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1、2014 年中级会计资格考试辅导 中级会计实务（第四章）第 1 页第四章投资性房地产考情分析一、历年考情概况本章内容在考试中一般出现在客观题中，但作为基础知识也可以与非货币性资产交换、债务重组、所得税、借款费用及差错更正等内容结合出现在计算题或综合题中。从历年考试情况来看，本章内容常考的知识点有：投资性房地产的范围、与非投资性房地产的相互转换、两种后续计量模式的核算及其变更等。二、最近三年本章考试题型、分值、考点分布题型 2013 年 2012 年 2011 年 考点单选题 1 题 1 分 1 题 1 分 （1）成本模式投资性房地产转换为固定资产（2）成本模式转为公允价值模式的核算判断题 1
2、题 1 分 1 题 1 分 （1）投资性房地产后续计量模式的变更（2）投资性房地产的确认条件综合题 1 题 15 分 投资性房地产转换、后续计量及其处置合计 1 题 1 分 3 题 17 分 1 题 1 分 第一节投资性房地产的定义、特征及范围 一、投资性房地产的定义与特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。二、投资性房地产的范围投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 （一）属于投资性房地产的项目 出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。对于以经营租赁方式租入土地使用权再
3、转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。 （1）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。（2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。例如，企业将其办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等日常辅助服务，企业应当将其确认为投资性房地产。（二）不属于投资性房地产的项目 自用房地
4、产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆。作为存货的房地产，通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 如果某项房地产部分用于赚取租金或资本增值，部分自用，能够单独计量和出售的、用于赚取2014 年中级会计资格考试辅导 中级会计实务（第四章）第 2 页租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 【例题多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。 正确答案题判断题】（2013 年考题）企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的
5、，应该将土地使用权确认为投资性房地产。（）正确答案答案解析企业并不拥有其经营租入的土地使用权的所有权，因此该企业不得将其确认为投资性房地产。第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量（一）外购投资性房地产的确认条件和初始计量 企业外购的房地产，只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值，才能作为投资性房地产加以确认。采用成本模式进行后续计量的，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目；采用公允价值模式进行后续计量的，借记“投资性房地产成本”科目，贷记“银行存款”等科目。（二）自行建造投资性房地产的确认条件和初始计量 企业自行建造的房地产，只有在自行建造活动完成（
6、即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。采用成本模式进行后续计量的，借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”或“开发产品”（“开发成本”）科目。采用公允价值模式进行后续计量的，借记“投资性房地产成本”科目，贷记“在建工程”或“开发产品”（“开发成本”）科目。【例 43】209 年 2 月，甲公司从其他单位购入一块使用期限为 50 年的土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。209 年 11 月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。209年 12
7、月 5 日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为 9 000 000 元，至 209 年 12 月 5 日，土地使用权已摊销 165 000 元；两栋厂房的实际造价均为 12 000 000 元，能够单独出售。为简化处理，假设两栋厂房分别占用这块土地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权划分依据。假设甲公司采用成本模式进行后续计量。 甲公司的账务处理如下： 借：固定资产厂房12 000 000 投资性房地产厂房12 000 000 贷：在建工程厂房24 000 000 借：投资性房地产已出租土地使用权 4 500 000 累计摊销82 500 贷：无形资产土地使用权 （9 000
8、0002）4 500 000 投资性房地产累计摊销 （165 0002）82 500二、与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出2014 年中级会计资格考试辅导 中级会计实务（第四章）第 3 页改扩建或装修支出满足确认条件的，应当将其资本化。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，（再开发期间）不计提折旧或摊销。【例 44】209 年 5 月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为50 000 000 元，已计提折旧 10 000 000 元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进
9、行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。209 年 5 月 31 日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。209 年 12 月31 日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出 5 000 000 元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用成本计量模式。 甲公司的账务处理如下： （1）209 年 5 月 31 日，投资性房地产转入改扩建工程。 借：投资性房地产厂房在建40 000 000 投资性房地产累计折旧10 000 000 贷：投资性房地产厂房50 000 000 注意：不应通过“在建工程”科目核算。 （2）209 年 5 月
10、 31 日至 209 年 12 月 31 日，发生改扩建支出。借：投资性房地产厂房在建5 000 000 贷：银行存款5 000 000 （3）209 年 12 月 31 日，改扩建工程完工。 借：投资性房地产厂房45 000 000 贷：投资性房地产厂房在建45 000 000【例 45】209 年 5 月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。209 年 5 月 31 日，该厂房账面余额为 20 000 000 元，其中成本 16 000 000
11、元，累计公允价值变动 4 000 000 元。209 年 11 月 30 日该厂房改扩建工程完工，共发生支出 3 000 000 元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用公允价值计量模式。甲公司的账务处理如下：（1）209 年 5 月 31 日，投资性房地产转入改扩建工程。 借：投资性房地产厂房在建 20 000 000 贷：投资性房地产厂房成本 16 000 000 公允价值变动4 000 000 （2）209 年 5 月 31 日至 209 年 11 月 30 日，发生改建支出。借：投资性房地产厂房在建3 000 000 贷：银行存款 3 000 000 （3）209 年
12、 11 月 30 日，改扩建工程完工。 借：投资性房地产厂房成本 23 000 000贷：投资性房地产厂房在建 23 000 000（二）费用化的后续支出 如企业对投资性房地产进行日常维护所发生的支出，应当在发生时计入当期损益，借记“其他业务成本”等科目，贷记“银行存款”等科目。 第三节投资性房地产的后续计量 投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。2014 年中级会计资格考试辅导 中级会计实务（第四章）第 4 页【例题多选题】下列
13、有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（）。 正确答案案解析投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。一、采用成本模式计量的投资性房地产（允许提折旧、允许摊销、允许提减值准备）已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回（非流动资产）。 【例 46】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本为 72 000 000 元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为 20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金 400 000 元。 甲公司的账务处理如下： （1）每月
14、计提折旧。每月计提的折旧（72 000 00020）12300 000（元）借：其他业务成本出租写字楼折旧300 000 贷：投资性房地产累计折旧300 000 （2）每月确认租金收入 。借：银行存款（或其他应收款）400 000 贷：其他业务收入出租写字楼租金收入400 000二、采用公允价值模式计量的投资性房地产（不允许提折旧、不允许摊销、不允许提减值准备）只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。（一）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。（二）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当遵循以下会计处理规定不对投资性房地产计提折旧或摊销。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于原账面价值的差额，借记“投资性房地产公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于原账面价值的差额，作相反的账务处理。【例 47】209 年 9 月，甲公
