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1、至：陕西欣源置业有限公司由：百马房地产顾问有限公司日期：2005 年 8 月 22 日事宜：雁塔文化新天地项目定位及营销方案雁塔文化新天地项目定位及营销方案第一部分 【项目概况】一、项目概况雁塔文化新天地 是陕西省、西安市、雁塔区三级政府重点工程建设项目。项目位于西安市有龙脉之称的长安南路，依长安南路东、西两侧各延伸 65 米，由雁塔西路向南至青松路总长 736米，总占地面积 103.5 亩。项目总建筑面积约为 12 万平方米，整体由 6 万余平米的地上绿化广场及地下 12 万平方米的复合式综合商业广场组成。其中一期占地 15625 平方米，建筑面积为 32945 平方米。地面建筑1310 平
2、方米，地下建筑 31635 平方米，下沉广场面积 3318 平方米。项目容积率 0.08，绿化率 64%；暂定整体公摊率 28%。影城约 6000 平方米，地上车位 120个，地下车位 85 个。预计 05 年 10 月中旬取得商品房预售许可证 ，06 年 10 月份正式开业。第二部分 【市场概况】一、西安市商业现状1、小寨商圈飞炫广场项目概况：为地下一层的商业，以经营服饰为主。铺位面积：最小 46 平米，大铺面 15 平米左右。通道：主通道 2.3 米，辅通道 2 米。租金：300-500 元/平米月。经营现状：没有空铺位，人流量较大，个别经营户反映的情况：在周 1周 5 商户基本能保本，周
3、 6、周日可盈利。大中电器项目概况：一楼：数码产品（手机，DV，数码照相机，电脑）二楼：空调三楼：家电（冰箱，洗衣机，热水器、抽油烟机）四楼：电视，音响，DVD以柜台为主，展厅为辅走道：主通道 2.4 米，辅通道 1.8 米。租金：小寨店注册费：1000 元（只交一次）进场费：音箱类 2 万元，返点 20，半年任务：10 万元北大街新店注册费：1000 元，进场费 5-6 万元注：以上数据以音箱类产品为例，其他产品另论。经营现状：小寨店目前门庭冷落，客流量不大，目前经营现状不理想；北大街店根据走访现场了解到，大中电品北大街店（万万代）目前经营状况不理想。百汇市场经营内容：经营内容丰富，包括服装
4、、饰品、文具、玩具、及文化用品等。租金水平：一层：面积多为 15 平米，租金范围 318-386 元/平米*月二层：面积多为 15 平米，租金范围 167-267 元/平米*月从走访个别经营户了解的情况，小寨百汇位置好的门面月租金可达到 1.2 万元/间月，并且目前仍然处于增涨的阶段。从目前租金水平上来看，小寨百汇租金单价最高可达到 700800 元之间。小寨百盛项目概况：共地上 5 层，地下一层。整体有百盛负责管理，采取和品牌经商家联营的形式，其内部为敞开式经营。业态分布：地下 1 层：蜂星手机卖场。1 层：品牌化妆品、手表、饰品。2、3 层：女装。4 层：男装和运动服饰。5 层：床上用品、
5、家电、儿童用品。铺位面积：2040 平米。通道：主通道 2.4 米，辅通道 2 米或 1.8 米。租金：联营扣点 26%-28%。经营现状：一般。好又多市场项目概况：复合式商业，由地下两层，地上三层组成。经营内容：年青化服装、饰品、美甲、鞋帽等。铺位面积：地面一层 2040 平米不等，地下及地上 2、3 层最小 23 平米，大部分 46 平米。通道：1.62 米。租金：300-500 元/平米月，地上一层价格最高的可达 600700 元/平米月经营现状：没有空铺位，人流量较大，个别经营户反映的情况：在周 1周 5 商户基本能保本，周 6、周日可盈利。 案例：化妆品区域，2 节柜台，6 万元买
6、10 年的经营权，每月再交 1000 元租金。2、西安市典型商业开元商城项目概况:共 7 层，地下一层，地上 6 层。层高 3-4 米，自动扶梯 28 部，商城中间为中庭广场约 200 平米左右，还设计了小水景，灯光充足。地下与钟楼地下道相连，连接处经营电器类商品。走道宽度：大部分走道 2.5-3 米，电梯周边过道达到 4-8 米，业态规划：一层:(地下一层)经营电器、数码类、超市、工艺品。电器、数码类区采取互动式，客户可以亲身感受和操作，面积都在 20-30 平米。工艺品、电子产品采用柜台式隔档，面积 10-20 平米左右。二层：鞋和箱包。过道较窄 2 米左右，都在 10-20 平米的柜台以
7、及一些促销摊位。二层与麦当劳二层相连。三层：化妆品、钟表、珠宝、首饰、通讯产品（蜂星） 、音像制品。业态分布很规则，东西南北各方面分布不同，蜂星通讯广场是整个商场最具人气的地方，一片火爆场面，但面积不是很大，大概 300-400 平米。此层装饰相对豪华，电梯过道 8 米左右。四层：男装。过道较窄 2 米左右，边厅精品门面式商铺，面积在 30 平米左右，中间是隔档式，用约 15CM 木板做隔板，两边标有自己的经营品牌，面积约 10-20 平米左右。销售价格 100-上千元不等，产地深圳、北京、大连等。五层：女装。 （品牌：思海、秋水伊人、新思路、云赏、圣依思威）同男装差不多，边厅为门面式铺位，精
8、装修，多为深圳、北京生产。价格在 200-500 不等，面积在 30 平米左右，中岛为全玻璃隔档，面积在 10-20 平米，效果不错。六层：床上用品（西） 、体育服饰（南） 、童装（北） 、过季打折区（南） 、品牌休闲（东） ，互动式铺位，过道较宽2.5 米左右，面积 10-20 平米。七层：精品国际家具。国际，国内品牌家具，内部装修精致具特色，门面式隔断。世纪金花项目概况：地下两层，局部层高吊顶后 2.5 米左右，过道 2.8-3 米，部分 4 米左右，一层经营高档化妆品，女装、箱包、饰品、床上用品、手表、数码产品等，皆为门面式；二层为男装、运动、休闲类以及图书等；整体装饰高档，灯光充足。整
9、体都是宽走道，高档装饰，大门面式格局，分割面积都在 20 平米以上，部分饰品、工艺品专柜面积较小在 10 平米左右，过道 3 米左右，在直通到数码电器类专区的过道达到 4 米多；但是业态分布上注意到厨房用具和工艺品类都放在了床上用品的对面，感觉上分布得不太合理。安全通道都非常宽敞，灯光明亮。项目管理：人气不旺，零星一些保洁在不停打扫，但二层靠近安全通道的厕所去让人大跌眼镜，两个坐式厕所间堆满杂物，各厕所间烟头烟灰满地，厕所各班上还有污秽词语，影响了商场整体形象，作为西安高档知名商业，这些让人有点失望。海大春天项目概况：定位为高档大型商业百货项目。共 4 层，精装修。业态规划： 一层：有屈臣氏、
10、必胜客、首饰、鞋。二、三层：女装、饰品。四层：男装、皮具。评述：整体采用敞开式的销售，靠墙商铺采取独立铺面，面积普遍在 40-50 平米，走道为 3 米。每层两部扶梯，整个商业经营状况一半，人流较少。采用品牌商家与海大春天百货联营方式销售。人员由海大春天培训，工资由品牌经营商来付，虽属于大型百货项目，但内部品种单一。中汇百货项目概况：定位为中档百货。共 4 层，普通装修。项目规划：一层：引进了国美电器，还附有金银首饰，钟表柜台。二层：男装。三层：女装。四层：鞋、箱包、童装。层高 2.6 米左右，配有 2 部扶梯，两边有大踏步。整体都为敞开式销售。整体经营状况一般。中大国际共 8 层。1-4 层
11、为商铺，每间商铺面积为 20-50 平米不等，全豪华装修，全独立铺面，国际知名品牌，通道 3 米。带有中庭广场，每层配有 2 部扶梯，4 部直梯。2 层有休息厅，配有沙发、电视，环境幽雅。5-8 层写字楼，由国际知名品牌入驻，如：阿尔卡特、西门子等都在此处设有办事处。王府精品项目概况：共 2 层。主营：女装，美甲、饰品。铺位面积 10-30 平米。经营状况一半。现有 5 间空铺位。通道 3 米，层高 2.5 米，层高较低，使人有压抑感。天姿名品:项目概况：定位为中档百货。一层：以女装为主，又一间男装，一间女鞋，箱包店。经营面积多为 15 平米左右，通道 2.5 米。瑞奇韩国城共三层，过道很窄
12、1-1.5 米左右，铺面分割紧凑，让人很不适应，面积都在 10 平米左右，用玻璃分割，还挂满服饰，经营新新人类服饰，饰品，玩具等，没有了解租金。3、项目周边商业二亩一购物广场位置：纬一街口对面规模：一层 1400 平米主力铺位面积：12 M 2租金水平：1100 元/月间、92 元/ M 2月，房租中含所有物业费，统一管理，统一收银。经营现状：根据商户反映，人流量小，生意不好。新华文体数码商城项目概况：共三层，2000 平米左右，无电梯，经营情况不好，据业主讲，人流很少，生意很差。位置：项目紧南侧，红专路口项目规划：一层：文体办公用品，不透明全隔档分割。面积为 15 平米左右，140-160
13、月/平米月二层：数码产品,柜台形式，100 元/平米月三层：影楼：80 元/平米月物业费：6 元/平米月，有中央空调。租金收取：交 5 个月，交 3 押 2。以后三个月一交。招商情况：空置 6 间。新时代服装商城位置：邮电学院对面规模：共一层，1500 平米左右。铺位面积：14 平米左右租金：1400-1600 元/月（100 元-115 元/平米*月）物业费：15 元/间月，有中央空调。经营模式：统一管理。收租方式：预交半年，租金为 1400 元/间月预交 3 个月，租金 1600 元/间月招商情况：空置 2 间经营状况：良好长安南路沿线街铺租金个例商铺名称 地点 经营种类 铺位面积（平米）
14、租金（元/平米月）服装店 政法学院北侧 服装 20 150新华文体数码 红专西路路口南侧 1F 文体办公 15 140160富强办公文化用品 东八里村 办公用品 15 100东八里鞋服超市 东八里村 服装 180 42烟酒专卖 东八里村 烟酒百货 15 120乾元商城 东八里村 服装饰品 6 167二、西安市商业地产项目概况骡马市商业步行街项目概况：项目占地 4.5 万 M2，总建筑面积 25 万 M2，其中地上 16.5 万 M2，地下 8.5 万 M2，公共休闲区 3 万 M2，地上 1-7 层，地下 2 层，地下停车位 800 个。71500 的大型主力百货及连锁超市，数码广场，特色美食
15、城，电玩游乐场，手机城，室内真雪溜冰场，五星级国际影城，民俗历史博物馆，洗浴桑拿，酒店，多功能演艺中心等，152 部自动扶梯。整体公摊 48左右业态规划：1、地面南区一层，骑楼围合式街区二层，为空中环廊式步行街三层，潮流服饰，箱包，美甲化妆四层，韩国服饰五层，港澳服饰六层，书城2、地面北区一至五层：大型主力百货六层：五星级影城，溜冰场，美食城，电玩游乐场3、地下一层服饰，钟表，工艺品，休闲吧，手机城，小吃街，大型超市4、地下二层欧美风情街，停车场5、广场中区一层：博物馆；二层：歌剧院；三层：KTV铺位面积：北区地下一层 15500 平米，主力面积 4050 平米；南区一层 69 平米1000
16、平米，主力面积 70、200 平米；南区二层 70300 平米，主力面积 70、150 平米；南区三、四层 1030 平米，主力面积 30 平米。销售价格：地下一层 34.5 万南区一层 4.56.2 万南区二层 2.53.5 万南区三层：22.5 万南区四层：1.519 万：销售方式：年返 8%,周期 2 年，买铺即返。名流天地（万万代）项目概况：位于北大街，建筑面积 17000 平米，地下 1 层，地上 8 层，商铺 3 层，车位地下 120 个。1-3 层为大中电器入住，48 层写字间。50 年独立产权，1 年内取得房产证。一层：1700 M 2，二层：2000 M 2，三层：2000 M 2销售部分：1-2 层，主力铺位面积 5-10 平米，一层 2.5 万元/ M 2，二层 1.5 万元/ M 2，公摊 45%铺位面积：总共有 5
