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1、鷹君集團有限公司二零零一年業績公佈摘要穩定之經常性收益及低利率減低經濟放緩之影響寫字樓物業之租用率及租金均下調全球經濟放緩及九一一事件顯著影響酒店業務表現旺角發展項目建築工程進展理想業績鷹君集團有限公司（本公司）董事會宣佈，本公司、其附屬公司及聯營公司（本集團）截至二零零一年十二月三十一日止年度經審核後之綜合業績與二零零零年之比較數字如下：綜合收益表截至十二月三十一日止年度二零零一年二零零零年港幣千元港幣千元營業額2,677,2512,899,181銷售及營運成本(1,394,426)(1,564,513)毛溢利1,282,8251,334,668其他收入72,38476,798行政費用(12
2、2,583)(111,610)其他營運費用(109,473)(64,374)經營溢利（附註三）1,123,1531,235,482財務成本(463,569)(460,448)應佔聯營公司業績(13,263)(11,787)除稅前溢利646,321763,247課稅準備（附註四）(108,279)(99,630)除稅後溢利538,042663,617少數股東權益(30,743)(40,664)可撥歸股東溢利507,299622,953股息121,213165,690每股基本盈利（附註五）0.90元1.13元攤薄後每股盈利（附註五）0.90元1.13元附註：(1)採納會計實務準則更改會計政策本集團
3、於本年度首次採納數項由香港會計師公會頒佈之全新及經修定之會計實務準則（會計實務準則），因此去年之若干比較數字經已重列，以符合一致之呈報方式。會計實務準則第9條（經修訂）結算日後事項會計實務準則第14條（經修訂）租約會計實務準則第26條分類報告會計實務準則第28條撥備、或然債項及或然資產會計實務準則第30條業務合併(2)分類資料按業務劃分就業務管理而言，本集團之業務可分為三個經營部份。該等部份為本集團申報其主要分類資料之基準。主要業務如下:物業租賃物業租賃之租金收益。酒店業務酒店及住寓業務。其他業務地產發展、建築材料銷售、酒樓經營、物業管理、保養及代理服務及保險代理。該等業務之分類資料呈報如下：
4、二零零一年物業租賃酒店業務其他業務抵銷綜合賬目港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元營業額外部銷售收益859,2261,552,674265,3512,677,251業務之間銷售收益11,92036,690(48,610)收益總額871,1461,552,674302,041(48,610)2,677,251業績分類業績810,663439,34125,2141,275,218未分攤之公司開支(152,065)經營溢利1,123,153財務成本(463,569)應佔聯營公司業績1,169(14,432)(13,263)除稅前溢利646,321課稅準備(108,279)除稅後溢利538,042
5、二零零零年物業租賃酒店業務其他業務抵銷綜合賬目港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元營業額外部銷售收益827,1361,763,359308,6862,899,181業務之間銷售收益12,64628,119(40,765)收益總額839,7821,763,359336,805(40,765)2,899,181業績分類業績751,226528,54255,8261,335,594未分攤之公司開支(100,112)經營溢利1,235,482財務成本(460,448)應佔聯營公司業績2,140(13,927)(11,787)除稅前溢利763,247課稅準備(99,630)除稅後溢利663,617按
6、地區市場劃分本集團按地區市場劃分之收入及應佔經營溢利分析如下：二零零一年二零零零年應佔應佔營業額經營溢利營業額經營溢利港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元香港1,299,299661,6071,371,409721,040北美洲848,262309,776889,038299,952歐洲285,34994,332349,980141,206亞太（不包括香港）244,34157,438288,75473,2842,677,2511,123,1532,899,1811,235,482(3)經營溢利截至十二月三十一日止年度二零零一年二零零零年港幣千元港幣千元經營溢利已扣除計入：扣除：總借貸成本707,7
7、39884,714減 ：發展中物業之資本化金額(244,170)(424,266)財務成本463,569460,448折舊及攤銷8,87018,658其他投資虧損撥備36,62223,765呆壞賬準備24,486僱員費用，包括董事酬金564,208580,774匯兌虧損3,984計入：利息收入36,29334,346股息收入4,1607,589匯兌收益1,053(4)課稅準備二零零一年二零零零年港幣千元港幣千元本公司及附屬公司： 香港58,93128,160 其他司法區49,03956,789 遞延稅項22113,631應佔聯營公司課稅： 香港88271 遞延稅項779108,27999,63
8、0香港利得稅乃根據本年度之估計應課稅盈利以16%計算（二零零零年：16%）。其他司法區之課稅準備以當地司法區稅率計算。(5)每股盈利每股基本及攤薄後盈利按下列數據計算：二零零一年二零零零年港幣千元港幣千元盈利用作計算每股基本及攤薄後盈利之盈利507,299622,953二零零一年二零零零年股份數目用作計算每股基本盈利之股份加權平均數565,761,014549,137,096可能有攤薄影響之股份： 購股權846,1981,145,048用作計算攤薄後每股盈利之股份加權平均數566,607,212550,282,144因本公司部份購股權之行使價於二零零一年及二零零零年比本公司股份之平均市價為高，
9、故在計算已攤薄之每股盈利時，並無假設該等部份尚未行使之購股權已被行使。股息董事會議決在即將召開之二零零二年股東週年大會上向股東建議，派發截至二零零一年十二月三十一日止年度末期股息每股港幣14仙（二零零零年為每股港幣20仙），予於二零零二年五月九日已登記在股東名冊上之股東，並擬採取以股代息方式派發，惟股東可選擇收取現金。假設各股東選擇以現金方式收取全部末期股息，連同於二零零一年十月二十三日已派發中期股息每股港幣7仙計算，全年度派發股息將為每股港幣21仙（二零零零年為每股港幣30仙），合共不少於港幣121,205,158元（二零零零年為港幣165,633,965元）。待股東在即將召開之二零零二年股
10、東週年大會上通過派發上述股息之建議及香港聯合交易所有限公司上市委員會批准因在此所述以股代息之建議而配發及發行之新股上市及買賣後，各股東將獲配發已繳足股款之股份，其合共市值與該等股東選擇收取現金股息之總額相同。各股東亦可選擇收取部份或全部現金股息。股息單及以股代息之股票約於二零零二年六月六日寄送予各股東。有關以股代息建議之詳情，將會以書函形式連同選擇收取現金股息表格，於二零零二年股東週年大會後儘速寄予各股東。截止過戶本公司由二零零二年五月二日（星期四）至二零零二年五月九日（星期四），包括首尾兩天在內，暫停辦理股票過戶登記手續。為確保能享有末期股息，已購入本公司股份而尚未在股東名冊上登記之股東，必
11、須於二零零二年四月三十日（星期二）下午四時前，將有關股票連同填妥之股份轉讓文件，送達香港灣仔皇后大道東一八三號合和中心十七樓香港中央證券登記有限公司（本公司股份過戶登記處香港分處），辦理過戶登記手續。主席報告書本集團於2001年內的經營環境並不理想。幸而，我們的穩定經常性收益及低息率，有助我們應付經濟放緩，及減低對盈利之負面影響。業務回顧1.租賃物業於2001年度全年總租金收益淨額為764,500,000港元， 較2000年之717,500,000 港元，上升6.55%。2001年6月增購萬國寶通廣場提供六個月的租金收益，而美國之寫字樓物業收益亦有大幅增加。如以同等資產作比較，香港租賃物業租金
12、收益則實有下降。香港租賃物業(a)增購置萬國寶通銀行大廈集團於2001年6月28日，根據物業估值1,951,560,000港元，完成購置萬國寶通銀行大廈39樓至50樓（內含寫字樓建築面積232,501平方呎）、一個舖位及數個車位。當中300,060,000港元由集團發行新股支付，每股作價18港元。所有增購樓面已租給萬國寶通銀行及另一大型金融機構。由購置日起計為期約三年，租金回報率為6.8%。(b)截至二零零一年十二月三十一日止租金收益建築面積（平方呎）集團權益寫字樓商場住宅車位租金收益總額（港幣百萬元）萬國寶通廣場85.93%968,00049,000537449.6萬國寶通廣場100%70,
13、000328.2萬國寶通廣場 於2001年購置100%232,5003801564.4鷹君中心100%193,00077,00029674.4普慶廣場100%70,0000.5康宏廣場100%28,00058.9會景閣100%10,0003.7629.7(c)物業租用情況及租金趨勢二零零一年十二月三十一日租用率寫字樓商場住宅萬國寶通廣場93.5%100.0%鷹君中心96.6%100.0%普慶廣場34.7%康宏廣場100.0%會景閣100.0%儘管2001年寫字樓新供應量為十五年低位，香港甲級寫字樓市場由於金融界和資訊科技界縮減規模，出現負吸納，空置率續漸上升。萬國寶通廣場及鷹君中心的租用率皆略
14、為下降。年內甲級寫字樓租金持續受壓，尤以九一一事件後為甚，到2001年底實際租值已較年初下跌約30%。偏軟之市況持續至2002年初，但租務查詢則有上升趨勢，除有趁低吸納之情況外，亦反映了潛在需求仍然存在。美國租賃物業集團於美國的寫字樓業績在2001年顯著改善。由於美國經濟放緩帶來之負面影響要到下半年才浮現，故未即時對2001年該組合的業績有重大影響。於2000年12月出售較低回報的紐約Metropolitan Tower後，於2001年1月轉購高回報的三藩市150 Spear Street，後者提供差不多整年的收益，導致美國業績可觀增長。於2001年8月，我們出售了洛杉機Pacific Wil
15、shire Plaza ，作價32,900,000 美元，略有盈利。美國寫字樓市場應繼續放緩至2002年初段，租用率預計會下降。但由於全部租約中只有20% 於2002年約滿，負面影響應不會太大。2.酒店及住寓業務集團之酒店及住寓總營業額達至 1,552,700,000港元，香港及海外業務分佔 404,300,000港元及1,148,400,000港元。於2001年未計利息稅項及折舊前之營運收益為460,600,000港元，2000年則為548,700,000港元。香港業務香港酒店業除在適應整體經濟結構性轉變之餘，於去年更備受不同負面因素影響。於2001年首三季，旅客次數持續增長，惟主要增長來自
16、中國大陸，而該市場乃由少數授權供應商控制，導致香港酒店業未能受惠於客量增長，阻礙利潤上昇。九一一事件即時影響整體除中國外訪港遊客人數，尤以年終四個月的商務客抵量最為明顯，導致入住率及房價均下滑。香港鷹君酒店即使面對財政業放緩及九一一事件引來之困難，鷹君酒店仍能在五星級酒店市場中獲得良好評價。2001年之平均入住率為78.8% (2000年83.4%)，平均房價則由2000年798.5港元調升至828.5港元。香港逸東酒店酒店以尋求經濟及舒適享受之亞太區休閒遊客為對象，期內能保持其市場地位。全年平均入住率為84.6%（2000年88.5%）；平均房價426.0港元（2000年436.0港元）。香
17、港逸東軒住寓由於租務市場放緩及供應增加，逸東軒住寓的入住率由去年85%下降至2001 年75.3%，總營業額由2000年37,200,000港元降至今年34,600,000港元。 國際業務倫敦朗咸酒店除受倫敦市豪華酒店業2001年初以來財經市場下滑之影響外，先因口蹄症漫延，大幅減低前往英國度假及夏季遊客之人數。九一一事件更令第四季大部份商務旅遊幾陷於停頓。雖然於2000年中落成的47 間Concierge Club客房令 2001年可出租量增加，2001年之入住率及平均房價仍達67.8%及158.8英鎊，較2000年之77.5%及175.8英鎊為低。而年內又有接近三份之二的標準客房完成翻新工程
18、，提升酒店的五星級水準，有助在2002年市場重回正常時改善業務。多倫多Delta Chelsea Hotel即使受美國經濟疲弱及九一一事件影響，該酒店表現尚算良好，並能從對手中奪取市場佔有率。平均入住率及平均房價分別為72.8%及138.7加元，2000年則為74.8%及137.8加元。墨爾砵Sheraton Towers Southgate Hotel儘管2001年期間，澳洲第二大航空公司安捷倒閉，影響當地旅遊業，酒店仍能維持72.7%的入住率，去年則為74.2%。平均房價則由去年238.0澳元下調至今年223.1澳元。波士頓Hotel Le Meridien備受美國經濟疲弱及九一一事件嚴重
19、打擊，入住率及平均房價分別降至64.8%及236.1美元，與整體市場走勢相若。2000年則為76.8%及為260.9美元。最近個多月，波士頓與其他美國大城市一樣，市況略有起色，但要持續改善則端賴來年美國財經市場復甦。奧克蘭Sheraton Auckland Hotel & Towers於2001年，奧克蘭之服務式住寓數量進一步增加，直接與酒店日租業務競爭。再加上九一一事件影響旅遊流向，令全市房價持續下調，該酒店平均房價由去年159.2紐元下調至141.8紐元，但由於首三季客房需求增加，平均入住率由去年63.7%上升至68.1%。3.發展中物業旺角發展計劃這總面積達1,760,000平方呎、包括
20、零售、寫字樓及酒店的綜合項目之地基工程已於2001年11月完成。稍前曾因地質複雜而略有延誤。2002年3月底前將完成所餘少量工程。基礎及上蓋建築的主要工程合約已於2001年12月批出，有關工程並已展開。整個發展項目之預計入伙日期仍維持於2003年年底。為增強該項目的吸引力，其中586,000平方呎的商場部份已交由國際著名則師樓進一步改善設計。以這個綜合項目之龐大規模及世界級設計，定將成為旺角的地標及區內商業及購物活動的焦點。截至2001年底為止，整個項目支出，包括資本化利息，合共6,699,600,000港元。於2001年12月31日，已安排的銀行6年貸款總額51億港元中，可動用餘額為4,03
21、0,000,000港元，足夠支付完成整個項目所須費用。4.電子商貿我們鑒於電子商貿之前景仍然極不明朗，於2001年撇銷所有非上市電子商貿投資的餘額，為數23,000,000港元，此後我們對這些投資再無任何承擔。5.貿易於2000年，香港住宅樓市呆滯，影響高端有限公司業績，建築材料銷售收益下降17%至177,300,000港元。 但因能有效地控制經營成本及日常營運支出，淨盈利只溫和下降。財務檢討負債我們於2001年6月，以1,951,000,000港元增購萬國寶通銀行大廈樓面，為此安排了1,075,000,000港元之銀團貸款，餘額則由發行新股作價300,000,000港元及流動資金支付。年內亦
22、以為收購相等於779,200,000港元三藩市150 Spear Street，因而安排了相等於601,200,000港元之按揭貸款。截至2001年12月31日止，綜合借貸淨額為11,076,000,000港元（已減除現金結存及應撥歸少數股東權益之借貸），較2000年底上升2,170,000,000港元。借貸增加主要為購入萬國寶通銀行大廈額外樓面及150 Spear Street，其餘則為旺角發展計劃支出。根據投資物業之獨立估值及其他資產成本計算，本集團截至2001年12月31日之綜合資產淨值為15,123,000,000港元，與2000年底比較減少2,379,000,000港元。資產淨值之下
23、調與本地及海外之商業和酒店物業價值普遍下跌相若。於2001年12月31日，槓桿比率為73%。2001年內港元息率持續下調，我們之港元借貸在大部份時間為浮息，因而減省大量利息支出。到2001年後期，息率降至吸引水平，我們隨即以中期掉期合約為部份借貸對沖利率風險。於2001年12月31日，我們持有本金面值2,420,000,000港元之利息掉期合約，佔港元本位負債之28%。截至2001年12月31日，為海外酒店及美國寫字樓物業融資之外幣負債總額為相等於3,676,000,000港元。其中40%，相等於1,474,000,000港元為定息貸款。當部份貸款到期續期時，可望將有關息率調低。財務支出200
24、1年之財務支出淨額為427,300,000 港元，與2000年之426,100,000港元幾乎不變。息率下降大致抵消了因購置物業而增添負債之效果。此外，有關旺角項目的資本化利息支出由2000年之424,300,000港元降至244,200,000港元。利率下降是主要原因之一。另2000年的數目中，亦包含101,000,000 港元一次過入賬的貸款安排費用。流動資金及借貸到期概要於2001年12月31日，集團之現金、銀行存款及未動用而有抵押的銀行信貸總額為5,554,300,000港元。我們絕大部份信貸額為中期貸款，並有充足物業價值作抵押，足以保証信貸額可持續動用。於2001年12月31日，借貸
25、到期概要如下：一年或以下17.8%一至二年13.8%三至五年58.8%五年或以上 9.6%可換股債券共1,200,000,000港元之可換股債券已於2001年4月到期日全部贖回。資產抵押於2001年12月31日，本集團之物業賬面值約共27,773,000,000港元（2000年：27,918,000,000港元）連同該等物業轉讓之銷售收益、保險收益、租金收入及其他有關物業所產生之收益及存款額約為95,400,000港元（2000年：104,200,000港元），為本集團銀行借貸作出按揭或抵押。承擔項目及或然債項本集團於2001年12月31日，本集團未列入財務報告內之承擔項目及或然債項如下：(a
26、)發展中物業預期所需費用約為3,706,700,000港元（2000年：3,954,900,000港元），其中已簽約者為3,255,300,000港元（2000年：468,600,000港元）；(b)經核准資本性開支約為43,500,000港元（2000年：716,300,000港元），其中已簽約者約為18,800,000港元（2000年：629,400,000港元）；及(c)於外幣匯兌期貨合約中以固定匯率售出之承擔額約為143,900,000港元（2000年：879,100,000港元）。本公司於2001年12月31日，本公司為若干附屬公司之銀行信貸而給予公司擔保約為9,248,000,00
27、0港元（2000年：6,932,800,000港元）。除上述外，本集團及本公司於2001年12月31日並無任何重大承擔項目及或然債項。展望2002年上半年，本集團的寫字樓及酒店業務營運環境難望會顯著改善。但有初步跡象顯示，美國經濟正走向復甦路軌，應對下半年全球經濟有裨益。現時香港寫字樓市場之弱勢，主要是需求下跌引致。但與1998/99年的上一個市場低潮時的情況截然不同，當時歷史新高的大量寫字樓供應將市場推低，而寫字樓供應數量在將來幾年將遠低於過去平均數，新落成量2004及2005年尤其短缺。九一一事件後，不少國際機構已將規模縮減至最低程度，只待經濟復甦成形，對香港優質寫字樓的需求即可迅速反彈。
28、根據最新統計，訪港旅客人次已回升。隨著訪港限制放寬，日漸富裕的內地旅客，將增加香港酒店的需求。我們在香港的兩間酒店於低迷市況下仍然維持良好入住率。往後幾年，酒店房價應有上升空間。而我們旗下的國際酒店均位處旺區，多以商務旅客為主。業務將能受惠於全球經濟復甦。本集團會繼續專注旺角發展項目，除謹慎控制建築成本外，更決心達成高質素指標，建成全港最有吸引力的綜合零售、寫字樓及酒店項目。僱員本集團於2001年12月31日共有2,656名僱員。除薪金外，其他福利包括酌情花紅、教育津貼、保險、醫療及公積金計劃。高級職員（包括執行董事）可參與於1999年6月採納之購股權計劃，該購股權計劃其中若干條款於2001年
29、12日20日已作出修改及其名稱更改為鷹君集團有限公司購股計劃。最後，本人藉此機會，對董事會同寅之精明領導及全體員工對本集團於過去一年作出之貢獻及忠誠服務，謹致謝意。主席羅鷹石購買、出售或贖回股份截至二零零一年十二月三十一日止，本公司及其附屬公司並無購買、出售或贖回本公司之股份。詳盡業績公佈於香港聯合交易所有限公司之網頁登載根據香港聯合交易所上市規則附錄十六第45(1)至45(3)段規定之所有資料將於適當時間於聯交所之網頁內登載。香港，二零零二年三月十二日二零零二年股東週年大會通告茲通告鷹君集團有限公司（本公司）定於二零零二年五月九日（星期四）下午三時正，於香港灣仔港灣道二十三號鷹君中心頂樓召開
30、本公司二零零二年股東週年大會，處理下列事宜普通事項（一）省覽本公司截至二零零一年十二月三十一日止年度之經審核財務報告及董事會與核數師報告書。（二）宣佈派發末期股息。（三）選舉董事以代退任董事。（四）議定董事之最高名額，並授權董事會在該限額內委聘董事。（五）釐定董事袍金。（六）聘請核數師及授權董事會釐定其酬金。特別事項（七）考慮並酌情通過，或經修訂後通過，下列議案為普通決議案（甲）動議：(a)在下文 (b) 段之限制下，一般性及無條件批准本公司董事會（董事會）於有關期間內（按下文所界定）行使本公司購買或購回其本身股份（股份）之一切權力；(b)根據上文(a)段之授權，本公司可於香港聯合交易所有限公
31、司或香港證券及期貨事務監察委員會及香港聯合交易所有限公司根據香港公司股份購回守則認可之其他證券交易所（股份可能於此等交易所掛牌）購買或購回之股份，其總數不得超過在本決議案通過之日已發行股本面值總額百份之十，而上文之授權須受此數額限制；及(c)就本決議案而言，有關期間指本決議案通過之日至下列任何一項較早發生之期間：(i)本公司下次股東週年大會結束；(ii)依照本公司細則或一九八一年百慕達公司法（以修訂為準）（或其他可適用之百慕達法例）規定本公司下次股東週年大會須予召開之期限屆滿之日；及(iii)本公司股東大會上通過普通決議案，撤銷或更改本決議案之授權。（乙）動議：(a)在下文 (c) 段之限制下
32、，一般性及無條件批准董事會於有關期間內（按下文所界定）行使本公司配發、發行及處理新股之一切權力，並批准本公司董事會訂立或發出須行使此等權力之售股建議、協議及選擇權；(b)上文 (a) 段之批准可授權董事會於有關期間內訂立或發出須於有關期間以後行使此等權力之售股建議、協議及選擇權；(c)董事會依據上文 (a) 段之授權所配發或同意有條件或無條件配發（不論其為依據選擇權所配發者與否）之股份面值總額（因 (i) 配售新股、(ii) 根據本公司發行之任何認股權證或任何轉換為股份之證券之條款，行使認購或轉換股份之權利、(iii) 任何現時採納之優先購股計劃或類似安排，向本公司及或其任何附屬公司之行政人員
33、及或僱員或該等優先購股計劃或安排之其他參與人授予或發行股份或購買股份之權力，或 (iv) 任何依照本公司細則以配發股份代替全部或部份股息之以股代息或其他類似安排而配發者除外）不得超過 (aa) 於本決議案通過日之已發行股份面值總額百份之二十加 (bb) （倘董事會獲本公司股東根據一項獨立普通決議案授權）本公司於本決議案通過後所購買或購回之股份面值總額（以本決議案通過日之已發行股份面值總額百份之十為限），而上文之授權須受此數額限制；及(d)就本決議案而言，有關期間指本決議案通過之日至下列任何一項較早發生之期間：(i) 本公司下次股東週年大會結束；(ii)依照本公司細則或一九八一年百慕達公司法（以
34、修訂為準）（或其他可適用之百慕達法例）規定本公司下次股東週年大會須予召開之期限屆滿之日；及(iii)本公司股東大會上通過普通決議案，撤銷或更改本決議案之授權。配售新股指董事會所訂定之期間內，並按照其當時持有之股份或其他證券類別之比例，向載列於一指定記錄日期之股東名冊內之股份持有人配售新股之建議（惟董事會有權就零碎股份或因本港以外任何地域之法律或任何認可管制機構或證券交易所之規定所引致之任何限制或責任而必須或權宜取消若干股東在此方面之權利或作出其他安排）。（丙）動議授權董事會，就本大會通告第（七）（乙）項決議案 (c) 段 (bb) 分段所述之本公司股本，行使該決議案 (a) 段所述之權力。承董
35、事會命公司秘書曾耀榮香港，二零零二年三月十二日註冊辦事處：主要辦事處 ：Cedar House香港41 Cedar Avenue灣仔Hamilton HM12港灣道二十三號Bermuda鷹君中心三十三樓附註：（一）凡有權出席經上述通告召開之大會，並於會上投票之股東，均有權委任一位或多位代表出席會議，並於表決時代其投票。代表不須為本公司股東。（二） 代表委任表格連同簽署人之授權書或其他授權文件（指如有而言）或公證人簽署該授權書或授權文件之副本，最遲須於大會（或任何續會）召開時間四十八小時前交回香港灣仔港灣道二十三號鷹君中心三十三樓本公司辦事處，方為有效。請同時參閱本公布於經濟日報於13/3/2002刊登的內容。1鷹君集團有限公司02-03-13
