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1、二手房中介业务的法律问题分析班级：08 工商 1 姓名：于志鹏 学号：摘要：房地产中介服务业作为房地产业的下游产业，是房地产市场持续稳定发展的必需配套行业，成熟规范、良性发展的房地产中介服务业对促进房地产业的市场流通、加强市场自我调控都具有不可替代的积极作用。二手房经纪业务的快速发展的同时，一些经济中的问题也暴露出来，阻碍着房地产经纪行业的健康发展。这一行业暴露出来的服务质量参差不齐、经营行为不够规范、从业人员素质低下诚信问题日益严峻等一系列问题，却也不能不教人担忧。涉及到的法律层面的问题是如今房地产中介业务亟待解决的问题同时也是房地产市场健康良性发展的保障。关键词： 房地产中介 二手房 法律
2、问题 对策分析房地产中介服务是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，它包括房地产咨询、房地产价格 评估、房地 产经纪等活 动。我国房地 产中介服务主要表现为房地产咨询、房地 产经纪和房地产估价三种形式，显然这是对房地产中介作了狭义的理解。今后，随着我国市场经济的活动 ，是以提取佣金 为经营特征，为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及信托 劳务工作的中介服务不断深入和房地产业的进一步发展，房地产中介服务必将会更加丰富和完善。在房地产中介的经济业务范围之中房地产的经济业务所占比重最大，其在法律上出现的纠纷问题最多。房地产经纪 是由房地产经纪人(个人或机构，统称经纪人)完成的促进房地产
3、市场交易顺利实现一系列居间、代理、行 纪等中介。近年来，随着房地产市场的迅猛发展，房地 产中介也随之如雨后春笋般发展起来。特别是近两年，全国不同的地区均出 现了房地产热， 这是我国改革开放以来出现的第二次房地产热。而二手房市场的逐渐成熟是推动这次房地产热的一个重要原因。正是二手市场的形成使房屋不再是一种单纯的生活用品，而逐渐成为一种真正意义上的商品，商品的有序流转又加速了二手市场的进一步完善和成熟。相对于一手房来说，二手房交易中形式的多样性和交易手续的繁杂性决定了其复杂性，因而出现的法律纠纷最多，如不采取有效的措施，将 严重阻碍房地产中介行业的健康发展。目前，二手房领域房地产中介中所存在的问题
4、主要有一下几个，成为阻碍二手房经纪业务的瓶颈。（一）企业规模偏小，专业化程度不高，抗风险能力较弱。 规模小是大部分房地产中介企业的明显特征，在从事房地产中介服务的近 500 个企业中，10 人以下的占到 84%；超 过 50 人的仅占 5.1%。房地产中介企业资产总计在 50 万元以下，占全部企业的 64%。专业化程度低也是此类企业普遍存在的问题之一，除少数规模较大的机构内部设有一些专业部门，绝大部分机构业务范围狭窄，没有实行专业分工，缺乏自身的业务强项 ，由此 带来的结果是为数不少的企业在竞争中被逐渐淘汰。（二）行业内从业人员的素质参差不齐，缺乏高素质管理人才。据经济普查资料显示，在所有从业
5、人员中取得高级专业职称和中级职称的人数仅占从业人员的4.6%，低于房地 产企业平均水平 7 个百分点，低于全市二三产业平均水平 6.6 个百分点。从而导致从业人员 的素质参差不齐，其 综合素质和专业水平与社会发展的需求相比，与国际同行水平相比，都有较大的差距。有部分从业人员道德水平不高，不遵守职业标准和道德规范，或是开展欺 骗性业务， 导致执业质量低下，信誉丧失，也给社会造成了一定的负面影响。（三）信息虚假、诚信问题严重阻碍发展。 调查中，一些房地产中介单位的负责人表示，部分不法房地产中介公司通过压上家瞒下家、赚取差价、 违规经营等手段坑害消费者的行为，不但使消费者的财产受到损失，而且还为整个
6、行业的发展带来了极大的隐患。由于二手房房源信息市场发展不规范，监管力度不足，一些不法房地产中介单位为追求短期效益，臆造虚假信息蒙骗购房者，不让买卖双方面谈，以此赚取差价，甚至故意隐瞒房屋缺陷情况的 现象时有发生，造成整个行业在消费者的心里大打折扣，导致大部分消费者有意识地避免通过房地产中介进行交易。造成二手房中介问题成因主要表现在：（一）房地产中介机构不完善，未形成科学的管理体系。目前，从事房地产中介服务的机构，既有专业的，也有兼营的。一些房地 产 中介机构在房地产中介服务活动中搞不正当竞争，形成区域垄断和封锁，部分估价机构无原则迎合客户需要，有意高估或低评，导致评估 结果有失公正。房地 产中
7、介机构内部规章制度尚不完善。有的机构业务质量控制、档案管理、 财务管理、 业务责任奖惩等措施和制度空缺。即使有这些相应措施和制度，也未能真正执行。目前，全国在房地产中介服务行业管理方面还没有形成统一的衡量中介机构工作质量的认同标准，从而也不利于房地产中介服务行业的健康发展。（二） 房地产中介人员业务水平不高，难以形成高效、规范的中介服务。 虽然我国已建立房地产评估人员、 经纪人员资格认证制度，形成了全国统一的考试制度。但对于咨询、经纪机构，我国 还未建立严格的市 场准入制度和规定。中介机构一旦发生不良行为，缺乏相应的处罚规定或处罚执行不到位。而事实上， 经纪代理在房地产中介服务业中占主流地位。
8、在一些发达国家，不论买卖存量房还是增量房几乎都是通过中介进行交易。目前，我国中介人员、 业务水平不高，对与房地产密切相关的法律、金融、建筑、会计、市场营销、信息处理等知识，了解甚少，不能处理较为复杂的经纪业务。如客 户隐瞒房产是共有财产的真实情况，委托中介代理销售房产，而中介对于代理所需材料和程序不能严格审查和辨别，导致不合法的经纪代理行为。在代理销售楼盘中，没有丰富的市场营销知识，没有畅通的市场信息，就难以实现高效的经纪代理服务。（三）行业监管不力。目前，无论是政府房地产主管部门的直接监管， 还是由行业协会进行的自律性监管，都存在监管不力的问题。由政府直接监管的，面 对数量庞大的中介机构和纠
9、纷，根本不可能做到事无巨细，面面俱到。由行 业协会监管的，由于目前行业协会地位不明确、作用空间有限及相关立法滞后，同样存在诸多问题。（四）有关房地产中介机构的法律、法规不够完备。随着改革开放的不断深入和社会主义市场经济体制的逐步建立，房地产中介服务业已成为房地产市场的一个重要组成部分。房地产 中介机构如何在房地产市场中规范高效运作，制定一套有关房地产中介服务业的完备法律法规显得非常必要。目前，我国在房地产中介机构从业人员的资格“ 准入 ”、对行业的监督和罚则等方面缺乏明确的立法。而且，我国现已颁布的与房地 产中介有关的法律法规还难以完善对房地产中介机构的管理，在房地产中介服 务中遇到的有些问题
10、仍无法可依。从法律层面的所提出的对策，主要有以下几点：（一）加大有关房地产中介机构规范和监管的立法力度。房地产中介机构的规范和监管，必须有相关的法律法规作保障。 规范房地 产中介企业的市场准入和退出制度。规范市场准入制度，加快实施房地产中介人 员执业资格管理，从事房地产中介的机构必须具备相应的人员和资金，并取得有权部门颁发的房地产中介机构资格证书；严肃查处无资质的中介企业和中介行为。同时，加快建立健全行业退出机制，保证市场上 现存企业的质量（二）建立法制环境。没有法制环境的保障就不可能有市场经济赖以生存和发展的基础，但是法制环境必 须通过长时期不断改革才能逐步形成。建立中介机构必须符合规定的条
11、件，按照一定的程序，由主管部 门审查批准，并到工商行政管理部门注册登记，方可开 业。建立完善的中介从 业 人员的资质和资格认定制度，严格考核和培训制度。同时规范从业人员的经营行为，所有进入市场的个体中介人员必须向市场主管部门登记姓名、住址、身份证号及电话等相关资 料，工作 时必须佩戴统一编号制作的工作证，便于群众 识别；规范收费标准，制定收费项目和收费标准， 统一执行，并向消费者进行公示，杜绝中介机构的恶性竞 争和滥收费、不合理收 费等坑害消费者的不良行为；规范合同文本，制定出分别适应用于不同中介业务的合同文本，合同明确规定委托 权限、各方 应遵守的约定、 办理时限、工作进度、佣金的结算方式、
12、违约责任、及争议解决方式等条款，在同一地区 统一实行。（三） 要组织相关政策、法律法规的培训，加大法制法规的宣传力度。在 调查中，我们发现部分房地产中介从业人员和绝大部分民众对房地产中介的相关法制法规知之甚少，有些行为都不知道是违法的，可 见对房地产中介从业人员的法律知识培训很有必要。对于广大人们来说，加 强法制法规的宣传，使他 们能知法、用法、守法，既可以防止他们受骗上当、又可以使他们对中介企业起到监督作用，从而促使房地产中介服务人员自觉遵守法制法规。 同时中介公司也要处理好以下问题,最大程度上避免在业务中出现法律纠纷。（一）远离恶意竞争。一个地区的二手房市场并不是一块无限大的蛋糕，人人都想
13、吃一口，价格战是中介公司经常采取的竞争手段。天津市中介公司一般收取房屋成交价 1%至 2%的佣金，为争市场，中介公司不惜将佣金压得更低。但微薄的利润不足以维持此类中介公司的生存，只有以其他方式寻求利润，所以就出现了一系列的暗箱操作以赚取非法利润。但这种短视的违规行为只会坑人害己，损坏了中介公司的形象，扰乱了二手市场的秩序，影响了二手市场的发展， 这恐怕是所有的中介公司都不愿意看到的。（二）规范合同文本。目前并没有完全适用于二手房交易的格式的中介合同和买卖合同。而一份规范完备 的中介合同和买卖合同无论对中介方还是买卖双方均是非常重要的。中介公司应当委托律师制定一份能够切实维护自己权益又不侵害交易
14、双方利益的中介合同，更应当根据交易的不同形式，制定出与之适用的房屋买卖合同。因为交易的安全和顺利进行对中介公司来说是至关重要的，也是保持自己市场保有量和扩大业务范围的保证。（三）如何对付“ 甩中介” 的行 为。暗箱操作不允许，约买卖双方见面又可能出现买卖双方甩开中介私下交易的情况，这是中介公司最为头痛的。这种情况只有通过签订完备的中介合同来避免。应当在合同中约定甩开中介私下交易的违约条款，约定惩罚性违约金，这是有合同法依据的。一旦出 现这种情况，中介公司可以通过法律手段维护自己的权益。中介公司在二手房交易中扮演着越来越重要的角色，一些复杂的交易要想没有中介公司的参与而顺利完成是不可想象的。中介公司也不是近年才出现的新鲜事物，已有相当长的历史。近年二手房市场的繁荣 为中介公司提供了一片广阔的活动天地，所以房屋中介公司如雨后春笋般地涌现了出来。但由于法律法规的不配套和监管措施的不力，使得中介公司良莠不齐，严重影响了中介公司的形象，致使人们买房卖房都不愿意通过中介。但不通过中介的房屋交易出现纠纷的机率又较大，从而影响了二手市场的正常发展。近年法律法规的出台以及主管部门对中介市场的大力整治，使其规范了许多。但一个市场的成熟是需要相当长的时间的，需要所有的中介公司共同努力，依法经营，并切 实维护自己的权益，才能保护自己的市场并使其有序发展。
