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1、 201 3年9月，国务院关于加快发 展养老服务业的若干意见(以下简称 意见)，针对当前的养老服务业发展 面临的诸多问题提出了一系列扶持政 策，并明确提出要进行“老年人住房 反向抵押养老保险 养老模式试点。 一、我国推行住房反向抵押 养老模式的现状和阻碍 住房反向抵押养老保险” 即”以 房养老 或”倒按揭”，也有学者称之 为 逆向年金抵押贷款”、“逆抵押 、 ”养老按揭 。 以房养老 起步于欧美， 20年后传入中国2003年经温家宝 总理批示后正式推出，从提出到试点 已有近10年历史但是至今还没有一 个城市形成完善的 以房养老”体系 由于 住房反向抵押 制度还处于理 论研究、实践试点阶段，仍存
2、在观念 认识不统一、立法规定不明确、试点 不成功、操作多样等问题。 2005年，南京汤山的”温泉留园 老年公寓在全国率先推行，被称为 以 房养老南京模式 。按规定，拥有南京 市60平方米以上产权房、年龄60岁 以上的孤残老人 可自愿将房产抵押 给留园，经公证后入住留园，终身免 交一切费用；老人去世后房屋产权 归养老院所有。但很快这种 以房养老” 的尝试以失败告终，老年公寓更名为 南京勤善堂刘园温泉酒店。 2007年上海市公积金管理中心 试推 以房养老”模式因符合条件 的申请人很少，不得不停办。同年 幸福人寿保险公司参与研发 倒按揭” 产品 但至今没有实质性进展。此外， 中信银行也在北京等城市试
3、点 养老 按揭”业务，推出针对中老年人的专 用借记卡 信福年华”，但因设置严格 的规定和较高的准入门槛，目前总体 业务量不大 杭州采取四种 以房养老 方式供老年人选择：一是租房增收养 | | | 簪 尬 构建住房反向抵押 养老模式的思考 文邓桂莲 老，将独居有房老人安排到敬老院后 将其住房出租；二是售房预支养老， 将独居有房老人安alE,J敬老院后将其 住房出售 三是退房补贴养老将独 居有房老人安排到敬老院后将其居住 公房退还给房管部门；四是换房差价 养老，将地段好的独居老人的直管公 房出租，另选地段略差房屋租赁给老 人居住。 我国 以房养老”措施推进的阻 碍如下。 (一)观念的中击 在西方的
4、传统伦理观念中，子女 与父母之间的关系相对独立养儿防 老的观念比较淡薄，推行住房反向抵 押制度比较顺畅。中国自古便有”但 存方寸地留与子孙耕”的传统，父 母年纪大了总要给孩子留点什么， 养儿防老和居家养老不仅是中国的传 统观念和美德，也一直是中国社会所 推崇的主要养老方式。河南师范大学 的郑雨晗对新乡市区369位60岁及以 February 2013 45 工海房地 上、符合申请住房反向抵押贷款条件 的老年人作了调研分析，符合申请住 房反向抵押贷款条件的369位受访者 当中，其中有8人对住房反向抵押贷 款给予肯定答复，占2 1 86人抱 观望态度，表示可以考虑住房反向抵 押贷款，占233027
5、5人持否定态 度，表示不会选择住房反向抵押贷款， 所占比例高达74 52。 (二)政策的缺位 政策是保障一项制度试点和推行 的重要前提。从有关数据来看，我国 关于住房反向抵押养老模式的探索已 经很多年了，但取得的成效甚微。南 京 温泉留园”模式难以维继的主要 原因除了中国传统观念的制约外， 政府的支持和保障不到位也是很重要 的因素。201 3年国务院的意见提 出进行 老年人住房反向抵押养老保 险“试点 从而在国家政策层面上肯 定了 住房反向抵押养老模式 。但该 规定较原则，实际操作有一定的困难， 如：根据我国当前的政策和规定 除 银行之外，其他金融机构包括保险公 司不允许做按揭贷款业务和住房倒
6、按 揭贷款。因此 我国推行住房反向抵 押养老保险，需要相关的金融政策支 持和保障。 (三)法理的制约 住房反向抵押作为一种新型的金 融创新产品，比传统的住房按揭复杂 得多，其成功运作和健康发展，不仅 需要完善社会养老保障等方面的政策 更需要加强土地使用权、个人所得税、 银行、保险、房产评估等相关立法， 从而为住房反向抵押制度在全国广泛 实施创造良好的法治环境。我国物权 法第一百四十九条规定，住宅建设用 地使用权期届满的，自动续期。但由 于未明确续期是否重新交纳土地使用 费用，这对推行住房反向抵押制度有 严重的制约作用。此外，我国尚未有 关于征收遗产税的立法内容，这也影 D rfn约了住房反向抵
7、押制度的实施。 (四)金融和房地产市场不成熟 以房养老”涉及房地产、银行、 保险、社保及行政管理多个领域，其 推广需要各方共同的配合和协调。国 外之所以能顺利推行，与其有完善的 金融贷款、担保、资产评估等机构及 个人的信用系统完善健全有关，相比 之下，国内还不具备这种适宜 以房 养老”发展的成熟环境。同时 住房 反向抵押制度作为一种与住房有关的 金融创新产品，其运行与房地产市场 的成熟程度息息相关。近年来 我国 房地产市场呈现一种非理性的发展趋 势，难以预测中长期的房地产市场价 格及走势对于房地产价格波动产生 的损益如何分配 由此引发的风险由 谁承担等问题，直接影响了金融机构 从事此项业务的积
8、极性。 二、国外推行住房反向抵押 养老模式的经验借鉴和启示 (一)社会养老观念的确立 西方国家的养老观念不同于东方 传统的“养儿防老” 其文化和价值观 中更强调个人独立和尊严，老年人更 愿意独立居住，而不是与成年子女在 一起，靠子女来抚养。与其伦理价值 观相匹配的养老模式更看重社会养老， 而不是家庭养老，更强调的是社会和 政府的责任与义务。老年人在年轻时 为国家纳税 交纳养老保险金 退休 时政府承担起养老的主要社会责任 而不是将老年人推给家庭和子女。如 美国为62岁及以上的房产所有人提 供了三种 倒按揭”的贷款方式：一 是居住期产权抵押贷款，即在房屋所 有人居住该房产的时间内，由贷款机 构每月
9、向他们提供贷款；二是规定期 抵押贷款，即在规定的年数内，由贷 款机构向借款人每月支付一定的贷款 额；三是信用额抵押贷款，即允许房 产所有人在信用额度内连续提款，直 到累计提款额加上应付利息达到贷款 本金限额。 (二)政府的支持和法制保障 目前，住房反向抵押养老模式在 国外已经推行几十年的时间，其操作 模式相对比较成熟。但无论是美国联 邦保险的倒按揭贷款、政府担保的倒 按揭贷款、专有倒按揭贷款，还是新 加坡类似 安居工程”或“经济适用房” 的模式，其中很重要的一点都在于政 府的鼓励和支持，而且需要相关的政 策和法律法规的保障。如 以房养老” 发展比较成熟的美国，2035年在各州 试点成功的基础上
10、，通过了有关的法 案，由住房及城市发展部具体负责制 定实施细则并进行审批和管理，将美 国的 以房养老 模式运作纳入了正 常的轨道。 (三)社会公益和福利属性的体现 在很多发达国家，“以房养老”作 为解决社会养老的一种模式，并不单 纯是一种金融产品。该模式更多地体 现社会公益属性和社会福利而不强 调营利性或作为一种产业来经营。新 加坡规定，60岁以上的老年人把房子 抵押给有政府背景的公益性机构 由 公益性机构一次性或分期支付养老金， 老人去世时，产权由这些机构处置 剩 余价值”(房价减去已支付的养老金总 额)交给其继承人。我国的台湾地区 于201 3年试行的以房养老计划为期5 年，试办对象100
11、人，限定为65岁 以上 无法定继承人、低收入但有房 产者 性质为社会福利而非市场化运 作 资金支持为台湾财政部门的公益 彩券回馈金和试办县市拨款。 (四)金融和房地产市场的完善 倒按揭最早起源于荷兰 发展最 成熟的是美国。现在国际倒按揭有两 种主要的模式，分别是以新加坡为代 表的公益模式和以美国为代表的 公 益+金融支持”模式。 以房养老 保 障模式发展较成熟国家的金融制度和 房地产市场比较完善如金融创新项 目较多，规则较完善社会认可度高， 房地产市场尤其是价格较为平稳，不 会短期内出现较大的波动，土地私有 无使用期限限制等 这些为 以房养老” 创造了较好的发展条件和空间。 三、我国构建住房反
12、向抵押 养老模式的展望和建议 (一)养老模式多元化观念的树立 ”尊老、养老”是中华民族的传统 美德。在家养老、靠子女养老，仍是 当今社会的主流养老观念，而且居家 种公平回报。成年人已经通过税收为 退休、需要赡养的老人支付了养老保 险，在这样的模式下再推行家庭 个 人承包 式的养老政策 一定程度上 是在将政府的养老职责推卸到普通公 众身上。从家庭养老转变为社会养老， 这几乎是现代社会发展的必然趋势。 (二)法律制度的建立和完善 住房反向抵押涉及土地使用权、 个人所得税、银行 保险、房产评估 等方面的内容，每一个环节都需要有 法可依，有规可循。物权法中应明 确住宅建设用地使用权期届满后的自 养老也
13、是目前中国主要的养老模式。 动续期问题，从而为城市房地产管 但随着我国经济和社会的发展，各种 理法的土地使用权的使用年限问题 社会问题也不断凸显，如人口老龄化、 提供立法依据，解决住房反向抵押过 未富先老、平均寿命延长、家庭结构 程中因土地使用权的使用年限和是否 失衡等问题，加之现代社会竞争激烈 续交费用导致金融机构有所顾虑的问 年轻人工作节奏快 工作和生活压力 题。建议加强遗产税立法研究，增加 较大，受西方观念影响较大，观念更 子女继承父母房产的成本，否则老年 加独立、开放等。在这种社会背景下， 人仍会将房产作为遗产留给子女，而 养老模式多元化和社会化，将是我国 不是作为改善晚年生活的途径。
14、不断 解决养老问题的主要方法。为老人提 加强对金融创新产品的立法工作，从 供养老保障是现代政府对公民的一 法律角度对住房反向抵押予以确定和 | | 簪 毙 完善，为金融机构从事该业务提供法 律保障，也为金融机构提供养老服务 增加刚性约束。 (三j金融创新和改革的推进 住房反向抵押是一项十分复杂、 风险很大的金融创新产品 其专业性、 创新性和政策性都很强 且离不开金 融机构的参与。我国自2005年以来便 开始试点。目前 除杭州模式外 其 他几种模式在试点过程中或多或少都 遇到了阻碍甚至流产，主要存在两方 面的原因：一是传统伦理文化的挑战； 二是我国目前推行的住宅用地7O年使 用权问题，使很多金融
15、机构对这一产 品望而却步。另外无论采取哪一种 养老方式，都离不开金融机构，而且 金融机构参与的积极性和深度直接影 响到养老模式的推行效果。因此，目 前在金融机构的金融产品中增加住房 反向抵押的内容，是迫切需要研究的 课题。 (四)房地产市场的成熟完善 住房反向抵押养老模式的试点和 推行，不仅需要一个成熟的法治环境 和相关保障，也需要一个稳定的房地 产市场环境。从现实来看，我国房价 还处于一个持续上涨的不稳定状态， 老百姓更愿意将房屋出租获得租金， 比起 倒按揭” 房屋的产权还在自己 手中。而房价又存在下跌的可能，使 得这一养模式对 以房养老 的另一 方金融机构来说也是个极具 风险的挑战。同时，房地产评估市场 相对不成熟也没有相应的法律保障 制度，在技术操作上也比较困难。党 的十八届三中全会决定明确提出，要 健全符合国情的住房保障和供应体系 随着我国房地产市场的不断成熟和完 善，住房反向抵押养老模式将逐步步 入正轨并发挥作用。E (作者单位：上海金桥出口加工区 开发股份有限公司)
