工 56 人，全部具备本科以上学历，拥有中高级专业技术职称人员 28 人，在土建、结构、暖通、电气、造价等方面有一流的专业注册人员。公司成立以来，始终坚持宏观导向、企业自主经营开发的原则，公司目前正积极筹备道外区二十道街项目，项目建筑面积 66 万平方米，是一个大型的居住社区，该项目计划在 2010 年陆续推向市场。公司的经营理念是“科学规划，创造有品
5、位的健康新生活”，公司全体员工会将这一理念进行到底。二、项目概况（一）项目名称道外二十道街项目（二）项目建设地点及用地概况位于哈尔滨市道外十九道街与北二十道街之间，新建跨江大桥下桥处，道台府遗址公园右侧，振兴街与更新街交界，共计三块地，用地性质为二类。项 目 可 研 报 告哈尔滨市国际工程咨询中心 201项目区位图项目区位：本项目位于北二环路的两侧，可达性极强，距离松北市政府 15分钟，距离道外区政府 2 分钟，与道里、南岗和道外繁华商业区交通距离 10分钟可 达。02 宗地位置示意图（三）主要建设内容、规模及建设方案1、主要建设内容项 目 可 研 报 告哈尔滨市国际工程咨询中心 3中高档（节
6、能）精品商住2、建设规模项目总规划建筑面积 66.47 万平米，详见下表所示。道外二十道街项目建设性质为居住小区，整体规划为高层住宅楼和商住楼，庭院设计上追求自然景观与人工园林完美融合，旨在体现绿色、环保、生态、智能、服务为一体的新型社区建设理念。序号 名 称 单 位 数 量一 用地性质 居住用地（R2）二 总用地面积 平方米 111590.9总建筑面积 平方米 664710住 宅 平方米 505770商 服 平方米 72220配套设施 平方米 2970地上设备间 平方米 525三 其中地下停车场（兼人防） 平方米 36600四 容 积 率 4.52五 建筑密度 % 33.87六 绿 地 率
7、% 30七 绿地面积 平方米 33477.27八 停车泊位 地下 个 244031 层 米 10020 层 米 66九 建筑限高16 层 米 523、建设原则与指导思想（1）建设原则城市“和谐、宜居、宜业”临江观景花园社区。（2）指导思想项 目 可 研 报 告哈尔滨市国际工程咨询中心 4拥有鲜明“临江观景”、“双重花园”（社区外公园和社区花园）特色的精品楼盘；倡导一种阳光般健康的、绿色环保、节能的居住理念。我们项目价值是科技环保节能产品，兑现项目价值及升值空间；充分体现居住感受的升级，突出亲情和人文关怀、科技节能的居住理念;绿色健康、和谐的生活方式。4、建设方案（1）住宅建筑以板式住宅为主，户
8、型设计要求明厅、明厨，充分考虑北方居住特点（双阳台），主阳台要照顾景观面，次阳台要考虑和厨房等功能间的融合，卧室建议采用飘窗。房中无狭窄的通道，尽量考虑避免面积浪费；各功能空间进深、面宽符合使用舒适度的要求。（2）公共建筑包括一栋 3 层的 5000 平米小型会所商业楼及裙房底商；会所商业一层层高保证 4.5 米以上，二、三层层高 3.5 米以上；充分利用商业屋顶面，做屋顶花园；与工程配套的公共建筑及市政设施有公建部分包括绿地、停车库、居委会、物业管理、少年活动中心、老年人活动中心、警务室、泵房、换热站、煤气调压站、水箱间和公厕等配套设施。考虑餐饮业态，配置相应设备设施；沿街商业设置少量地面停
9、车位；底商采取小型的、可切分的商铺形式；商铺的进深控制在 15 米内；重点关注住宅底商的结构问题，首、二层可纵向、横向组合分割。（3）交通组织项目交通要求人车分流或区域人车分流，小区入口处设车行入口（可方便车的出行）；局部可适当考虑一些停车位。（4）绿化项 目 可 研 报 告哈尔滨市国际工程咨询中心 5曲径通幽:将打造景观作为本项目的加分手段之一，打造精细化景观；对社区环境进行分级设计，从集中景观向宅前景观层层推进；集中景观应注重标杆性设计，实现项目高端调性；宅前景观应注重精细化、人性化设计，提升居住品质。（5）建筑结构、建筑装修与建筑风格主体结构及基础型式主体结构为剪力墙，基础型式为桩基础建
10、筑装修外装修：下部（4-5）干挂理石，上部进口高级涂料内装修：初装（毛坯房）建筑风格建筑风格构想：以近现代风格为主，采用一些欧陆的风格元素.各宗地建筑风格保持一致，建筑形式可各具特色，在建设符号、色彩等形成一定的呼应，由于 2#宗地所处的地理位置，建筑形态上应考虑在城市的标志性（“地标”）建筑，同时在建筑色彩体量、造型上应注意统一性，强调建筑空间层次和建筑群体的和谐。5、2009 年建设项目实施进程规划9 月 1 日12 月 2 日基础工程施工并完成至基础正负零。详见二十道街跨江桥项目详细进 度地块产品类型 开工日期 基础完 主体完 装饰、配套完 竣工入户一号地三号地高层(100M）2010 年 4月 1 日2010 年 5 月30 日2010 年 11月 20 日2011 年 8 月20 日2011 年 9 月20 日三号地小高层(52M）2010 年 4月 1 日2010 年 5 月30 日2010 年 8 月30 日2010 年 12月 20 日2011 年 1 月10 日二号地超高层(150M)2011 年 8月 10 日2011 年 10月 30 日2012 年 10月 20 日2013 年 9 月20 日2013 年 10月 10 日项 目 可 研 报 告哈尔滨市国际工程咨询中心 6（四）主要技术经济指标项目总规划建筑面积 66.47 万平
