绿地_多元化营收如何超过万科_

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1、“绿 地 ”多 元 化 营 收如 何 超 过 万 科 ？ 文 /宋 延 庆 已 被 绿 地 所 取 代 。这 种 结 果 或 许 出 乎 许 多 人 的 意 料 之外 ， 但对 于 长 期 跟 踪 研 究 房 地 产企 业 竞 争 格局 的 人 来 说 却 意 味 着 合 理 和 必 然 ， 只 不 过 这 一 格 局 来 得 更 快 了 一 点。 事 实 上 ， 笔 者 在 今 年 8月 31日 在文 章 谁 将 取 代 万 科 成 为 行 业 NO.1 中 ， 就 做 出 了 下 面 的 判 断 ： 今 年 ， 绿地 集 团 （ 多 元 化 地 产 企 业 ） 有 可 能 取 代 万 科

2、； 2011年 ， 保 利 地 产 （ 专 业 化 地 产 企 业 ） 将 彻 底 取 代 万 科 ； 2012年 ， 中 建 系 的 两 级 企 业 中 海 地 产 和 中 建 地 产 将 最 终 取 代 万 科 成 为 行 业 NO.1， 并 将 持 续 相 当 一 段 时 间 。地 会 随 时 择 机 上 市 。 其 一 旦 上 市 成 功 ， 必将 迎 来 与 其 他 上 市 后 企 业 一 样 的 快速 发 展 期 。 届 时 ， 绿 地 不 仅超 越 了 万 科 ， 甚 至 还 有 进 一 步 拉 大 两 者 业 绩 差 的 可 能 性 。再 看 中 海 。 中 海 地 产 是 隶

3、 属 于 中 国 海 外 发 展 (0688.HK)的 香 港 上 市 企 业 。2006年 、 2007年 、 2008年 中 海 地 产 的 营 业 收 入 分 别 是 109亿 元 、 166.3亿 和 266.11 亿 元 ， 同 比增 长 分 别 52%和 60%。 如 果 考 虑 到 营业 收 入 通 常 较 销 售 额 低 很 多 ，2008年中 海 地 产 的 销 售 额 也 已 经 接 近 万 科 。 再 从 增 长 率 指 标 来 看 ， 过 去 十 年 ， 万 科 销 售 收 入 复 合 增 长 率 为 49.9%， 至 少 从 过 去 三 年 来 看 ， 稍 逊 于 中

4、 海。 特 别 是2008年 ， 万 科 比 2007年 减 少 了 8.6%， 而 中 海 却 剧 增 了 60%。 另 外 ， 从 两 者 净 利 润 指 标 对 比 来 看 ， 2008年 中 海 的 净 利 润 达到 港 币 50.5亿 元 ， 净 利 润 率 26.73%， 而 同 年 万 科 的股 东 利 润仅 为 40.3亿 元 ， 净 利 润 为 9.8%， 显 得 较 低 折 算 人 民 币 后 ， 在 前 者销 售 额 占 后 者 50.5%的 情 况 下 ， 净 利 润 率 却 是 后 者 的 114%。 2009年 上 半 年 ， 中 国 海 外 的 总 利 润 达 到

5、 港 币 53亿 元 ， 高 于 万 科 的 43亿 元 。 据 中 国 建 筑 披 露 ，1 9月 份 ， 中 海 地 产 、 中 建 地 产 的 销 售 额 到 达 370亿 元 ， 预 计 全 面 突破 500亿 元 几无 问 题 与 万 科 几 乎 不 相 上 下 。 据 测 算 ， 目 前 中 海 的 土 地 储 备 存 续 比 为 25。 最近 还 有 一 则 消 息 值 得 关 注 ， 据 某 财 经 媒 体 报 道 ， 今 年 下 半 年 ， 中 海 地 产 计 划 拿 出 140亿 元 购 买 土 地 。 自 中 国 建 筑 上 市 后 ,其 上 市 501.6亿 元 募 集

6、 资 金 中 约 有 80 亿 元 全 部 用 于 中 建 地 产 的 开 发 。 可 见 ， 无 论 是 成 长 性 、 利 润 指 标 ， 还 是 土 地 储 备 指 标 ， 中 海 地 产 极 有 可 能 在 一 两 年 内 超 越 万 科 ， 再 加 上 中 建 地 产 ， 保 守 预 计 ， 到 2012年 “中 建 系 ”地 产 业 务销 售 额 在在 房 地 产 业 界 始 终 存 在 一 个 潜在 的 规 律， 就 是 好 出 风 头 的 企 业 业 绩 总 是 比 不 上 潜 心 做 事 的 、 低 调 的 企 业 的 业 绩 。 国 企 如 中 海 、 保 利 ， 民 企

7、如 绿 城 、 龙 湖 ， 近 年 来 业 绩 增 长 都 非 常 惊 人 。 而 频 繁 地 出 现 在 各 种 论 坛 、 峰 会 、 研 讨 会 上 的 几 个 所 谓 地 产 大 腕 们 的 企 业 ， 近 几 年 来 其 销 售 收 入 却 始 终 徘 徊在 20亿 元 70亿 元 。绿 地 与 万 科 ， 潜 规 则 的 又 一次 应 验何 以 做 出 这 种 判 断 ？近 日 ， 总 部 在 上 海 的 国 企 绿 地 集团披 露 三季 报 ， 1 9月 份 ， 绿 地 集团 多 元 化 销 售 收 入 完 成 517.5亿 元 ， 同 比 增 长84.47%。 预 计 业 务

8、营 收 全 年 达 到 700亿 元 左 右 ， 实 现 利 润 40亿 以 上 。 同 期 ， 万 科 实 现 销 售 金 额 461.5亿 元 ， 比 去 年 同 期 增 长29.6%。 万 科称 ， 预 计今 年 销 售 金 额 将 超 过 2007年 的 523.6亿 元 。 无 论 是 三 季 报 ， 还 是 全 年 ， 万 科 全 面 落 后 于 绿 地 已 成 为 不 争 的 事 实 。另 外 ， 绿 地 集 团 上 半 年 还 增 加 了 20 万 平 方 米 的 持 有 型 商 业地 产 ， 其 价 值 如 果 换 算 成 销 售 额， 保 守 估 计 不 会 低 于100亿

9、 元 ， 而 万 科 几 乎 没 有 持 有 性 物 业 ； 绿地 集 团 目 前 土 地 储 备 高 达 3500万 平 方 米 ， 而 万 科 目 前 土 地 储 备 的 权 益 规 划 建 筑 面 积 还 不 到 2000万 平 方 米 ， 其 成 长 性 和 增 长 潜 力 远 远 不 及 绿 地 集 团 。如 果 说 2008年 9月 是 房 地 产 市 场 分 水 岭 ， 那 么 2009年 9月 必 定 是 房 地 产 企 业 竞争 格 局 的 分 水 岭 ， 因 为 它 意味 着 万 科 已 失 去 行 业 龙 头宝 座 的 位 置 ， 行 业 NO.1从 2008年 销 售

10、额 数 据 看 ， “百 亿 ”地产 企 业 有 十 三 家 ， 其 中 绿地 、 中 海 、 保 利 等 三 家 地 产 企 业 销 售 额 均 超 过 200亿 元 ， 其 中 绿 地 435亿 的 销 售 额 与 万 科 最 接 近 ， 两 者 仅 相 差 43.7亿 元 ， 几 乎 相 当 于 这 类 规 模 的 企业 一 个 月 的 销售 额 ， 最 有 可 能 超 越 万 科 的 企 业 。鉴 于 绿 地 至 今 不 是 上 市 企 业 ， 其 经 营 业 绩 只 能 见 诸 内 部 新 闻 和 媒 体 披露 的 不 完 整 数 据 。 从 过 去 三 年 看 ， 绿 地 2006

11、 年 、 2007年 、 2008年 的 销 售 额 分 别 超 过 190 亿 、 300亿 和 435亿 ， 其 中 2007年 、 2008年 同 比 增 长 率 分 别 是 57.89%、 45%。 值 得 一 提 的 是 ， 绿 地 早 于 万 科 一 年 ， 于 2004年 就 已 步 入 百 亿 企 业 之 列 。 可 以 说 ， 绿 地 是 自 2004 年 以 来 与 万 科 最 接 近 的 一 家 企 业 。 如 果 从 土 地 储 备 指 标 来 看 ， 绿 地 超 越 万 科 是 迟 早 的 事 。 近 两 年 来 ， 万 科 的 土 地 储 备 存 续 比 只 有 1

12、0， 而 绿 地 却 接 近 20。 最 值 得 注 意 的 是 ， 绿 地 还 不 是 一 家 上 市 企 业 ， 但 可 以 预 见 的 是 ， 以 上 海 为 总 部 、 有 国 企 背 景 的 绿2009.11折 算 成 人 民 币 后 将 会 达 到 1140亿 元 。 中建 系 成 为 行 业 NO.1是 必然 的 ， 甚 至 有 可 能 在 2012年 以 后 将 持 续 相 当 一 段 时 间 。 还 有 保 利 地 产 。 通 过测 算 ， 到 2011 年 ， 万 科 的 销 售 额 约 是 950亿 元 ， 保 利 约 是 980亿 元 2011年 ， 保 利 极 有 可

13、 能 取代 万 科 ， 成 为 行 业 第 一 ！和 成 本 控 制 能 力 较 差 。 以 成 本 控 制 为 例 ，虽 然 万 科 的 产 品 比较 精 细 ， 成 本 相 对 偏 高 ， 但 与 同 档 次 的 其 他 企 业 相 比 ， 万 科 的 产 品 成 本 还 是 偏 高 。 事 实 上 ， 星 河 湾 、 龙 湖 、 绿 城 等 企 业 的 产 品 精 细 化 程 度 甚 至 比 万 科 还 高 ， 但 成 本 指 标 却 普 遍 低 于 万 科 。 “大 企 业 综 合 症 ”的 另 一 个 突 出 表 现 是 万 科 及 其 董 事 长 王 石 几 年 里 流 露 出 可

14、 怕 的 “傲 慢 ”： 以 行 业 老 大 自 居 ， 不 虚 心 学 习 ， 更 很 少 参 与 行 业 活 动 。分 析 万 科 衰退 的 原 因 ， 还 不 能 不 提 及 万 科 的 发 展 模 式 。事实 上 ， 王 石 在前 几 年 宣 扬 万 科 的 专 业 化 成 功 之 路 时 ， 却 有 意 无 意 地 回 避 了 一 个 问 题 ： 万 科 的 专 业 化 有 没 有 弊 端 ， 专 业 化 是 房 地 产 企 业 唯 一 的 发 展 模 式 吗 ？弊 端 显 然 是 存 在 的 。 房 地 产 开 发 是受 市 场 波 动 影 响 较 大 、 需 要 产 业 链 上

15、下 游 紧 密 结 合 的 一 个 行 业 。 如 果 一 味 追 求 专 业 化 ， 就 难 以 通 过 多 元 化 调 整来 有 效 对 冲 市 场 波 动 的 企业 的 影 响 ， 也 难 以 获 得 产 业 链 上 下 游 资 源 对 企 业 的 有 效 支 持 。 这 就 类 似 于 足 球 场 上 的 运 动 员 ， 如 果 一 个 运 动 员 只 胜 任 一 个 位 置 ， 除 非 是 能 力 特 别 突 出 ， 否 则 其 竞 争 力 通 常 比 不 过 可 以 胜 任 多 个 位 置 的 运 动 员 。根据 兰 德 咨 询 对 370家 典 型 房 地 产 企 业 的 调 查

16、 ， 这 些 企 业 中 70 左 右 的 企 业 都 有 一 个 共 同 的 特 点 多 元 化 ， 而 且 主 要 是 二 元 化 和 三 元 化 。 在 多 元 结 构 中 ， “一 元 ”基 本 上 是 其 它 先 导 性 主 业 ， 其 中 “一 元 ”是 房 地 产 开 发 。 例 如 ， 保 利 地 产 、 中 海 地 产 的 母 公 司 都 是 多 元 化 的 集 团 公 司 。 再 进 一 步 分 析 ， 我 们 发 现 ， 多 元 化 企 业 都 基本 能 做到 人 力 、 资 金等 资 源 在 各 “元 ”之 间 的 有 效 配 置 ， 各 个 “元 ”之 间 可 以 相 互 支 持 、 支 撑 和 互 动 ， 几 乎 不 存 在 王 石 所 说 的 “多 元 化 之 累 ”。这 对 优 化 控 制 房 地 产 开 发 成本 是 极 为 有利 的 。 值 得 关 注 的 是 ， 绿 地 希 望 在 三 年 内 使 其 成 为 自 主 银 行 ， 通 过 这 个 平 台 拥 有