《东方曼哈顿公寓物业管理招标书》由会员分享，可在线阅读，更多相关《东方曼哈顿公寓物业管理招标书（35页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、目 录一、 企业管理理念及服务理念二、 东方曼哈顿物业管理方案（一） 东方曼哈顿公寓的物业管理总体构理和基本思路（二） 东方曼哈顿公寓的物业管理重难点分析与措施1、 消防管理2、 机电管理3、 安全管理（三） 拟对东方曼哈顿公寓采取的管理方式1、 人员配备2、 内部管理构架3、 管理模式及运作体系（1） 整体运作流程（2） 内部运作流程4、 运作机制5、 员工培训6、 物业管理服务内容及工作标准（四） 管理服务人员1、 前期物业管理计划2、 房屋及公共设施维修计划3、 受理业主咨询、投诉、报修、预约服务4、 操作规程（1） 物业管理与验收流程（2） 业主入住流程（3） 装饰装修管理流程（4）
2、业主投诉流程（5） 公共设施维修培养护流程（6） 设备管理维修流程（7） 安全管理运作流程（8） 消防应急处理流程（9） 治安报警应急反映流程（10） 保洁管理流程（11） 园林绿化管理流程（12） 物品搬迁管理流程（13） 停车场管理流程（14） 信息反馈流程（15） 社区文体活动开展流程5、 服务承诺（1） 房屋完好率（2） 道路完好率（3） 化粪池、雨水井、污水井完好率（4） 排水管、明暗沟完好率（5） 照明灯完好率（6） 停车场设施完好率（7） 机电设备设施完好率（8） 消防设备设施完好率（9） 电梯完好率（10） 维修保养兑现率（11） 零修、急修及时率（12） 维修保养质量合格率（
3、13） 维修保养和运行记录准确率（14） 安全管理到位率（15） 绿化达标率（16） 清洁、保洁完好率（17） 有偿服务项目提供（18） 无偿服务项目提供（19） 业主投诉处理（20） 员工违章发生率与处理率（21） 业主及物业使用人对物业管理综合满意率（22） 征求社区意见、接工作指导（23） 社区文体活动（24） 达标创优6、 档案管理（1） 物业管理档案（2） 物业管理档案的建立（3） 建筑物原始档案（4） 建筑物维护、改造档案（5） 档案的产生收集、接收和移交（6） 档案的管理7、 协助组建业委员会及运作8、 前期物业管理协议9、 业主临时公约10、 员工统一着装、佩戴胸牌11、 物业
4、管理的满意测评（1） 业主满意（2） 业主满意度指数（3） 业主满意度（4） 业主满意度问卷设计与调查（五） 装修管理服务规程1、 装修管理服务作业规程2、 装修进行巡查3、 装修进行验收4、 装修的程序5、 修管理规定（六） 物业共用部位、共用设施的日常维护保养1、 公寓道路日常维护2、 污水管网检查与维护3、 污水管的检查与维修4、 照明系统维护5、 建筑物、构筑物局部维护与处理6、 智能监控系统维护7、 供配电设备维护与作业流程8、 电梯设备维护与作业流程9、 给排水设备维护与作业流程10、 消防系统设备维护与作业流程11、 弱电设备维护与作业流程12、 广场停车场管理规定（1）地下停车
5、场的管理（2）露天停车场的管理（七） 保洁管理作业规程1、 保洁纪律制度2、 保洁领班职责3、 保洁管理方案及作业规程（1） 道路保洁（2） 绿化带保洁（3） 垃圾箱（4） 垃圾房（5） 果皮箱（6） 标识宣传牌、雕塑（7） 沙井和污雨水井（8） 化粪池（9） 地面保洁（10） 墙面保洁（11） 楼道梯间、走廊地面（12） 公共部位保洁（13） 电梯（14） 公共设施保洁（15） 公用卫生间（16） 灯罩、烟感器、出风口、指示灯、应急灯（17） 玻璃门窗、镜面（18） 地下车库（19） 工程垃圾的回收（20） 生活垃圾（八） 绿化养护1、 乔灌木的管理（1） 肥水管理（2） 乔灌木的病虫防治2
6、、 绿篱的肥水管理（3） 绿篱的肥水管理（4） 绿篱的修剪（5） 绿篱的病虫防治3、 养护管理（1） 恢复长满阶段和管理（2） 旺长阶段的管理（3） 缓长阶段的管理（九） 公共秩序维护与作业规程（1） 安全保卫人员基本要求（2） 交接班规范（3） 门岗服务（4） 登记服务（5） 车辆管理（6） 巡岗服务（7） 车辆的管理措施及承诺（8） 安全保卫管理指标（十） 便民服务（十一） 后记（十二） 制度汇编1、 员工守则2、 装修管理规定3、 物品搬进入规定4、 管理处防火安全检查制度5、 管理投诉处理、回访制度6、 档案管理制度7、 电梯机房管理制度8、 电梯使用管理规定9、 安全用水、用电、用燃
7、气管理规定10、 智能设备管理规定11、 停车场管理规定12、 环境卫生管理规定13、 绿化管理规定14、 新员工入岗培训制度15、 在职员工培训制度16、 电梯日常管理保养17、 电梯困人求援应急预案18、 闭路监视系统保养规定19、 配电房管理规定20、 管理处岗位职能21、 办公室岗位职能22、 财务部岗位职能23、 工程部岗位职能24、 保安岗位职能25、 电工岗位职能26、 水工岗位职能27、 绿化管理人员岗位职能28、 管理处主任岗位职责29、 管理员岗位职责30、 会计岗位职责31、 出纳员岗位职责32、 办公室文秘岗位职责33、 电脑文档岗位职责34、 保安主管岗位职责35、
8、巡查员岗位职责36、 保安监控员岗位职责37、 消防监控员岗位职责38、 义务消防员岗位职责39、 工程人员岗位职责40、 电工岗位职责41、 水工岗位职责42、 车辆管理员岗位职责43、 保洁员岗位职责44、 绿化员岗位职责45、 工具管理制度46、 仓库管理规定47、 公共设施管理规定48、 火灾事故应急预案49、 电梯管理制度企业管理理念及服务理念根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，公司采取以下管理理念：团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理。1、 团队意识和吃苦精神，在当前资本企业向人本企业转变的过程中， 、团队意识和吃苦精神的树立，无疑是企业示生存，示发
9、展的先决条件。 “企业以人为本，员工以企业为家”便是其核心体现。2、 个性舒张和竞争机制，在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调协其积极性的发展做贡献，个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升职的主要方法。3、 先进模式和一体化管理，作为物业管理企业在当前有多种模式，如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。企业领导人在总结多年的物业管理经验的基础上，结合当前沿海和国外
10、的先进经验，摸索出自己的一套经营管理模式：以人为中心，诚信服务、诚信服务、重品牌、适时发展的经营模式。用质量管理来保证我们服务项目的完美性。“真切付出，心灵交汇”是新区物业管理公司的服务理念，从本行业来说，物管企业与业主之间是一种合作关系，企业如何创造一种环境能使我们的合作方更好地享受温馨、舒适、高雅的生活，在合作的氛围中，营造一种理解、协调与共识以及人与人之间的亲密、友好与和谐的人文环境，是我们企业一直追求的目标。东方曼哈顿公寓物业管理方案通过对东方曼哈顿公寓的调查的基础数据的分析以及招标文件要求的物业管理服务内容，结合公司管理经验和现代化牧业管理的发展方向，特制定以下管理方案：一、 东方曼
11、哈顿公寓的物业管理总体构想和基本思路。东方曼哈顿公寓位于淮安市开发区深圳路与南昌路交汇处，是城市发展的黄金地段，占地面积 5250m2 ，总建筑面积 2.606万 m2，商用房 2801m2，写字楼 3465 m2，共两幢，主体 22 层，局部三层，一至三层为商业与写字楼，四层以上为住宅区，东方曼哈顿公寓落成，将成为淮安市一流的高层、高尚公寓。一流的高层、商尚公寓自然要求有一流的物业管理服务标准。通过对项目现场、项目相关图纸资料细致的研读与全面有效的市场调研，我公司认为自己有能力、有实力为东方曼哈顿公寓提供与之匹配的物业管理服务。我公司对东方曼哈顿公寓未来的物业管理服务定位是“高超、高雅、高尚
12、、高贵” ，四高服务中蕴含高雅文化，让高贵业主体会高尚感觉。基本构想和思路是通过规范化、专业化、科学化的管理运行和控制，保证在服务质量特性上充分体现出六个特点：（一） 功能全面通过利用自身资源的整个社会资源，提供多项服务，并根据业主的变化不断扩充具体服务项目，不断拓展实际服务领域，满足业主一切有支付能力的正当需求。（二） 经济合理兼顾开发商、业主和物业公司三方利益，按照既能拉动公寓增值、又能被社会认可、还能保证物业管理正常运行的原则，确定适中的管理服务收费标准，使提供的服务具有“低收费、高标准”的最佳价格质量比。1、服务承诺我公司将充分发挥自身的管理优势、技术优势、资迅优势，本着“业主至上、服
13、务第一”和“以人为本、诚信服务”的宗旨和理念，尽心竭力实现自己对东方曼哈顿公寓的管理目标，同样物业、管理状态最佳，同样价格，服务质量最优。通过我们的服务为业主、开发商创造安全、整洁、便利、舒适的工作环境和生活环境。如果我们有幸中标，我公司郑重承诺：两年内东方曼哈顿公寓将建成市级物业管理优秀公寓，具体的各项管理指标如下：序号项目 承诺指标基本内容1 房屋完好率 98房屋外观无破坏立面，无改变使用功能、无乱搭建、公用设施及通道无随意占用、外观整洁。2 道路完好率 95道路畅通无损坏、路面平坦整洁、排水畅通，无随意占道，元改变使用功能。3 化粪池、雨水井、污水井完好率100定期疏通、清理、井盖齐全完
14、好、保证排放通畅、无堵塞。4 排水管、明暗沟完好率 98排水通畅、堵塞、无积水、无塌陷、无残缺。5 照明灯完好率 98照明灯完好无损，夜间正常使用，定期检查、维护、保养，保持洁净。6 停车场设施完好率 98场内整洁，设施完好无损。7 机电设备设施完好率 98定期检查维护，确保系统设备完好无损，杜绝由于管理操作不善造成的设备事故。8 消防设备设施完好率 99定期检查维护，确保系统设备始终处于完好状态。9 电梯完好率 100定期检查维护，确保系统设备完好无损，杜绝由于管理责任造成的设备事故。10 维修保养兑现率 100提前制订维修保养计划，合理调整人员安排，分工负责，保证落实。11 零修、急修及时
15、率 98接到维修单在承诺时间内到达现场，零修、急修及时完成，小修不过夜。12 维修保养质量合格率 100分项检查、结合部位严格把关，按照工序一步到位，杜绝返工。13 维修保养和运行记录准确率100明确岗位责任，加强复核，定期抽查。14 安全管理到位率 99 保安岗位设置严密，明确责 任区域和相互支援，增加巡查密度。15 绿化达标率 95区内绿化地布局合理优美，花草树木与建筑小品配置得当，由专业人员管理，养护、无枯枝败叶。16 清洁、保洁完好率 99区内实行卫生责任区包干，全天 12 小时保洁制，楼梯周清扫擦拭六次，清洗一次，垃圾日产日清，卫生设施齐全、完好。17 有偿服务项目提供 50项在充分
16、挖掘内部潜力的同时，积极网络社会资源，扩展服务的广度和深度，收费合理。18 无偿服务项目提供 10项充分挖掘内部潜力，积极为业主办实事、办好事，提供便利。19 业主投诉处理率 100有效投诉在第一时间内解决，无效投诉及时给予回复。20 员工违章发生率与处理率11加强教育，严格管理，及时发现，及时处理。0021 业主及物业使用人对物业管理综合满意率95教育员工视业主及物业使用人为衣食父母，尽其才、尽全力为业主排优解难。22 征求社区意见 季度1次走出去，虚心请教，求经寻宝；请进来，现场指导，接受监督。23 社区文体活动 月1次联络业主参与社区业余文体活动。24 达标创优 两年内达到市级优秀公寓标准。7、档案管理（1）物业管理档案物业管理档案是指物业管理单位在物业管理活动中收集和产生的，为物业管理工作提供依据和参考的，各种应归档保存的文字、图形、实物等文件材料。1） 牧业管理档案的内容物业管理档
