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1、目 录一、项目基本情况1、 项目名称2、 项目地点3、 承办单位:二、实施单位概况：三、项目建设背景1、 汽车市场现状与未来2、 东 营 市 汽 车 消 费 市 场 分 析四、项目建设规模及内容1、 建设指导思想与原则2 规划设计原则3、 建设内容4. 建设规模5、 建设内容与规模列表6、 功能定位五、项目建设与运营对环境的影响1 施工阶段环境影响分析2 运行阶段的环境影响分析3 环境影响评价结论六、 投资估算与资金筹措1、 投资估算 2 / 232、 建设投资估算3、 流动资金估算4、 资金筹措七、市场预测与效益分析1 财务价格2 计算期与运营负荷3 财务基准收益率的选择4 其他计算参数5、
2、 营业收入估算6、 成本费用估算7、 总成本费用8、 利润测算9、 盈利能力分析10、财务分析结论八、项目可行性研究结论 3 / 23一、项目基本情况1、项目名称东营市福田 4S 店2、项目地点东营市利津县3、承办单位情况:项目承办单位：东营卫东汽车修理有限公司项目法定代表人：胡秀猛二、实施单位概况：东营卫东汽车修理有限公司成立于 2006 年，注册资金50 万元，员工 50 人。是一家经营汽车维修、销售及汽车服务业务的企业。经营面积达 1200 多平方米。随着近几年国家经济的发展，人民生活水平的提高，汽车销售业务也日益扩大。经过几年的发展，公司已逐步形成了以汽车销售代理、二手车经销、汽车维修
3、保养、汽车装潢美容为核心，兼营汽车销售其他品牌服务的经营格局。是福田汽车销售有限公司在东营市的独家代理销售商。公司始终秉承“诚信 为本、真诚服务” 的宗旨，采取灵活的经营模式，企业取得了良好的经济效益，公 司 各 项 业 务 形成 互 相 促 进 、协 同 发 展 的 良 好 态 势 ，共 同 构 成 了 乘 用 车 销售 及 综 合 服 务 一 体 化 的 业 务 模 式 和 完 整 的 产 业 链 条 。在东 4 / 23营市及周边县市赢得了较好的声誉。在 区 域 内 拥 有 领 先 的市 场 地 位 、良 好 的 品 牌 形 象 。三、项目建设背景1、汽车市场现状与未来随着全面建设小康社
4、会的逐步实施，人民生活逐步走上富裕，轿车进入家庭已经开始成为现实。目前，城市化步伐逐步加快，城市人口不断增加，道路交通条件逐步改善，家庭轿车的拥有量将会以很高的速率增长。中国的汽车时代悄然来临，并影响着每一个人的生活。改革开放以来，特别是近几年我国汽车工业发展势头强劲。据中国汽车工业协会统计，2010 年，汽车全行业完成工业总产值将近 4 亿元，同比增长 36.90%：利润总额 3313.75亿元，同比增长 66.75%。主要经济指标增长都比较大，实现了增产增收。汽车产业作为国民经济支柱产业的地位越来越突出。现在市场竞争已经从产品竞争向品牌竞争过渡，而品牌专营是品牌竞争的一种有效形式。中国是未
5、来世界上最大的汽车生产国和消费国，中国的汽车市场逐渐成熟，用户的消费心理也逐渐成熟，用户需求多样化，对产品、服务的要求也越来越高，越来越严格，原有的代理销售体制已不能适应市场与用户的需求。随着汽车工业竞争的日趋激烈，我国汽车销售市场除传统的汽车贸易市场外，出现了：超市式大卖 5 / 23场、汽车一条街、特许经销商、专卖店等多种形式。目前国内各大汽车厂商均已在全国各大中城市设立特许经销商(或专卖店)。而随着汽车消费群体的进一步扩张，二三线城市已成为个大汽车厂家的下一个主战场。4S 店是由欧洲 传入中国的，由于与各个厂家之间建立了紧密的产销关系，具有购物环境优美、品牌意识强等优势，4S，是四个英文
6、单词 的首写字母，分别代表：整车销售(Sale)、零配件(Sparepart)、售后服务(Service)、信息反馈(Survey)“四位一体”的汽 车经营 方式，它是由汽车生产商授权建立的汽车服务企业.4S 店的出现，恰好能 满足用户的各种需求，它可以提供装备精良、整洁干净的维修区，现代化的设备和服务管理，高度职业化的气氛，保养良好的服务设施，充足的零配件供应，迅速及时的跟踪服务体系。通过 4S 店的服务，可以使用户对品牌产生信赖感，从而扩大汽车的销售量。眼下，随着新车型的出台，4S 店 还将如雨后春笋般蓬勃增长。2、东营市汽车消费市场分析 （1）、东营市简述东 营 市 地 处 于 位 于
7、山 东 省 东 北 部 、黄 河 入 海 口 的 三角 洲 地 带 ，内 控 黄 河 、外 濒 渤 海 ，是 环 渤 海 经 济 圈 与 黄 河经 济 带 的 交 汇 点 ，具 有 显 著 的 区 位 优 势 。总 面 积 8053 平方 公 里 ，总 人 口 162 万 ，人 均 地 面 积 7.8 亩 。黄 河 每 年 还 6 / 23填 海 造 陆 3 万 亩 ，是 中 国 东 部 沿 海 土 地 资 源 最 丰 富 的 地 区 。东 营 市 辖 东 营 、河 口 两 区 和 广 饶 、利 津 、垦 利 三 县 ，共 设44 个 乡 、15 个 镇 、4 个 街 道 办 道 办 事 处
8、，1775 个 行 政 村 。东 营 公 路 纵 横 贯 通 ，交 织 成 网 。全 市 公 路 通 车 里 程 2913.4公 里 ，公 路 密 度 每 百 平 方 公 里 39 公 里 ，居 中 国 沿 海 城 市前 列 。10 条 干 线 公 路 以 东 营 黄 河 大 桥 为 枢 纽 ，南 与 济 青 高速 公 路 相 连 ，北 通 北 京 、天 津 ，是 胶 东 半 岛 和 鲁 中 山 区 进入 京 津 的 必 经 之 地 。（2）、东营市汽车消费市场特点 作为山 东 省 较 强的市之一，东营市汽车市场的消费档次呈一定层次化趋势，主要分为：大众化汽车消费和企业汽车消费。其中大众化的汽
9、车消费约占汽车交易额的 80%以上，企业汽车消费约占 1520%左右。汽车 消费主要受经济发展、购买能力、品牌和舒适性等限制，鉴于东营市已基本步入小康社会，一些中产阶级对汽车消费有迫切需要。汽车消费档次尚可，高档车约占 10%，A 级及以下车约占 40%，B 级及以上车约占 40%。福田品牌涵盖了中低档市场，有较强的竞争优势。四、项目建设规模及内容1、建设指导思想与原则 7 / 231）充分发挥该地段的优势，尽最大可能有效利用土地。2）外形设计与色彩的选用，既要和周边区域相统一，又要独树一帜，有一定特色，并充分考虑每一单体建筑未来的使用要求。3）从环境现状及拟建建筑物分析，平面布局和各建筑构造
10、形式符合城市规划整体要求，从立体景观分析，考虑与周围环境的协调。4）建设标准要达到：高标准设计、高质量建造、高水准管理，体现功能完善、智能服务等特点，同时体现品牌优势，并力求造价合理。5）符合现行工程标准和规范的要求，并尽量选择使用新型的节能建筑材料。2 规划设计原则本着“便捷、美 观、现 代化” 的设计原则 ，追求功能完善与环境优美高度和谐的建筑理念，注重环境品质的优化，兼顾与周边建筑群和城市规划条件相适应的整体环境，力求平面布置合理，出入快捷方便，物流、人流、车流流向合理，避免交叉，力争创造一个专业化、人性化、功能化的展销服务中心。3、建设内容根据东营卫东汽车修理有限公司发展的战略和总体规
11、划，以及福田汽车标准4S 点的建设要求，规 划在东营市投资建设福田4S 店。 项目结合建 设地点的地形地貌，确定本项目的主 8 / 23要建设内容如下：1） 拟建一个福田 4S 店，主体两层建筑，钢结构。集汽车展示、咨询、销售、预定、信息反馈、市场调研、零配件供应、售后维修保养服务为一体；2）店外部建设停车场；并设二手车交易区。3）沿场地周围建设铁围栏；4）大门设置门式标牌、旗帜；5）购置汽车维修设备一整套；6）室外水、暖、电、通信等基础设施管网及场区硬化、绿化等工程建设。建筑物内部主要功能区包括：汽车展销区、新车发放区、客户接待区（签约室、休息区及收银室、办公室等）停车场、车辆预检区、新车停
12、放区等。4. 建设规模根据项目特点、产品方案和经营规模，本项目规划总占地面积13333，建筑初步设计新建4S店总建筑面积8316，两层钢结构，其中一层建筑面积3748，二层建筑面积2692，项目规划容积率为 1，室外绿化率为 30%，绿化、硬化面积 3400。5、建设内容与规模列表福田 4S 店建设指 标一览表： 9 / 23序号 建设内容 层数 数量建筑面积() 备 注一 项目总占地面积 20亩二 建筑占地面积 15亩三 新建总建筑面积四 建设内容1 4S 店建筑物 钢结构一层二层2 地面停车场五 建设指标1 容积率 1.02 绿化率 30%六 院内基础设施1 4s 店外水、暖、电、通信、道
13、路等基础设施2 店外硬化、绿化 不计入建筑面积。绿化面积按照 30的占地面积计算6、 功能定位本项目福田 4S 店以整 车销售、售后服务、零配件供应为主要经营方向，实现集汽车品牌展示、咨询、销售、预定、信息反馈、市场调研、零配件供应、售后维修保养服务为一体的现代化、专业化汽车销售服务网点。五、项目建设与运营对环境的影响本建设项目为东营市福田 4S 店建设项目，项目本身不产生明显的重大污染。针对项目实施对周边环境产生的影响，本项目主要从两个部分去考虑，即施工阶段对环境的影响及运行阶段对环境的影响。项目建设过程中主要环境影响因素 10 / 23是场地平整、设备运输、厂房建设等行为产生的扬尘及施工过
14、程所用机械产生的噪声。1 施工阶段环境影响分析项目建设过程中主要环境影响因素是场地平整、材料运输、厂房建设等行为产生的扬尘及施工过程所用机械产生的噪声。1）施工扬尘影响分析施工造成的扬尘主要来自以下两个方面：其一是平整土地、清理现场过程中产生的地面扬尘；其二是运输车辆与施工用车运行引起的扬尘。施工扬尘的影响是暂时的，可逆的，工程一结束，污染影响也就随之而停止。但清理场地、挖掘地基、挖土和填土操作过程中产生的尘埃排放物，还是会在短期内影响当地的空气质量。2）治理措施在施工期间要采取积极有效的措施尽量减轻扬尘的产生，防止扬尘扩散，具体环保要求如下： 施工道路要硬覆盖，要在工地出口处设置沉砂池，出场
15、车辆要冲洗车身及轮胎，确保车辆不带泥土驶出工地。施工工地必须使用预拌混凝土，禁止现场搅拌混凝土。建筑材料运输过程中进行遮盖，防止撒漏，尽可能减少运输中产生的扬尘。 11 / 233） 施工噪声影响及治理措施施工噪声源影响分析施工期的噪声主要来源于施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工现场噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声。防治措施由于施工设备的噪声源强比较高，而建筑施工是露天作业，流动性和间歇性较强，因此，对各生产环节中的噪声治理具有一定难度，下面结合施工特点，对一些重点噪声设备和声源，提出一些治理措施和建议：降低声源的噪声强度，基础施工过程中尽量选用低噪声设备，如采用人工
16、挖孔桩的代替气锤打桩机等。采用局部吸声、隔声降噪技术对各施工环节中噪声较为突出的，且难以对声源进行降噪可能的设备装置，应采取临时隔声措施，在隔离体上最好敷以吸声材料，以此达到降噪效果。严格按当地环境保护局有关建设项目环境保护规定执行。禁止夜间进行产生噪声污染的建筑施工作业。若因抢修、抢险以及生产工艺要求需要进行夜间连续施工作业的，必须经当地环保局批准同意后方可施工。并及时公告附近居民，以取得谅解。项目施工噪声产生的影响属于短期行为，待施工结束后即可消 12 / 23除。在施工期间，产生的噪声采取以上防治措施后，能确保施工期噪声满足建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）的要求。4） 排放污废水影响施工期废水来源主要为施工人员的生活污水及车辆、设备冲洗水。其中：车辆设备冲洗水成份相对比较简单，污染物浓度低，水量较少，而且一般是瞬时排放。因此，对周围水环境质量的影响不大。施工期生活污水主要污染物为
