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1、房地产开发企业的纳税评估,主讲:孙立英,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,2,项目开发背景,房地产开发企业的税收漏洞明显,2002年、2003年、2004年，房地产蝉联“中国十大暴利行业”之首。05年总局公布04年全国纳税企业500强，300名之内没有一家房地产企业的名字出现。财政部2006年度会计信息质量检查，会计信息质量检查的重点是国有企业、上市公司、外商投资企业、房地产企业等 。房地产缘何成为“财富巨人，纳税侏儒”？,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,3,通过对2003年北京市房地产开发与经营业税务检查案件的抽样查看，发现该行业检查有问题率为96%（随机抽
2、取60件检查案件， 有问题的为58件），高出平均有问题率17个百分点；户均查补金额较大，为288万元，是平均每户查补金额的29倍。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,4,主要问题集中在：营业税（36%）、土地增值税（20%）、房产税和土地使用税（16%）、个人所得税（14%）、企业所得税（6%）以及印花税（6%）。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,5,总局高度重视,0208连续8年将房地产企业列为税收专项检查的重点。09年提出深化房地产模拟评税试点工作。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,6,据国家税务总局统计，2006年全社会固定资产投资增长
3、24%，其中房地产投资增长21.8%，相应地，建筑业和房地产业营业税分别增长20.7%和28.5%。 07上半年金融保险业营业税增长47.8，金融业、建筑安装业和房地产业三个行业共增收525亿元，占营业税总增收额的75.9。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,7,结论,房地产开发行业存在很多税务问题，这些问题与该行业的高风险、回报率，纳税人追求高利润有关。同时，也与该行业自身的复杂性（如开发环节多）、特殊性有关。因此，作为税务人员应该深入研究这个行业的特点和税务违法行为的规律，提高对房地产行业的税收管理水平。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,8,现行定义： 纳
4、税评估是指税务机关运用数据信息对比分析的方法，对纳税人和扣缴义务人（以下简称纳税人）纳税申报（包括减免缓抵退税申请，下同）情况的真实性和准确性做出定性和定量的判断，并采取进一步征管措施的管理行为。 （纳税评估管理办法（试行）,关于纳税评估,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,9,征管法对纳税评估的定义 税务机关应当采取纳税评估的方法，运用数据信息对比分析，对纳税人和扣缴义务人纳税申报的真实性和准确性做出定性和定量判断，并采取进一步征管措施，引导纳税人如实申报纳税。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,10,纳税评估既是对纳税义务履行情况的评估，也是对扣缴义务履行情况
5、的评估。 纳税评估实行普遍评估制度，评估的对象为税务机关负责管理的所有查账征收方式的纳税人及其应纳所有税种。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,11,主要的税收政策,营业税法规中华人民共和国营业税暂行条例 国务院令第540号中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 财政部和国家税务总局令第52号财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 财税200316号,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,12,企业所得税法规中华人民共和国企业所得税法主席令第六十三号中华人民共和国企业所得税法实施条例国务院令第512号国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法 国税
6、发200931号财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知 财税2008121号国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知 国税函2008299号,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,13,土地增值税法规中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发2006187号关于土地增值税若干政策及征收管理问题的通知关于对旧城改造成片开发转让房地产征免土地增值税政策和征管问题的通知,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,14,房产税（城市房地
7、产税）、城镇土地使用税法规中华人民共和国房产税暂行条例财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释 和暂行规定关于城市房地产税有关政策和征管问题的通知,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,15,其他法规中华人民共和国城市房地产管理法城市房地产开发经营管理条例,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,16,主要内容,一、行业概述及行业特点二、行业税收风险三、房地产开发业的纳税评估,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,17,一、行业概述及行业特点,行业概述,房地产开发是指房地产开发企业在依法取得国有土地使用权的土地上进行住宅、商业用房和基础设施、配套设施以及其他
8、建筑物、附着物等建造和经营的行为。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,18,房地产开发业务的分类:,土地的开发 是指对土地进行平整、建筑物拆除、地下管线铺设和道路等基础设施的建设。从广义讲，包括新城区的土地开发和老城区的土地再开发。房屋的开发与经营 房屋的开发是指城市的各种房屋的的开发建设。 房屋的经营从广义讲是指从房地产开发到售后服务的全过程。从狭义上讲仅仅指房地产的出售、租赁和抵押。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,19,前期准备阶段： 购买国有土地使用权和办理一系列许可证明。包括：,房地产开发企业的生产和经营分为三个阶段:,开发项目立项审批(发改委：项目
9、建议书、可行性研究报告)；规划审批（规划局：“两证一书”）购买土地（国土资源局：国有土地使用证，缴纳土地出让金、契税、耕地占用税)；征地和拆迁（拆迁办）,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,20,缴纳相关费用(简称大配套费)(“四源”供应单位)；工程开工条件审批（建委：建设开工审批表；招投标管理部门：选择施工单位；工程建设质量监督部门：质量监督注册；建委：建设开工证），,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,21,建筑施工阶段： 开发商委托建筑施工企业按照合同约定组织施工建设。项目竣工，报请有关主管部门进行综合验收，并取得竣工备案登记证明。 综合验收部门：质检站、规划
10、局、消防、人防、设计方、施工方、监理、房地产。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,22,开发产品销售阶段： 开发商通常采用预售和现房销售两种方式出售开发产品。 开发产品预售，需要取得市房产管理部门核发的开发产品预售许可证。,预售条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。持有建设工程规划许可证。按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,23,开发经营的计划性、合法性 开发经营的全过程，必须在国家计划范围内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一
11、”原则实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 开发建设房地产项目，应当严格遵守法律、法规规定和建筑工程质量、安全标准以及建筑工程勘察、设计、施工技术规范。,行业特点,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,24,开发产品的商品化 房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,25,投资成本高、投资的回收期长 房地产业产值大、资金运用集中，对金融依赖性强，占用施工企业资金严重。 房地产开发项目，从取得土地到最终销售，一般需要几年甚至更长时间，而以出租方式经营的，投资回收期更长
12、。,据国家统计局统计，2002年，全国房地产开发企业直接使用金融机构资金（含按揭贷款）占全部开发建设资金比例达50%左右，拖欠占用施工企业资金占比22%，平均资产负债率为72%，比工业企业高出16个百分点。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,26,业务流程复杂、经济往来对象多 房地产经营业务经历了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程，涉及了众多政府管理部门：,前期可行性研究及工程设计勘察、设计单位、个人获取国有土地政府、土地投资方、土地转让方、被拆迁单位和个人、拆迁机构征地村委会、农民、土地储备中心、拆迁机构配套建设政府有关部门、事业单位筹集资金金融、关联企业及
13、其特单位和个人工程施工建造商、监理单位、检测机构购销设备、物资供应商、境内外中介机构、单位和个人受托代建开发产品、出租开发产品委托单位、承租单位和个人,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,27,投资风险大、投资收益高 开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金链条中断，导致企业陷入困境。 投资风险主要是：,国家宏观调控风险市场购买力风险信贷风险,项目管理风险囤积土地风险违法建设风险,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,28,房地产业涉及的税种,二、行业税收风险,营业税城市维护建设税企业所得
14、税个人所得税土地增值税,房产税城镇土地使用税耕地占用税印花税契税车船税,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,29,行业税收风险表现为如下问题：,1.收入确认问题2.成本费用列支问题3.利用关联方交易转移利润问题4.企业之间相互利用偷逃税款问题5.代扣代缴营业税、所得税问题6.土地增值税问题7.其他税种问题8.其它问题,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,30,收入确认问题(存在迟计、少计、漏计现象),1.预售房款未按规定及时入账，确认收入。 A.企业“预收账款”不及时结转收入，造成少缴各项税金及附加。 如，将预收的定金、房款长期挂账，不给购房人开具正式的发票，致使“
15、预收帐款”结转销售收入的时间滞后，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间。 B.有的企业将预收房款记入“其他应付款”，从而隐瞒收入，不缴税金。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,31,2. 不及时确认收入,一次性收款不开票，推迟记收入。收到购房者银行按揭款，不及时入账。委托代理销售，不及时收取售房款，推迟确认收入。采取包销方式，未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,32,3.隐瞒收入，收入计算不准确,将“价外费用” 按“代收代缴款项”处理,如有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费、物业费、水电费因施工方延误工期等原因收取的罚款（违约金）,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,33,利用往来帐户隐藏收入,收到客户定金、诚意金、违约金等，通过往来帐户核算，不计收入。将售房款挂在往来账上或直接冲减开发成本。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,34,设置帐外帐,将实际取得的租金或营业收入在账外循环或记入关联企业。收到银行拨付按揭款后，不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”科目。,
