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1、福鼎市鼎融国际广场项目可 行 性 研 究 报 告项 目 编 号 ： 2008020098中心主任： 陈 琳项 目 负 责 人 ： 叶 森 鑫福建省闽咨投资咨询中心二一一年五月编 制 人 员叶森鑫 工 程 师梅顺启 高级经济师黄继才 高级工程师杨东升 高级工程师陈 榕 高级经济师吕佳娜 工 程 师钱 丹 助理工程师审核：黄继才 总工审定：陈 琳 主任目 录第一章 总 论 .1第一节 项目概况 .1第二节 编制依据 .2第三节 主要结论 .2第二章 项目建设的必要性 .6第一节 项目背景 .6第二节 项目建设的必要性 .8第三章 项目功能定位和目标市场预测 .10第一节 房地产市场调研分析 .10
2、第二节 本项目市场分析 .12第三节 市场定位 .13第四章 项目建设场址条件 .14第一节 区域自然条件 .14第二节 气候水文特征 .14第三节 社会经济概况 .15第四节 配套基础设施条件 .16第五节 项目建设的政策支持 .17第六节 基地及地质状况 .17第五章 工程建设方案与建设内容 .18第一节 设计依据 .18第二节 工程建设方案 .18第三节 工程建设内容 .23第六章 环境保护与节能 .25第一节 环境保护 .25第二节 节 能 .27第七章 项目组织机构与实施进度安排 .28第一节 组织机构 .28第二节 进度安排 .28第八章 项目招投标 .30第九章 投资估算与资金筹
3、措 .32第一节 投资估算 .32第二节 资金筹措 .35第十章 经济评价 .36第一节 编制说明 .36第二节 费用与效益估算 .36第三节 财务分析 .错误！未定义书签。第四节 不确定性分析 .38第五节 评价结论 .391第一章 总 论第一节 项目概况一、项目名称：福鼎市鼎融国际广场项目二、项目建设单位：宁德市鼎融置业有限公司三、项目负责人：四、项目建设地点：项目建设场址位于福鼎市桐南新城海事处南侧，西临中央大道，北面为一条 18 米的规划路。周边道路通畅，交通便捷。五、项目主要建设内容为：总用地面积 13335.7，沿中央大道和北侧分别设置了一幢 26 层高的写字楼，设置四层商业裙房将
4、两座楼紧密联系，整体建筑呈“反 L”形，对外形成金融商业中心，对内自然围合成私密性较强的中心花园。总建筑面积 63294.16,其中计容积率建筑面积 56009.04：不计容积率建筑面积 7285.12（含地下室建筑面积 7054.75，配套建筑面积230.37） 。项目地点交通便利，形成良好的景观空间。六、项目建设单位情况：宁德市鼎融置业有限公司可承担建筑面积 20 万平方米以下的开发建设项目，注册资本 2000 万元人民币。七、项目前期工作进展情况说明：本项目用地为建设单位以公开拍卖的方式取得土地的使用权，在拍卖文件中已经市建设局出示建设项目选址意见书 ，各项规划指标的建设项目选址意见书中
5、已确定，按建设局规划方案的要求，下一步2将委托具有资质的设计单位编制项目初设方案的设计工作，建筑面积、建筑密度、停车位、绿化率等分项目均按规划要求进设计。第二节 编制依据一、建设单位与福鼎市国土资源局签订的国有建设用地使用权出让合同 ；二、福鼎市建设局鼎建规201040 号福鼎市建设局关于桐南新城海事处南侧地块规划用途及相关建设指标的复函 ；三、 投资项目可行性研究指南 （试用版） ；四、 建设项目经济评价方法与参数 （第三版） ；五、鼎融国际广场项目规划设计方案审定通知书；六、业主单位提供的其它材料；七、业主单位委托编制可研报告的合同书。第三节 主要结论一、 宏观环境分析总结（一） 国内写字
6、楼市场概况从国内写字楼发展的现状及发展趋势，我国写字楼经历了从初级到成熟阶段历程，国内较发达城市 GDP 呈高速增长态势，第三产业从业人员人数的上升为写字楼的需求提供了良好的基础；与早期写字楼形态、功能单一相比，先进的开发理念使得写字楼市场在供应量、产品外观、使用功能、软硬件配套、人性化管理方面都得到了极大的改善，档次也3随着提升；在供需两旺的强劲动力带动下，国内写字楼市场目前也处在一个高速发展的阶段，但由于城市规划的不完善，很难形成成熟的商务办公区、集中的写字楼群，国内的写字楼市场整体上与国外成熟的写字楼市场尚有一段距离，在目标市场定位准确的前提下，尚有很大的发展空间。（二）福鼎市写字楼市场概况福鼎市房地产市场的近年获得了长足的发展，多层及高层公寓式住宅已成为市场的新宠，新落成的铂金华城、滨江朝代城、龙泽外滩、
