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1、- 223 -第九章 物业管理服务费报价及测算概述：基于对君临国际广场住宅、写字楼、酒店式公寓、商业的全面分析和测算，得出第一年管理服务费支出为人民币 1,317,957.57 元，第二、第三年管理服务费支出为人民币 2,255,529.27 元；通过对资源占用分析和全面平衡，物业管理服务报价为住宅 0.8 元/月，写字楼 4.5 元/月，酒店式公寓 2.6 元/月，商业 1.5 元/月。第一节 经费测算的原则及说明一、 测算的依据(一) 南京市政府相关物业管理法律、法规；(二) “南京市物业收费管理实施办法” （宁价房2002182 号） ；(三) “南京市住宅区停车管理服务费收费标准” ；
2、(四) 江苏中住房地产开发有限公司“君临国际广场”物业管理邀标书。二、 经费测算的原则(一) 遵循物业管理行业特点的原则物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。(二) 服务水平与管理费用相匹配的原则根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。(三) 物业管理分项服务分项收费的原则按照不同的物业所占用的资源比例，在统一运作的原则基础上，服务分区，不同的服务内容，确定不同的服务费用标准。(四) 分阶段测算原则- 2
3、24 -考虑到管理期内，项目分两期竣工投入使用。为此，我们采用了分阶段测算的原则，以确保经费测算的准确、客观。(五) 管理者提取酬金原则物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金” ，即：管理者酬金 = 物业管理费用支出管理酬金比例。三、 测算的有关说明(一) 按功能物业功能管理的原则；(二) 物业管理费支出包括人工费支出、办公费用、设备设施维护费、清洁费、绿化费、保安费、固定资产折旧、开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、营业税金及附加。(三) 有关费用的说明1、 人员工资标准根据市场化原则，参照行业工资水平，结合南京市的物业管理服务行业特点，制定人员工资标准
4、如下：序号 职务 月薪 年薪1 经理 3,000 36,0002 经理助理 2,200 26,4003 客户服务中心主管 1,760 21,1204 安全事务部主管 1,760 21,1205 工程维修部主管 1,760 21,1206 环境管理部主管 1,760 21,1207 强电工程师 1,600 19,2008 智能化工程师 1,600 19,2009 客户服务助理 1,300 15,60010 财务收款文员 1,000 12,000- 225 -11 公寓酒店式管家 1,300 15,60012 写字楼客户管理服务员 1,300 15,60013 住宅管家 1,000 12,0001
5、4 商业管理服务员 1,000 12,00015 安全领班 900 10,80016 安全员 750 9,00017 运行值班/维护工 900 10,80018 技工 1,300 15,60019 清洁工 500 6,00020 绿化工 800 9,6002、 公用水电费本测算不含公用水电费，公用水电费的分摊，遵照南京市物业管理的有关规定和行业惯例。3、 住宅电梯使用费住宅电梯未列入测算，其费用收支遵照南京市物业管理有关规定和行业惯例。4、 物资装备的摊销物资装备全部按 3 年摊销。5、 开办费摊销根据江苏中住房地产开发有限公司提供的合同范本,中标后的签约期限为 3年，因此开办费的摊销期限为
6、3 年。6、 不可预见费根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的 1.5%。7、 管理者酬金- 226 -依照江苏省物业管理条例和南京市物业管理办法，每年按总支出的 815%提取管理者酬金，本标书实际按 58%。8、 本标书收费标准不包含住宅专用维修基金。第二节 经费测算一、 经费测算总表（单位：人民币元）第一年支出序号 项 目 测算依据第一期 第二期第二、三年支出1 人工成本 详见人工费测算明细表 286,803.60 442,950.30 1,250,907.602 行政办公费 详见办公费测算明细表 68,660.00 84,020.00 128,040.003 设备设施
7、维护费 详见维护费测算明细表 13,000.00 21,700.00 271,007.364 清洁费 详见清洁费测算明细表 51,300.00 53,396.00 149,576.005 绿化费 详见绿化费测算明细表 7,806.50 7,806.50 15,613.006 保安费 详见保安费测算明细表 3,000.00 3,000.00 6,000.007 开办费摊销 详见开办费测算明细表 64,034.50 64,034.50 128,069.00小计 494,604.60 676,907.30 1,949,212.968 不可预见费 （17）项1.50% 7,419.07 10,153.
8、61 29,238.199 管理者酬金 （18）项58% 25,101.18 34,353.05 158,276.0910 营业税金及附加 （19）项5.56% 29,308.14 40,110.62 118,802.03总计 556,432.99 761,524.58 2,255,529.27备注：1 、第一年人工成本按照进场时间不同，分两部分测算；2、第一年行政办公费用按照进场时间不同，分两部分测算；3、管理者酬金第一年按 5%测算，第二、第三年按 8%测算。4、第一年设备 设施维护费只包含了室内照明光源的更换和设备维修零星材料费。二、 经费测算明细表及其说明君临国际广场项目预计分两期交付
9、使用，第一期，住宅和写字楼预计将在2004 年 10 月 31 日前竣工交付使用；第二期，酒店式公寓将在 2005 年 4 月30 日前竣工交付使用，由于上述两个区域的竣工时间不同，在测算人工成本、行政办公费、设备设施维护费、清洁费、绿化费的时候，均考虑了接管时间不- 227 -同而造成的费用差异，经费测算具体如下：(一) 人工成本1、 第一年人工成本（2004 年 11 月 1 日2005 年 4 月 30 日）1）第一年一期人工成本序号 项目 人数 月薪 时间 计算方法 一期费用1 工资 (1) 经理 1 3000 6 人数 x 月薪 x 时间 18,000.00(2) 经理助理 1 22
10、00 0 人数 x 月薪 x 时间 00,000.00(3) 客户服务主管 1 1760 6 人数 x 月薪 x 时间 10,560.00(4) 安全事务主管 1 1760 6 人数 x 月薪 x 时间 10,560.00(5) 工程维修主管 1 1760 6 人数 x 月薪 x 时间 10,560.00(6) 环境管理主管 1 1760 0 人数 x 月薪 x 时间 00,000.00(7) 强电工程师 1 0 人数 x 月薪 x 时间 00,000.00(8) 智能化工程师 1 1600 0 人数 x 月薪 x 时间 00,000.00(9) 客户服务助理 1 1300 0 人数 x 月薪
11、 x 时间 00,000.00(10) 财务收款文员 1 1000 0 人数 x 月薪 x 时间 00,000.00(11) 公寓酒店式管家 4 1300 0 人数 x 月薪 x 时间 00,000.00(12) 写字楼客户管理服务员 1 1300 6 人数 x 月薪 x 时间 7,800.00(13) 住宅管家 1 1000 6 人数 x 月薪 x 时间 6,000.00(14) 商业管理服务员 1 1000 0 人数 x 月薪 x 时间 00,000.00(15) 安全领班 3 900 6 人数 x 月薪 x 时间 16,200.00(16) 安全员 12 750 6 人数 x 月薪 x
12、时间 54,000.00(17) 安全员 19 750 0 人数 x 月薪 x 时间 00,000.00(18) 运行值班/维护工 5 900 6 人数 x 月薪 x 时间 27,000.00(19) 技工 1 1300 6 人数 x 月薪 x 时间 7,800.00(20) 清洁工 10 500 6 人数 x 月薪 x 时间 30,000.00(21) 绿化工 1 800 人数 x 月薪 x 时间 00,000198,480.002 三费一金 (1) 职工福利费 工资总额 x 12% 23,817.60(2) 工会费 工资总额 x 2% 3,969.60(3) 社会保险费 工资总额 x 24
13、% 47,635.20(4) 教育基金 工资总额 x 1.5% 2,977.20(5) 医疗保险 工资总额 x 5% 9,924.00小计 88,323.60- 228 -3 合计 286,803.62）第一年二期人工成本（2005 年 5 月 1 日2005 年 10 月 31 日）序号 项目 人数 月薪 计算方法 月支出 年支出1 工资 (1) 经理 1 3000 人数 x 月薪 3,000.00 18,000.00 (2) 经理助理 1 2200 人数 x 月薪 2,200.00 13,200.00 (4) 客户服务主管 1 1760 人数 x 月薪 1,760.00 10,560.00
14、 (5) 安全事务主管 1 1760 人数 x 月薪 1,760.00 10,560.00 (6) 工程维修主管 1 1760 人数 x 月薪 1,760.00 10,560.00 (3) 环境管理主管 1 1760 人数 x 月薪 1,760.00 10,560.00 (7) 强电工程师 1 1600 人数 x 月薪 0,000.00 0,000.00 (8) 智能化工程师 1 1600 人数 x 月薪 0,000.00 0,000.00 (9) 客户服务助理 1 1300 人数 x 月薪 0,000.00 0,000.00(10) 财务收款文员 1 1000 人数 x 月薪 1,000.0
15、0 6,000.00 (11) 公寓酒店式管家 2 1300 人数 x 月薪 2,600.00 15,600.00 (12) 写字楼客户管理服务员 1 1300 人数 x 月薪 1,300.00 7,800.00 (13 住宅管家 1 1000 人数 x 月薪 1000.00 6,000.00 (14) 商业管理服务员 0 1000 人数 x 月薪 0,000.00 0,000.00 (15) 安全领班 3 900 人数 x 月薪 2,700.00 16,200.00 (16) 安全员 21 750 人数 x 月薪 15,750.00 94,500.00 (17) 运行值班/维护工 6 900 人数 x 月薪 5,400.00 32400.00 (18 技工 1 1300 人数 x 月薪 1,300.00 7,800.00 (19) 清洁工 14 500 人数 x 月薪 7,000.00 42,000.00 (20) 绿化工 1 800 人数 x 月薪 800.00 4,800.00 (22) 小计 81 51,090.00 306,540.002 三费一金 (1) 职工福利费 工资总额 x 12% 6,130.80 36,784.80(2) 工会费 工资总额 x 2% 1,02
