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1、 一、 大丰市房地产市场背景分析一） 城市概况大丰市地处江苏东部，盐城市东南。东联黄海，南与东台市接壤。2006 年末城市总人口 73 万，面积 2367 平方公里，辖 14 个镇、两个省级开发区，境内有省属农场和沪属农场各 3 个。大丰是新兴港口城市。国家重点工程大丰港位于江苏沿海海岸线中部，是填补江苏沿海港口空白带的中心战略大港。2005 年 10 月 18日，大丰港一期工程两个万吨级泊位已建成试航，2006 年 6 月大丰港一类口岸获国家批准，并同时开工建设 6 个 5 万吨级泊位。二） 经济总量及人口与收入分析2006 年底大丰市经济总量近 150 亿元，年末总人口近 73 万人，其中
2、城镇居民达超过 21 万人，城市化率 41.1%，人均 GDP 更是首次突破 20000 元人民币大关。大丰市做为苏北的经济强县，经济总量在盐城市排列前矛。2006年底统计数据表明，在苏北 24 个县中，大丰的经济总量处于第三位。在过去的几年中大丰市的经济总量每年都以 15%以上的速率上涨。经济的高速发展带来的是居民收入的提高。同比盐城市的其他县市的发展速度，大丰市的经济总量上升速度较快，这为房地产市场的发展奠定了物质基础。2003-2006年 大 丰 GDP增 长 情 况89.03149.45126.76104.8517.9%20.9%17.8%12.3%0501001502002003年
3、2004年 2005年 2006年0%5%10%15%20%25%GDP总 量 (亿 元 ) 增 长 率数据来源：大丰市统计局、2005、2006 年统计年鉴从上图可看出，2006 年底大丰市的 GDP 总量已近 150 亿元，而每年平均发展速度已超过 15%，在苏北的县市中属于非常高的位置。2003-2006大 丰 人 均 可 支 配 收 入6643 7118 826495146.7% 7.2%15.1%16.1%02000400060008000100002003年 2004年 2005年 2006年0%5%10%15%20%人 均 可 支 配 收 入 (元 ) 增 长 率数据来源：大丰市
4、统计局、2005、2006 年统计年鉴与经济总量的增速相类似，自 2005 年以来，城镇居民人均可支配收入增速已达到了 15%，这样的收入水平已超过盐城市的平均收入水平。2003-2006年 城 镇 居 民 人 均 住 房 面 积30.832 32 320.0% 0.0% 0.0%3.9%3030.53131.53232.52003年 2004年 2005年 2006年0%1%2%3%4%5%城 镇 居 民 人 均 住 房 面 积 ( ) 增 长 率数据来源：大丰市统计局、2005、2006 年统计年鉴从上图看出，根据统计年鉴可发现，大丰市自 2004 年以来，人均住房面积就已经达到了 32
5、平方米，超过全省居民住房面积，但增长率没有大幅提高。原因在于 2005 年以来的商品房虽然开工面积很多，但入住率不高。三） 影响房产市场发展的重要因素分析1、 港口建设国家一级港大丰港，经过了近 9 年的建设，已于 2006 年 10月被国家正式批准为一类港口。在此之前，大丰港已于 2005 年完成了一期两个万吨工程，并将在 2007 年 9 月正式对外开放并营业。港口的建设极大带动了港区房地产市场的发展，但受配套设施不全的影响，目前港区的商品房均价在 1600-1900 元/平方米左右。但港口建设的成功改变了政府原来将城市向西发展的规划，转而向东发展，并促使市政府向东搬迁，由此带动东部区域的
6、房地产发展。本地块处于东部区域，港口的建设所带来的系列搬迁，必然对本项目产生积极影响。2、 市政府搬迁在 2005 年左右的时候，政府即传出将搬迁至西区，并已先行搬迁并建设了大丰市高级中学。而本地块内的大丰市初级中学，在地块拍卖成功之后也将搬迁至现在的大丰市高级中学南侧。这系列的政策信号传输出一个信号，对房地产市场的刺激信号非常明显，目前西区扎堆开发的大型项目即有嘉英阳光城市、丰惠蝴蝶湾、御景佳苑、东方锦绣城、上海花园，还有一些小型项目如金宇景苑、聚龙苑等。目前市委市政府位于黄海东路，而市政府已经决定搬迁，且目前市政府内的办公环境也决定了即将搬迁。但随着大丰港一期的建设成功，政府已决定搬迁至东
7、部，能够将港区与大丰市区的联系更加紧密。受此信息刺激，本地块南侧的恒达世纪新城在今年上半年即告售罄。3、 大丰初级中学搬迁本地块原属于大丰市初级中学，中学的搬迁将带动相关配套设施的建设，并吸引部分教师群体至西区置业。政府提出配合港区建设，期望东迁的政策对西区有影响，但目前的现状是西区房产供应与销售都比较火热，学校的搬迁与建设对西区的项目有积极的影响。四） 小结 大丰市经济总量较高，名列苏北县市前矛大丰市的经济发展速度较快，其中尤为关键的港口建设对相关产业的发展带动，带来了投资，同时提高了区域内居民的收入。从而为地区房产的发展建立物质方面的基础。 居民收入较高，购房意识日渐成熟综观 2006 年
8、以来的住宅供应与销售情况，大丰市居民购房热情高涨。一方面由于市区供应较少，居民收入得到提高，对住宅的需求逐渐显现。从西区集中的供应与销售来看，居民的购房意识逐渐强烈。 对政府依赖度高，政府即将东迁对地块将产生积极影响政府的政策指向性非常之高，这对地区内的所有项目都具有同样的效力。但只有市政府的最终搬迁地址，会对搬迁的小区域产生非常良好的效果，对房产的销售与价格提高都可预期。二、 大丰市房地产市场发展分析一） 土地市场2004-2007上 半 年 土 地 供 应 分 析484.55 410.89310.0800.0%-24.5%-15.2%110.1%0100200300400500600200
9、4年 2005年 2006年 2007上 半 年-50%0%50%100%150%土 地 供 应 量 (亩 ) 增 长 率数据来源：大丰市房产局2004 年大丰市土地供应量达到历史最高，达到了 484.55 亩，同比增长率达到了 110%！这与当时全国房地产市场一片火热是同步的。若将 2004-2007 年土地供应按 60%的开发率，普通容积率以 1.8 测算，则 3 年来形成的住宅供应量约为 87 万平方米的供应量。而自 2004-2007 年以来的销售量约 58.51 万平方米，可见总体供应要略超过销售。但 2005 年以后土地供应逐步降低，而进入 2007 年上半年以来土地供应为 0，本
10、次的土地供应尚属 2007 年的第一批。可预见的是，土地供应的乏力与销售的持续向好将迫使商品房供需趋向平衡。二） 房地产开发投资分析2004-2007上 半 年 大 丰 房 地 产 开 发 投 资 表4.566.17.54.3149.6%23.0%33.8%110.1%024682004年 2005年 2006年 2007上 半 年0%20%40%60%80%100%120%房 地 产 开 发 投 资 (亿 元 ) 增 长 率数据来源：大丰市房产局大丰市的房地产开发投资持续高涨，经历了 2004 年的暴涨之后，房地产投资的上涨幅度有大幅回落，但 2007 年上半年以来又已经达到了 49.6%的
11、涨幅！房地产商的开发热情较高。三） 商品房开工、竣工面积分析2004-2007上 半 年 商 品 房 开 竣 工 面 积 对 比18.935.126.811.18 12.5823.168.5413.20102030402004年 2005年 2006年 2007上 半 年商 品 房 开 工 面 积 (万 ) 商 品 房 竣 工 面 积 (万 )数据来源：大丰市房产局商品房开工面积逐年上升，而且上升幅度越来越大，如 2007 年上半年的开工量就已达到 26.8 万平方米，即使按保守估计，全年的开工量也将超过 50 万平方米。而竣工面积明显赶不上开工面积，说明了商品房在过去的 1 年左右的时间内，
12、开始出现大规模的囤积现象。四） 商品房供销分析1、 商品房供销面积同比大幅上升，供销比急速增大类别 上市量 销售量总计(万) 增长率住宅(万) 增长率总计(万) 增长率住宅(万) 增长率2004年12.44 4.9% 6.48 -1.1% 8.99 18.9% 4.67 -10.0%2005年18.65 49.9% 12.75 96.8% 17.74 97.3% 14.36 207.5%2006年32.37 73.6% 26.06 104.4% 20.86 17.6% 18.23 26.9%2007上半年20.86 104.0% 16.96 157.0% 10.91 113.0% 8.92 7
13、8.4%数据来源：大丰市房产局类别商品房上市(万)商品房销售(万)供销比住宅上市(万)住宅销售(万) 供销比2004 年 12.44 8.99 1.38 6.48 4.67 1.382005 年 18.65 17.74 1.05 12.75 14.36 0.892006 年 32.37 20.86 1.55 26.06 18.23 1.432007 上半年20.86 10.91 1.91 16.96 8.92 1.90数据来源：大丰市房产局如上表所示，上市量为统计已开工建设且获得预售许可证的项目。可以发现，2004 年以来上市量一直在高速上升，而销售率也同样高速上涨。自 2005 年以来，商品
14、房上市与销售面积迅速上升，但供销比也开始变大，至 2007 年上半年已达到 1.9：1，远远超过供应，这值得我们警惕。截止到 2007 年 7 月底，获得预售许可证的项目累计总量达到了20.86 万平方米，其中住宅 16.96 万平方米；而同期销售累计已达到8.92 万平方米，同比增长 78.4%。可发现，目前的市场环境下，供应要大于销售量，且供应主要集中于西区的住宅。2、 商品房销售总额增幅显著2004-2007上 半 年 商 品 房 销 售 额 走 势3.344.61 5.372.940.752.583.922.0663.7% 38.0%16.5%96.0%01234562004年 200
15、5年 2006年 2007上 半 年0%20%40%60%80%100%120%商 品 房 销 售 额 (亿 元 ) 住 宅 商 品 房 增 长 率数据来源：大丰市房产局在供应大于销售的情况下，商品房的销售额依然保持了高速增长，2007 年上半年，商品房销售额达到了 2.94 亿元，预计全年可超过 6亿元。上半年商品住宅销售额 2.06 亿元，同比增长了 96%，这是一个良好的势头与信号，预计下半年的销售形势将更好。五） 商品房销售价格走势分析2004-2007上 半 年 商 品 住 宅 成 交 价 格 走 势 图1606 17972150 23097.0%19.7%11.9%14.3%050
16、010001500200025002004年 2005年 2006年 2007上 半 年0%5%10%15%20%25%商 品 房 销 售 均 价 (元 / ) 增 长 率数据来源：大丰市房产局上图的商品房销售均价走势包括了大丰市的商业、住宅及港口区域的房产，而港口由于建设周期较长，配套不齐全，目前均价只有1600-1800 元/平方米，在数据上将大丰市的商品房均价拉低。事实上，大丰市的房价发力上涨是在 2006 年底及 2007 年上半年。但由于西区及港口房产的总体价格较低，因此影响了大丰市的整体房价。六） 小结 土地供应逐年递减，而销售逐年上升，形势看好前面已分析过，土地供应的逐年下降，导致可开发土地短时间内变短，有利于房地产开发的理性投资。 西区开发相对集中，供应量巨大，销售速度趋平稳西区是目前大丰市的热点区域，也是开发商扎堆取暖的一个区域。在开发项目体量较大。目前供应量明显偏大，销售速度落后于供应速度。目前在售项目的销售情况仍
