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1、 本科毕业论文论文题目：房地产领域侵犯消费者权益的行为及其对策完成时间:2013 年 4 月邢台学院 2013 届本科毕业论文摘 要随着我国经济体制改革的进行，城市土地使用权有偿转让的实施和住宅商品化的发展，我国房地产业正日益成为一个重要的经济部门。但随之而来的房地产业规模的日益膨胀也对国家经济的发展产生了不容忽视的影响。为此通过对房地产业发展规模的现状和问题的探讨，对于解决房地产业出现的问题分别提出了通过加强政策引导发挥政府对于房地产的导向作用和通过推进立法进程来完善房地产领域具体事项的法律规定以及通过发挥消费者自身作用来改善消费者自身地位的观点和对策。关键词 房地产； 消费者； 权益； 对
2、策 邢台学院 2013 届本科毕业论文AbstractAlong with the economic system reform of our country,the development of city land use rights transfer implementation and commercialization of housing,chinas real estate industry is increasingly becoming an important sector of the economy.But the scale of the real estate in
3、dustry increasingly expansion also has great influence on the development of the national economy.So through the study of the present stituation and problems of the development of the real estate industry scale,for solving real problems were put forward by strengthening the policy guidance to play t
4、he guiding role of government in the real estate and the ideas and countermeasures to promote the legislation process to improve the details of the field of real estate and to improve their status by consumers play its role of consumers.Kewords: real estate; consumers;rights and interests;countermov
5、e邢台学院 2013 届本科毕业论文目 录一、房地产领域侵犯消费者权益的现状及其成因 .1（一）房地产领域侵犯消费者权益的现状 .1（二）消费者权益在房地产领域屡遭侵害的原因 .2二、避免房地产领域侵权行为的必要性 .4（一）避免房地产领域侵权行为是我国经济发展的客观要求 .4（二）房地产消费者的弱势地位更加明显 .5（三）公正审理侵害房地产消费者权益案件的需要 .5三、减少房地产领域侵权行为、保护消费者权益的对策 .6（一）加强政策引导，发挥政府对于房地产的导向作用 .6（二）推进立法进程，完善房地产领域具体事项的法律规定 .7（三） 发挥消费者自身作用，改善自身交易地位 .8谢 辞 .10
6、参 考 文 献 .11邢台学院 2013 届本科毕业论文随着我国经济体制改革的进行，城市土地使用权有偿转让的实施和住宅商品化的发展，我国房地产业正日益成为一个重要的经济部门。随着房地产业规模的日益膨胀，侵犯消费者权益的行为也日益严重。从 1994 年 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 的颁 布 至 今 房 地 产 法 的 立 法 ， 通 过 这 些 法 律 法 规 的 不 断 实 施 ， 虽 然 在 规 范 房 地 产 市 场 、保 护 消 费 者 权 益 方 面 取 得 了 一 定 的 成 效 ， 但 侵 犯 消 费 者 权 益 的 事 情 仍 层 出 不 穷 。
7、针 对消 费 者 权 益 的 保 障 措 施 仍 需 加 强 。国民经济的发展需要消费的推动，消费者的权益只有得到保障和维护，国民经济增长的目标才能有力的实现。房地产领域侵犯消费者权益的行为，如果得不到有效的遏制，不仅会影响房地产业的发展，而且会影响民生经济的发展进程，影响国家经济发展的整体推进。所以及时发现房地产领域的侵权行为并加以施以对策，尤显得重要。一、房地产领域侵犯消费者权益的现状及其成因(一) 房地产领域侵犯消费者权益的现状随着我国房地产经济地位的不断提升和改革住房制度的不断推进，房地产业在公民生活中扮演的角色日趋重要。1999 年底，我国城镇人口 3.89 亿，人均增长 10 平方
8、米，就需增加住房近 40 亿平方米；2000 年底我国人均住房建筑面积 20.4 平方米，处在中等收入国家人均住房水平上。世界各国经验表明，在人均住房面积达到达到 30-35 平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。“加之近些年我国不断加快城镇化进程的影响，以及加入世贸因素的推动，房地产业迅速崛起并在持续发展的同时于国民经济中的比重加速攀升” 1：据有关部门的统计，2012 年全国商品房销售面积与销售额均同比增长，累计销售额为 53526 亿元，同比增长 9.1%，房地产业在我国的 GDP 值已占了相当比重，如住宅业已约占 GDP 的 7.5%。房地产业在现代社会经济发展中越来越重要，随之而来的侵
9、犯消费者权益的行为也越来越多，消费者对房地产消费投诉的案例逐渐增多，并成为我国消费者保护的一个新课题。房地产领域侵犯消费者权益的行为主要有以下几种：1.房地产市场秩序比较混乱，消费者实现自身利益的环境日益恶劣首先，个别的房地产开发商恶意哄抬房价，人为的造成房地产市场的资源紧张，从而导致房价短期内虚高；其次，地产开发商利用新闻媒介刊登或播发内容不真实的广告，诱导消费者进行消费。许多开发商对其待出售的房屋在广告中往往夸大其词，有的甚至采取欺骗手段，引诱消费者作出错误的决定；最后，有些房地产中介机构也在房地产中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。常州聚丰房产代理有限公司法人索中
10、林涉嫌房产中介诈骗一案就是典型的房屋中介违法违规行为的案件，该公司法人利用房屋中介交易之便，仅付首付，将客户“房屋”买下，在抵押套现，一直1邢台学院 2013 届本科毕业论文不给付余款。案件揭发后，经过一年调查，证实涉及的房屋共有 20 套，房主损失高达1216.7 万元。2.购销合同中设统一的格式牺牲消费者的权益这个问题通常表现在格式合同的订立过程中。我国合同法第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。但在房地产市场中房屋开发商通常预先制定利于自身
11、利益的格式条款且未尽到提醒义务导致消费者利益常常受损。例如长治市金成房地产利用格式条款侵权的案件就是利用格式条款免除自身责任、排除消费者权利的案件。长治市今成房地产开发有限公司在屯留县羿神东街开发的“今尚城”房地产售楼处，于 2010 年 7 月份开始，以“今尚城内部认购书”形式对外与购房者签订合同，其认购书的内容仅规定了消费者（购房者）的违约责任，而对经营者（该房地产公司）自身的违约责任只字未提，并且排除了消费者的一些权利。后受到有关行政部门的处罚。3.房屋质量达不到要求房屋开发商只顾追求经济效益，或不按标准施工，或偷工减料，造成房屋质量的问题比较普遍。有些工程质量管理部门工作不负责任，工程
12、质量鉴定轻率，例如，卫生间房顶漏水、墙皮脱落、门窗不严、电路漏电等，给房屋的长期正常使用带来隐患。近日，位于河北省会建华南大街与南二环交口附近的凤凰城梧桐苑小区，发现 20 号楼 B 座北侧的部分楼体保温层脱落较为严重。记者数了数，32 层的居民楼，有近 20 层受到影响，吹掉的保温层堆在该楼 A 座与 B 座的入口处。据悉，该小区多数业主对由此造成的安全隐患表示担忧。在房地产市场中，这种关乎房屋质量的案例还有很多。4.前期开发与后期物业衔接不上在销售这一环节上，开发商为了争取业主数量、增强竞争力、巩固市场地位，甚至还承诺增加物业项目和内容。然而一旦楼盘项目竣工，开发商就会人去楼空，极大损害了
13、业主的利益，开发商的信用也因此在消费者心中一落千丈。例如近日在今日早报上报道的一篇题为江边“排污区”竖起 7 层高建筑的文章，其中浙江省富阳市西郊半岛的开发商曾在沙盘和楼书中明确表示建筑是排屋，可实际上却有几幢是 7 层高的花园洋房。此外，开发商还曾对外宣称将配建五星级酒店，但却最终没有兑现，这是典型的前期开发与后期物业衔接不上的案例。（二）消费者权益在房地产领域屡遭侵害的原因1.相关法律不完善邢台学院 2013 届本科毕业论文目前，我国针对有关保护房屋住房消费者权益的的法律只有民法通则、中华人民共和国城市房地产管理法、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题、最高人民法院关
14、于房地产案件受理问题的通知等为数不多的几部。“在房屋住房立法中大量的是关于房屋住房生产经营市场的法规，而规范住房消费市场的法规比较欠缺，对住房消费者利益保护的规范就更为薄弱” 2，虽然我国消费者权益保护法中在定义消费者这一概念时在动产与不动产之间未做区分，但是在理论上和实践中，消法的消费客体却基本上还是针对动产而言 3。由此造成理论界的概念标准难以统一，致使房地产消费者在司法实务中得不到消费者权益保护法的充分保护，从而只能通过其它部门法来进行救济。立法体系不完整，法律规范内部不协调，外部不配套，而且立法层次低，法规、规章居多，标准不一，宽严失度，以居民房屋住房问题为中心的立法少之又少，对住房消
15、费者权益的法律保护不尽理想。在已有的立法中，与普通居民生存权益最相关的住宅制度主要依靠政策规范调整，而法规层面保护相对不足。2.行政保护体制中权限职责不明确履行保护住房消费者权益的一项重要的法律制度就是行政保护。现行保护体制体现了在政府领导下，一个部门为主，多部门各司其职，相互配合的行政保护构架。然而，在实际操作中却存在很多矛盾：一是在保护住房消费者措施方面，由于各部门分工不明，致使解决问题时在某些方面上主次难分，一个部门制定的保护住房消费者权益的规章如果涉及到其他部门的权限，规章就有可能因此裹足不前，从而出现消费者权益保护措施停滞不前甚至是落后的严重后果;二是在住房消费者申诉的受理方面，由于各部门之间职责权限界线模糊，使得各部门不清楚自身的受理范围，而在现今倡导践行依法行政理念的背景下，各部门只好谨慎行事;并且由于受理申诉的职责部门与处罚关于侵害住房消费者权益的违法行为的职责部门往往不同，也使得打
