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1、 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)土如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密成可编辑的 doc或 ppt格式房地产开发项目可行性研究报告一、总 论1项目建设背景 南方 A市 B房地产开发公司开发的“98 佳园住宅小区” ，以高品质的开发建设，优美的居住环境和一流的物业管理为 A市住宅小区树立了良好的形象，受到市民的广泛好评。为满足 A市城市居民 21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近 c民族园，与“98
2、 佳园住宅小区”相连的现 A市 b厂区内，开发中高档佳园二期”住宅，与“佳园一期”连成片，建设继“98 佳园住宅小区”之后又一个高品质住宅小区。佳园一期销售已基本结束，该公司和佳园小区良好的形象普遍得到 A市市民和政府的认可，由于“佳园二期”与 98佳园仅一墙之隔，这为本项目的开发带来不可多得的商机。根据 A市城市规划发展需要以及白龙路片区控制性规划要求，B 房地产开发公司已同 A市 b厂以定点拆迁的方式达成协议，获得该厂333335 平方米生产用地。开发建设用地及土地用途性质的变更手续由 A市土地管理局和市规划局办理。根据城市规划和该市对产业结构调整的有关要求，A 市 D厂搬迁至高新技术开发
3、区内。该项目初步方案设计已经完成， “佳园二期”项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。2项目概况 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)土如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密成可编辑的 doc或 ppt格式(1)项目名称：“佳园二期”项目。(2)建设地点：A 市白龙路。(3)建设单位：B 房地产开发公司。(4)企业性质：国有。(5)经营范围：主营：房地产开发经营。兼营：建筑材料、装饰材料、室内外装饰。(6)公司类别：专营企业。(7)资质等级：城市综合开发二级。(8)企业概况：B 房地产
4、开发公司是独资国有房地产开发企 业，成立于 1993年。6 年来，该公司成功开发了关上中心区“宏兴大厦” 、钱局街职工宿舍项目、交林路职工宿舍，98 佳 园住宅小区”等项目，总开发面积 24万平方米，形成一定的开发规模，积累了城市住宅小区开发经验，并创出了佳园小区品牌效应，在 A市房地产行业站稳了脚根，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快的发展。 “佳园二期”是该公司开发的高标准精品住宅小区。(9)工程概况： “佳园二期”项目占地 333335 平方米，总建筑面积 76100平方米，其中多层住宅 50960平方米，联排低层住宅10140平方米，地下停车库 15000平方米。经估
5、算，工程总投资17623万元，每平方米造价 2316元。(10)资金来源：本项目建设资金完全由 B房地产开发公司自筹，不足投资通过预售房款解决。 根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为 19.8，财务净现值(Ic=15)517 万元，投资回收期 2.9 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)土如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密成可编辑的 doc或 ppt格式年。投资利润率 17.8，利税率 26.2，计算期内国家税收 2629万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。3可行性研究报告编制依据(1
6、)省计委计投2000X X号文关于“佳园二期”项目建议书的批复 ；(2)B房地产开发公司与 A市 D厂签定的国有土地转让造成房屋拆迁、停产损失的补偿合同以及国有土地使用权转让合同 ；(3)A市规划设计院白龙路沿线控制性详细规划 ；(4)A市理工大学建筑工程学院设计研究院“佳园二期”项目初步规划方案 ；(5)白龙寺片区地质勘探资料； (6)A市城市规划局A 市土地使用变更通知书 ；(7)省审计事务所验资证明；(8)A市城市合作银行资金证明；(9)国家计委建设项目经济评价方法与参数(第二版) ；(10)建设部房地产开发项目经济评价方法 。4可行性研究报告研究范围根据“佳园二期”项目建议书批复和初步
7、规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。5. 研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)土如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密成可编辑的 doc或 ppt格式政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和 A市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根
8、据对 A市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用 A市 D厂生产用地，对盘活国有资产，推进国有企业产业结构调整，有明显的社会效益。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。6主要经济技术指标“佳园二期 项目主要经济技术指标见表 31。表 3-1 “佳园二期”项目主要经济技术指标序号项目名
9、称 单位 指标1 总占地面积 平方米 33333.52 总建筑面积 平方米 761003 建筑容积率 1.44 小区绿化率 % 40以上5 户均面积 多层住宅 平方米/户 A型 100、B型 160 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)土如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密成可编辑的 doc或 ppt格式联排低层住宅 平方米/户 2606 地下停车库车位 30平方米/车位500个 15000平米7 综合售价 多层住宅 元/平方米 2950联排低层住宅 元/平方米 38508 地下停车库 元/位 75009 建设投
10、资 万元 1762310 每平方米建设投资 元 231611 投资利润率 % 17.712 全部投资财务内部收益率（税前）% 18.713 全部投资财务净现值（税前）万元 37914 全部投资投资回收期（税前）年 2.9二、住宅市场分析与营销战略1、当前住宅市场现状进入 2000年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在：（1）商品房开发投资稳步回升。1992 年房地产业超速发 1993年下半年起宏观调控，至 1995年以后，房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。1997 年以后，商品房投资逐步增加，1998 年，在国民生
11、产总值增长的 7.8%中，住宅建设的贡献率达到 1个百分点以上。（2）在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)土如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密成可编辑的 doc或 ppt格式（3）住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。（4）房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场
12、联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。2、A 市商品房现状与市场需求A市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积 1998年达到了1098 平方米，位居全国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从 A市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料，A 市目前有 26的市民住房是“单位借房” ，约 39属“房改房” ，19是“私房” ，只有 16的住房是居民“购买的商品房”。从以上现象可以看出，目前商品房在 A市市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的
13、市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。再从每户住房总建筑面积来看，居民住房 60平方米(指建筑面积，下同)以下的占 3896，6080 平方米的占 338，81100 平方米的占 1482，101120 平方米的占 802，121140 平方米和 141平方米以上的分别只占 282和 157，有近 8758的家庭住房面积在 100平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)土如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入
14、 必要时可将此文件解密成可编辑的 doc或 ppt格式的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在 100平方米以上住房尸数将比现在有较大的提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。3 “精品住宅”的市场需求及发展“人与自然和谐发展”是 21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着 A市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据 A市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品
15、住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。“精品住宅 的表现为：3.1 住宅市场趋向细分化随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，A 市住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉 60以上，销售火爆。从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随
