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1、 前通置业新世纪家园酒店、公寓项目可行性研究报告1新世纪花园酒店、公寓项目可行性研究报告长沙 企业策划有限公司2006-7-27 前通置业新世纪家园酒店、公寓项目可行性研究报告2目 录第一章 项目背景一、项目基本情况第二章 市场分析一、长沙市宏观经济背景二、长沙房地产市场总体运行状况分析三、长沙房地产市场发展趋势分析四、宏观调控对长沙房地产市场的影响五、长沙普通住宅市场简析及本项目的开发可行性六、长沙写字楼及商住楼市场简析及本项目的开发可行性七、长沙小户型公寓市场分析及本项目的开发可行性第三章 产品方案小户型部分一、户型面积定位二、建筑风格三、公共部位装修及配套设备四、配套商业五、价格定位六、
2、目标客户定位第四章 酒店部分可行性分析一、长沙酒店市场分析二、产品设计第五章 收益分析一、酒店部分二、公寓部分结论 前通置业新世纪家园酒店、公寓项目可行性研究报告3第一章 项目背景一、项目基本情况1. 地理位置项目位于长沙市芙蓉区东城板块，西临万家丽路，南临人民路，北临远大线。2. 周边环境东区未来最大的商业中心上河街区距本案仅一站之遥，芙蓉区政府位于本案南侧几十米处，万家丽建材超市、东方家园、马王堆蔬菜水果批发市场等环伺左右，本案的商业价值；3. 交通状况项目紧邻万家丽路，作为长沙东区的南北主干道，交通发达，公交线路较多，包括603、802、703、912、802、158、122 路等。4.
3、 生活配套周边商场：上河街区（沃尔玛及其它百货） 、万家丽建材超市、东方家园、马王堆蔬菜水果批发市场、生活超市 2 家；医院：旺旺医院学校：长房东郡幼儿园、小学银行：建设银行、兴业银行、商业银行、农村信用社酒店：中国联通延年酒店、和府大酒店、三良大酒店、君和宾馆、古汉宾馆、原龙宾馆娱乐：天之道保健、活力健身中心、碧海云天洗浴、巴蜀金源保健餐饮：大碗厨、玉楼东、新湘银酒家、新人民公社、天马第一生产力、阿呀呀味道工厂、大容和、米萝咖啡、迪欧咖啡；5. 项目规划指标总占地面积：4800 平方米规划容积率：8.0建筑密度： 前通置业新世纪家园酒店、公寓项目可行性研究报告4建筑高度：不限 前通置业新世纪
4、家园酒店、公寓项目可行性研究报告5第二章 市场分析一、长沙市宏观经济背景近 5 年来，长沙市的经济发展进入快车道，20002005 年，长沙市的经济增长率一直保持在 12%以上。2004 年长沙市人均 GDP 达 17638 元，同比增长 14.6%；社会消费品零售总额 525.13 亿元，同比增长 16.2%；人均可支配收人 11021 元，同比增长 11%。2004 年全市总人口 625 万，其中市区人口 202.47 万人。通过 1015 年的努力，长沙将建成一个人口 350 万，城区面积 350 平方公里的大都市。由于经济及人民收入的快速增长，长沙的房地产市场也面临良好的发展机遇。二、
5、长沙房地产市场总体运行状况分析1. 近六年长沙市房地产数据一览表二、长沙历年房地产市场发展概况1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 年均增长率历年房地产开发投资额（亿元） 17.4078 22.5765 33.0238 63.1878 81.7883 122.5551 175.5376 256.35年增长率 29.69% 46.28% 91.34% 29.44% 49.84% 43.23% 46.04%46.85%历年土地开发投资额（亿元） 2.6757 3.9059 8.5418 9.2344 13.0367 21.6418 22.4
6、325 56.23年增长率 45.98% 118.69% 8.11% 41.18% 66.01% 3.65% 150.66%54.50%历年购置土地面积（万平方米） 35.1 28.91 49.56 262.86 544.43 789.72 807.63 558.14年增长率 -17.64% 71.43% 430.39% 107.12% 45.05% 2.27% -30.89%48.47%历年商品房销售面积（万平方米） 39.97 79.97 92.72 163.9 232.1 325.82 450.22 639.02年增长率 100.08% 15.94% 76.77% 41.61% 40.3
7、8% 38.18% 41.94%48.58%历年房屋施工面积（万平方米） 339.01 336.68 385.32 634.01 833.94 1102.12 1462.4 1913.57年增长率 -0.69% 14.45% 64.54% 31.53% 32.16% 32.69% 30.85%28.05%历年房屋竣工面积（万平方米） 98.38 156.27 147.73 214.99 332.12 443.24 591.9 515.16年增长率 58.84% -5.46% 45.53% 54.48% 33.46% 33.54% -12.97%26.68%历年商品房销售额（亿元） 6.7892
8、 13.7043 17.8455 30.5217 41.8141 66.6279 99.17 169.79年增长率 101.85% 30.22% 71.03% 37.00% 59.34% 48.84% 71.21%58.39%历年商品房销售均价（万元） 0.1699 0.1714 0.1925 0.1862 0.1802 0.2045 0.2203 0.2657年增长率 0.88% 12.31% -3.27% -3.22% 13.49% 7.71% 28.79%6.60%1概况分析说明 前通置业新世纪家园酒店、公寓项目可行性研究报告6房地产开发投资的高速增长说明：（1）长沙房地产开发具有较好的
9、投资回报率，吸引大量投资进入；（2）对未来市场的良好预期促使更多的资本投入或者流入长沙房地产市场；土地开发投资额及土地开发面积的高速增长说明：（1）房地产市场极为活跃；（2）政府对土地的供给未加以有效控制。购置土地面积的超高速增长说明：（1）市场对长沙房地产市场未来普遍看好； （2）土地购置具有较大的投机性；（3）政府对土地市场缺乏有效控制；商品房销售总额的高速增长是基于商品房销售面积的高速增长，销售单价的提升对销售总额的提升作用微乎其微。1998 年2004 年，商品房累计竣工面积与累计销售面积差额高达 530.2 万平方米，说明：市场供过于求；始终为买方市场；商品房空置率高；导致销售均价难
10、以提升。从 2004 年全国 37 个大中城市的房价与人均可支配收入的比较来看，长沙的人均可支配收入排名第 15 位，房价（2203 元/平方米）排名却为 33 位。而排名第 15 位的房价为 3172 元/平方米，说明：（1）土地价格的增幅与房价增幅不成比例，房地产开发利润在逐步减小；（2）市场供过于求，房价难以提升；（3）同质化竞争严重；（4）房地产开发水平低，房屋品质低；（5）长沙房价水平与长沙经济发展水平及人民消费水平相比明显偏低；（6）参照其它省会城市，长沙房价应有很大的上升空间，长沙目前已经形成房价洼地效应；上述数据中关于商品房销售均价数据是根据销售总额与销售面积计算得出该数据与长
11、沙市房地产局及交易中心所发布的数据有较大出入。例如，房地局公布 2005 年商品房销售均价为 3030 元/平方米，而根据其发布的销售总额与总销售面积数据计算仅为 2657 元/平方米。数据差异的根本原因首先在于统计方 前通置业新世纪家园酒店、公寓项目可行性研究报告7法的不同。房地局均价的统计方法是抽取 20 个典型商品房楼盘，计算各楼盘销售均价的简单算术平均值。因此其公布的均价值并非为整体市场的真实值。而房地局的数据与统计局及建委公布的数据均有一定出入。根据我们的了解，其出入的原因一方面在于统计方法的不同，另一方面也是统计范围的不同。例如，统计局所统计的商品房范畴包括经济适用房，而房地局的商
12、品房范畴则不包括经济适用房。2小结长沙历年房地产市场发展概况说明，长沙房地产市场始终保持高速、健康、稳定的发展态势，市场供需两旺。而商品房销售均价的相对缓慢增长则说明长沙的房地产市场是健康理性的，是没有泡沫存在的。而较低的均价水平同时也暗示着后市巨大的发展空间。三、长沙房地产市场发展趋势分析1. 需求分析（1）总体需求量分析2003 年长沙市市区总人口为 196 万人，实际居住人口约为 170 万（根据历年城市居住人口及年增长比例推算得知） 。根据国务院对长沙市总体规划20012020 年的批复要求，到 2010 年主城区实际居住人口要控制在 228 万人以内。也就是说，从 2004 年到 2
13、010 年共 7 年时间内，市区居住人口将增加58 万人。根据2020 总体规划 ，到 2020 年，城市人均居住面积将达到 20 平方米。以 2003 年城市人均居住面积 13.06 平方米计算，20032020 年年平均增幅为 2.54%，则到 2010 年，城市人均居住面积应达到 15.57 平方米。根据以上数据，20042010 年，长沙房地产市场需求总量应为：15.57 m2/人2280000 人13.06m 2/人1960000m 29902000m 2平均每年需求量为 141.46 万平方米。显然，根据上述规划及数据套出的结论与现实是有明显差距的。我们按照 19962003 年城
14、市人均居住面积年均增长比率 8.55%重新推算，则到 2010 年，城市人均居住面积将达到 23.19 平方米，则年平均需求量将达到389.74 万平方米。事实上，389.74 万平方米的年均需求量只是一个理论数据，它没有包含外 前通置业新世纪家园酒店、公寓项目可行性研究报告8地置业的需求量。根据我们的市场调查，目前长沙商品房销售面积中约有 20%为外地置业群体所消化。根据这一比例推算，我们预计现实的年均需求量应该达到 500 万平方米。2004 年，长沙市商品房销售面积为 450 万平方米。而到2005 年，商品房销售面积预计将突破 500 万平方米。（2）置业需求取向分析置业群体 置业类型
15、 关注重点高收入者 远郊豪华别墅，近郊排屋，市区高档公寓，商业物业 品质，环境中高收入者 近郊排屋，市区中高档公寓，商业物业 品质，环境，配套中等收入者 近郊中高档公寓，市区普通住宅，市区二手中档住宅 价格，品质，地段中低收入者 近郊普通住宅，市区普通二手房 价格，配套低收入者 二手房 价格2. 住宅市场供给分析（1）市场供应特征 市场供应以 20 万平方米以上的大盘为主，将占到市场总供应量的一半以上。主要大盘主要分布在二环线以外。 地段不成为价格的决定性因素，而综合品质将成为价格的决定性因素。 同质化竞争转变为差异化竞争，品牌在竞争中的附加值逐渐体现。 外来开发商（长三角、珠三角以及京津地区）和少数本地实力型开发商将成为市场供应的主角。 市场营销划分为两大阵营，一是强调品牌、实力、品质，一是强调价格。 中高档住宅市场竞争激烈，
