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1、1商品房销售虚假广告法律问题研究摘 要商品房销售广告是商品房销售市场的主要的营销手段。广告在现代商业社会中早已是无孔不入了，它对推动、引导社会消费的巨大作用是显而易见的。在房地产领域，几乎 90%以上的消费者购房就是从看房地产广告开始的，生动、形象的广告宣传会有效地推动销售工作，所以不管是开发商还是代理商都应不遗余力地做好房地产广告。然而，一些不规范的广告也开始慢慢滋生出来，利益驱动使得虚假广告层出不穷，导致商品房销售纠纷不断见诸法庭。商品房虚假销售广告严重侵害了购房者的利益，扰乱了房地产市场的正常秩序。商品房销售的虚假广告问题导致消费者蒙受巨大的经济损失，究其原因是人们对商品房销售广告的法律
2、性质认识不足。本论文主要针对这些法律问题进行研究，针对商品房销售广告的法律性质，并进而分析对虚假广告的民事责任的承担。关键词：商品房销售;虚假广告;邀约;邀约邀请HOME SALES FSLSE ADVERTISING LAW PROBLEM RESEARCHAbstractThe commodity apartment sale advertisement is the commercial housing sales market is the main means of marketing. Advertising in the modern commercial society is
3、already get in by every opening, it is to promote, guide the consumer society tremendous effect is obviously. In the field of real estate, almost 90% of 2the consumers to purchase real estate advertising is from the start, vivid, the image of publicity will effectively promote sales, so whether deve
4、lopers or agents should spare no effort to do a good job in real estate advertising. However, some nonstandard advertising began to breed out, interest drive makes false advertisements emerge in an endless stream, leading to the sales of commercial housing disputes appear in court. Real estate false
5、 advertising sales seriously infringed the interests of property buyers, disrupted the normal order of real estate market. Home sales false advertising leads consumers suffered enormous economic losses, investigate its reason is people to the commodity apartment sale advertisement of the legal natur
6、e of insufficient understanding. In this paper, these studies the legal problems, in view of the commodity apartment sale advertisement legal nature, and then analysis on the civil liability of false advertising.Key words: Commercial housing sales; False advertising; Invitations; An invitation3目 录引言
7、 .1一、案例 .1二、商品房虚假广告的含义及形式 .1（一）、虚假广告的定义 .1（二）、商品房虚假广告的含义 .2（三）、 商品房虚假广告的形式 .2三、商品房虚假广告的内容 .2（一）、商品房环境的虚假广告 .2（二）、商品房配备设施的虚假广告 .21、商品房配置设施的概念 .22、向购房者提供某些优惠或附带赠送礼品方面的虚假广告 .3四、虚假广告的认定 .3五、商品房销售广告的法律性质 .3（一）、属于邀约邀请性质的商品房销售广告 .3（二）、 .4六、商品房销售虚假广告的民事责任 .4（一）、对邀约邀请性质的虚假广告的民事责任承担 .4（二）、对邀约性质的虚假广告的民事责任承担 .5
8、结束语： .5参考文献： .6谢 辞 .71引言本论文首先从一个生活中常见的小案例说起，引出论文的论点，然后展开研究，从基本概念入手，涉及到商品房销售中虚假广告的内容、国家对虚假广告的认定以及商品房销售广告的法律性质，最后阐述商品房销售虚假广告的民事责任。全文共分为五部分。第一部分介绍一个小案例，引出主题。紧接着第二部分阐述了商品房虚假广告的含义及形式 。第三部分分析商品房虚假广告的内容，具体包括商品房环境的虚假广告，配备设施的虚假广告以及面积和价格方面的虚假广告。第四部分则介绍了国家对虚假广告的认定。第五部分在前面分析的基础上阐述了商品房销售广告的法律性质。最后第六部分对邀约性质的虚假广告的
9、民事责任承担做了说明，具体包括对邀约邀请性质的虚假广告的民事责任承担一、案例某开发商发布一条广告，称其开发的花园商品房拥有 3000 平米的中心花园及网球场。当购房者入住后发现，广告中的 3000 平米的中心花园变成了现实的几百平米，而广告平面图中的网球场，现实中却是个臭水潭。购房者群起向法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任。在案件审理中，开发商针对购房者的诉讼请求提出了三点答辩意见：第一，售楼广告不是向特定的人发出的，不具备一般邀约的特点。第二，售楼广告并未对售房具体内容做出具体约定。第三，双方没有明确将广告内容写进合同。因此售楼广告不具有约束力，开发商不需要承担违约责任。这一案例是一起典型
10、的因商品房销售中的虚假广告引起纠纷的案件。广告是市场营销的重要一环，广告的导向作用在这一领域表现得尤其明显。因此广告在商品房销售市场拥有巨大的影响力。最高人民法院相关人员就商品房买卖纠纷使用法律司法解释答记者问时就透露：目前，90%以上的商品房2是通过宣传广告进行促销的。正因为广告在商品房销售市场这样巨大的作用，导致在商品房销售中虚假广告层出不穷。二、商品房虚假广告的含义及形式（一）、虚假广告的定义 虚假广告，是指广告活动的主体即广告主、广告发布者、广告经营者利用一定媒介或形式进行宣传、介绍与其所提供的商品或服务时，故意对质量、成分性能、用途、生产者、有效期、产地等商品或服务的主要方面通过广告
11、制造假象、隐瞒事实真相等手段对商品或服务的主要内容作不真实的或引人误解的表示，从而导致消费者做出错误决策的广告。虚假广告概念是相对真实广告而言的，广告应该做到叙述真实，描叙准确。所以，虚假广告概念的核心在于虚假。虚假广告总体来说包括两大类：即欺诈性广告和误导性广告。所谓欺诈性广告，是指广告主体为了谋取不正当利益，采用捏造、编造根本不存在的事实或歪曲隐瞒事实真相的手法发布广告，使消费者上当受骗，购买其商品或服务的广告。所谓误导性广告，指误导、诱骗消费者过高估计广告中宣传的商品或服务的质量、性能等, 使消费者对商品或服务产生不切实际的期望，从而达到推销产品或服务的目的的广告。（二）、商品房虚假广告
12、的含义商品房销售虚假广告，是指房地产开发商为了销售其所开发的商品房，通过一定的媒介和形式，采用不真实的、甚至是欺骗性的、误导性的宣传来直接或间接地介绍自己所开发的商品房的商业广告。（三）、商品房虚假广告的形式商品房销售广告是一种广义上的广告，包括媒体广告、招贴广告、售楼书、开发商在现场制作的广告牌以及通过样板房来进行的销售宣传。其中媒体广告包括纸质媒体，如报刊杂志等主要以文字或图像形式发布的印刷广告；包括广播电视媒体，如广播台、电视台以视听音像形式发布的广告；还包括3网络媒体。随着计算机技术的飞速发展，网络走进千家万户，通过网络媒体来对商品进行宣传受到越来越多的开发商的青睐。三、商品房虚假广告
13、的内容（一）、商品房环境的虚假广告环境包括自然环境和生活环境。前者如小区的生态状况，房屋的采光、朝向，小区的绿化率等因素。后者既包括商品房区域内的环境，如小区内的商场、医院、学校、餐饮、娱乐等配套设施等；还包括商品房区域外的环境，如交通、通讯、购物、教育、医疗等诸多因素。开发商经常在环境问题上大做文章，进行虚假宣传。（二）、商品房配备设施的虚假广告1、商品房配置设施的概念商品房的配备设施是指与商品房的使用功能相关的各种设施，包括室内配备设施，如供水、供暖、供气、煤气管道，电视网络线路等；还包括公共配备设施，如走廊、电梯、停车场、健身房、休闲广场等。开发商在配备设施方面的虚假广告宣传主要表现在：
14、在广告中对配备设施作出承诺，但实际上没有实现这种承诺，或者虽然实现了承诺的项目，但是质量很低。如配备24 小时保安巡逻，实际上只是在传达室配备了一个看门人。2、向购房者提供某些优惠或附带赠送礼品方面的虚假广告在商品房销售过程中，开发商往往在广告中明确表示给予特定的购房优惠，如价格优惠、数量优惠或者提供赠品等。这类广告的问题主要表现在：购房的优惠条件不明确，附赠的礼品等常常以“超级大礼包”等词语模糊表述，并不能使购房者清楚预见购房行为所能带来的明确收益。3、面积和价格方面的虚假广告大多数的购房者对房屋的面积和价格都非常的关注。开发商正是在这里看到了虚假广告的商机。很多开发商在商品房销售广告中承诺给购房者“价4格大优惠”“面积大赠送”等，实际上
