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1、 “新力帝泊湾”项目可行性研究报告第 1 页 共 54 页新力-帝泊湾项目（南昌）可研报告 “新力帝泊湾”项目可行性研究报告第 2 页 共 54 页第一章 总论一、项目建设背景根据南昌市城市规划发展的需要以及经济开发区发展要求，江西新力置地投资有限公司通过竞价方式取得位于南昌市经济开发区宗地，地块面积 185564.6 平方米。并于 2011 年 3 月 25 日取得土地证，土地证号分别为洪土国用（登经2011）第 0017 号（62171.5 平方米） 、洪土国用（登经 2011）第 0018 号（62116.2平方米） 、洪土国用(登经 2011)第 0019 号（61276.9 平方米）
2、 。土地容积率为 1.5，规划建筑面积为 363834 平方米，土地用途为住宅用地。该项目初步方案设计已经完成，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。二、企业概况江西新力置地投资有限公司成立于 2010 年，注册资金壹亿元。总部位于南昌市高新开发区火炬大道 188 号淳和大厦 16 楼。公司资本雄厚，专注于房地产开发。在开发大型、多用途城市核心发展项目及综合住宅发展项目方面拥有卓越的成绩。公司目前在南昌主要城市的中心地段及周边（经济开发区 1 处、朝阳新城 2 处）拥有 3 个处于不同开发阶段的项目，总建筑面积近 100 万平方米。公司的战略目标是在 3 年内成为区域内最大型的房地产企业，
3、5 年内达到当地企业上市的相关要求。新力置地现有员工近百人，其中 50%的员工拥有中、高级职称。新力置地是南昌最具创意和高瞻远瞩的房地产开发商之一，以创新独到及具弹性的手法来进行项目的整体规划，力求项目发展能配合当地政府制定的整体城市规划，并把当地城市的历史文化特色融入项目的设计及业务发展策略中，并致力于打造南昌高端豪宅。产品也将成为南昌豪宅新标杆。新力置地计划将现有项目主要分为三个类别：集多种用途并分多期开发的大型城市核心重点项目，一般包括住宅、办公楼、零售、娱乐及文化物业；以 IT 及科技产业为主题，集多种用途的知识型社区综合发展项目，一般包括产业园、商业、零售、酒店、住宅、教育、户外康乐
4、、绿化设施，及其他公共娱乐设施；以及集旅 “新力帝泊湾”项目可行性研究报告第 3 页 共 54 页游产业及房地产配套设施的旅游业综合发展项目。新力置地坚持“以客户为本”的发展理念，珍视每一位客户及业主。每时每刻，每个环节，新力都尽力带给客户极致体验，全力创建舒适的社区环境。新力置地的商业项目除引入来自世界各地的优质租户外，亦计划设有公司经营的酒店、会所和礼品店等，为客户带来多样化的消费体验。公司办公楼与住宅项目的物业管理由其下全资拥有附属公司江西三新物业服务有限公司负责经营，为客户提供优质物业管理服务。三、 企业财务状况（1） 借款人近期财务状况详见下列财务报表资 产 负 债 表编制单位: 江
5、西新力置地投资有限公司 2011 年 8 月 31 日 单位: 资 产 行次 年 初 数 期 末 数 负债及所有者权益 行次 年 初 数 期 末 数流动资产: 流动负债: 货币资金 1 473,301.65 434,896.61 短期借款 30 短期投资 2 应付票据 31 应收票据 3 应付帐款 32 534,650.00应收帐款 4 预收帐款 33 减:坏帐准备 5 其他应付款 34 8,516,500.00 1,929,900.00应收帐款净额 6 应付工资 35 预付帐款 7 168,631,700.00 191,060,603.11 应付福利费 36 应收补贴款 8 未交税金 37
6、10,032.80其他应收款 9 45,179,830.00 24,323,413.19 未付利润 38 存货 10 2,161,100.00 346,746,145.04 其他未交款 39 待摊费用 11 预提费用 40 待处理流动资产净损失 12 一年内到期的长期负债 41 一年内到期的长期债券投资 13 其他流动负债 42 其他流动资产 14 流 动 资 产 合 计 15 216,445,931.65 562,565,057.95 流 动 负 债 合 计 43 8,516,500.00 2,474,582.80长期投资: 长期负债: 长期股权投资 16 3,000,000.00 长期借款
7、 44 固定资产: 应付债券 45 固定资产原价 17 147,255.00 869,899.00 长期应付款 46 “新力帝泊湾”项目可行性研究报告第 4 页 共 54 页减:累计折旧 18 765.79 75,554.26 其他长期负债 47 固定资产净值 19 146,489.21 794,344.74 其中:住房周转金 48 固定资产清理 20 长期负债合计 49 0.00 0.00在建工程 21 递延税项: 待处理固定资产净损失 22 递延税款贷项 50 固定资产合计 23 146,489.21 794,344.74 无形资产及其他资产： 负债合计 51 8,516,500.00 2
8、,474,582.80无形资产 51 所有者权益: 52 长期待摊费用 52 924,079.14 2,315,180.11 实收资本 53 100,000,000.00 100,000,000.00其他长期资产 53 资本公积 54 109,000,000.00 466,200,000.00无形资产及其他资产合计 60 924,079.14 2,315,180.11 盈余公积 55 未分配利润 56 递延税项: 所有者权益合计 57 209,000,000.00 566,200,000.00递延税款借项 28 资 产 总 计 29 217,516,500.00 568,674,582.80
9、负债及所有者权益总计 58 217,516,500.00 568,674,582.80利 润 表编制单位:江西新力置地投资有限公司 2011 年 8 月 单位:元项 目 行数 本月数 本年累计数一、主营业务收入 1 减：主营业务成本 4 主营业务税金及附加 5 二、主营业务利润（亏损以“-”号填列) 10 加：其他业务利润（亏损以“-”号填列） 11 减：营业费用 14 管理费用 15 财务费用 16 三、营业利润（亏损以“-”号填列） 18 加：投资收益（损失以“-”号填列） 19 补贴收入 22 营业外收入 23 减：营业外支出 25 四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 27 “新力帝
10、泊湾”项目可行性研究报告第 5 页 共 54 页减：所得税 28 五、净利润（净亏损以“-”号填列） 30 现 金 流 量 表单位名称:江西新力置地投资有限公司 2011 年 8 月 单位:元项 目 行次 金 额 项 目 行次 金 额销售商品和提供劳务收到的现金 1 汇率变动对现金的影响 30 收到的税费返还 2 现金及现金等价物净增加额 31 -38,405.04收到的其他与经营活动有关的现金 3 补充资料： 32 经营活动现金流入小计 4 0.00 净利润 33 购买商品、接受劳务支付的现金 5 366,171,232.68 计提的资产减值准备 34 支付给职工以及为职工支付的现金 6 6
11、82,713.63 固定资产折旧 35 74,788.47支付的各项税费 7 1,827.48 无形资产摊销 36 支付的其他与经营活动有关的现金 8 -19,926,612.75 长期待摊费用摊销 37 -1,391,100.97经营活动现金流出小计 9 346,929,161.04 待摊费用减少 38 经营活动产生的现金流量净额 10 -346,929,161.04 预提费用增加 39 收回投资所收到的现金 11 处置固定资产无形资产和其他长期资产的损失 40 取得投资收益所收到的现金 12 固定资产报废损失 41 处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额 13 财务费用 42
12、 收到的其他与投资活动有关的现金 14 投资损失 43 投资活动现金流入小计 15 0.00 递延税款贷项 44 购建固定资产无形资产和其他长期资产所支付的现金 16 722,644.00 存货的减少 45 -344,585,045.04投资所支付的现金 17 3,000,000.00 经营性应收项目的减少 46 -1,572,486.30支付的其他与投资活动有关的现金 18 经营性应付项目的增加 47 544,682.80投资活动现金流出小计 19 3,722,644.00 其他 48 投资活动产生的现金流量净额 20 -3,722,644.00 经营活动产生的现金流量净额 49 -346,
13、929,161.04吸收投资所收到的现金 21 债务转为资本 50 “新力帝泊湾”项目可行性研究报告第 6 页 共 54 页借款所收到的现金 22 一年内到期的可转换公司债券 51 收到的其他与筹资活动有关的现金 23 350,613,400.00 融资租入固定资产 52 筹资活动现金流入小计 24 350,613,400.00 其他 53 偿还债务所支付的现金 25 现金的期末余额 54 434,896.61分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 26 现金的期初余额 55 473,301.65支付的其他与筹资活动有关的现金 27 现金等价物的期末余额 56 筹资活动现金流出小计 28 0.00 现金等价物的期初余额 筹集活动产生的现金流量净额 29 350,613,400.00现金及现金等价物净增加额 57 -38,405.04（2） 财务报表的分析流动比率=流动资产流动负债速动比率=（流动资产-存货-待摊费用）流动负债负债率=负债资产2010 年流动比率=216445931.65851650025.41速动比率=（216445931.65-2161100）851650025.16负债率=3.92%2011 年流动比率=562565057.952474582.8=227.3
