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1、 艺术性精品酒店可行性研究报告2011 第一章：品牌介绍Hotel Branding品牌定位品牌是一个产品，服务和概念，她区别于其他酒店产品。 品牌用 LOGO、图形、色彩、包装等来表现。注重品牌形象的建设，提供完全个性化服务，重视口传营销的作用，运用细分市场的再细分营销策略，确定一组特定利益需求的消费者。艺术精品酒店（popular hotel）的理念和特色：艺术的小四星酒店艺术精品小酒店是酒店市场中一类较为特殊的酒店产品，它是一个典型的市场补缺者。-定位：艺术，潮流，个性，时尚，超值-消费群体：针对潮流的年轻人，白领骨干精英，小资群体，中产阶层，大学生，外企客户，具有艺术氛围的个性化潮流时
2、尚酒店目标群体：什么是小资群体？ 住公寓，开小车，工作就在写字楼； 喝咖啡，吃西餐，健身要去俱乐部； 爱上网，贪聚会，一有假期去旅游；入会员，刷金卡，没事也要雇保姆。 这就是小资群体。其具体表现为：穿着上要求讲求一定的品位，但是又不能是最流行的服饰，不求最贵，但又不能缺少个人的自我风格，因为他们要保有个性；在饮食上，希望能吃遍新奇的食物，并且能经常出入一些高档的餐厅、酒吧、咖啡厅，他们喜欢喝红酒，喜欢喝荼；在文化消费上，他们都表现出一种怀旧心理，老唱片、经典电影是他们的最爱，更多地是看一些欧美的文艺片，他们喜欢听一些外国古典音乐、爵士乐、欧美流行音乐，中国传统音乐旅游是这个群体的共同爱好，他们
3、喜爱现代高科技产品如 ipad，iPhone，ipod，他们懂得充分利用互联网作为工作、生活的工具。都说全麦面包有营养又不影响身材，自然成了小资们的首选，加上一片芝士，来杯热牛奶，那就完美了。 小资要的是优雅安静的环境。 这些消费者需要一种不同凡响的生活方式体验。这些顾客群体厌倦了毫无特性的标准化酒店产品，而愿意为差异化的酒店产品支付较高的价格。为了抓住这个高端的补缺市场，波普特酒店必须以独特的产品进入这个市场。酒店必须具有独特的风格和个性，提供高度的个人关注，必须满足具有猎奇心理的顾客需求。艺术精品酒店的产品与文化：艺术小四星酒店的概念在于营造独特的氛围，为顾客创造特殊的消费经历。与酒店集团
4、的高档产品相比，艺术酒店最为关键的竞争优势体现在文化上：首先，精品酒店有明确的主题。因而建筑设计等反映独特的风情和特殊的主题，如欧美式建筑主题，产品设计等。 其次，精品酒店拥有自己独特的个性，这种个性是通过特殊的风格和别致的装饰体现出来。波普特精品酒店的个性可概括为五个方面：年轻时尚、不受拘束、时髦潮流、冒险别致，酒店的所有设计都为表现酒店个服务的。 第三，氛围是精品小酒店的重要构成要素。如果将“氛围”理解为有形的设施和无形的构成特殊酒店经历的要素的总和，那么“氛围” 或许是波普特精品酒店区别于其他类型的酒店的最重要因素。“氛围”包括装饰、环境、情调、个性化服务，管理和服务人员的态度，以及所有
5、创造真实的亲密关系的要素。与酒店集团的豪华产品相比，精品小酒店无需支付昂贵的品牌使用费，并且没有豪华大酒店大面积的奢华的装修和建造成本，因此在成本上占有优势。这一优势的存在为进入高市场进入壁垒的地区创造了条件。对国外的精品酒店调查显示，精品小酒店的成功秘诀在于创造不能被竞争对手迅速模仿的东西，由于产品差异性的存在，精品小酒店表现出了良好的经营业绩。平均每间客房的成本相差无几，但是可使用客房的平均收益却要比常规的酒店高出 1520。开房率通常高于酒店业平均水平。精品小酒店是在确保独特设计及高质量硬件的条件下，着重强调特殊的氛围、服务和经历。艺术精品酒店产品与服务定位： 特色设计，时尚前卫，创新艺
6、术，顾客互动，欢快鲜明的个性化服务市场形象酒店的选址：楼型外观设计好，地理位置优越，酒店面积3500-8000平方米 酒店的设施装潢模式：工业化生产模式，可重复性使用 特有的 Pop Art Shop: 自我研发产品，所展示的所有产品都可以销售 把握酒店的核心竞争力：舒适独特的入住体验， 房价在 380-450之间 房间面积（32M 2左右） 房间数在 60-100间， 房间类型：大床，双床，精品房 餐厅、BAR、简易健身房等配套设施艺术精品酒店整体规划：硬件设施，装修价值（性价比高） ，软件配套，个性化服务大堂：-面积300平方米，高雅亲切、潮流时尚，科技先进，艺术舒适，展示展览的产品个性和
7、特色形象场所设有艺术景观、餐厅、酒吧、精品店。大理石/花岗岩地面，高档墙纸，艺术品位设计图案，天花板设计新颖，与大堂装饰协调，与地面装饰适应灯光，灯饰设计新颖，采用折射/暗藏式，具时代感，起装饰效果，营造气氛前台：-前台背景以LCD屏显或以pop art为主题的艺术创新设计。餐厅：-简化独特的中西式餐厅Music Bar:-潮流艺术氛围的 pop music bar 装修：-欧亚风格兼备，挂饰品类，陈设类，嵌墙式装饰类，悬吊类艺术品等-绿色（环保）的理念：-酒店空间的绿化布置，室内绿化植物的选择,植物墙，植物标志等-艺术精品理念房：设有活动区域，配备双人酒吧躺椅，浴室装有 Jacuzzi -房
8、间配有个性化、实用性强，量身设计的可移动式简约家具，采用组合式家具，家具可发光控制，配备个性化的躺椅等-高速有线和无线宽频上网，高科技 apple电脑系统，小型 radio音响播放器，可连接iphone /ipad/iPOD播放座等智能电子产品，能转换角度的平面电视、DVD 播放机,并且洗手间宜可收看收听。-房间备有瑜伽垫，小型健身器材（或可租借）项目建设要求首间酒店拟建于上海市。酒店规划建筑面积 3000-8000平方米，规划主体建筑外层美观。项目公用设施接入方案须获得当地政府批准。具体为：1.给水：用水额度不低于 3000吨/月，进水管径不小于 DN100 2.排水/排污：纳入市政排污管网
9、 3.供电：不低于 3KVA/间 4.燃气：有煤气管道接入或可以接入 5.通讯、广播电视和网络：酒店建设规模 60-120间；由标准房，大床房，精品房组成；配套相应的服务设施有中西简易营养早餐，艺术音乐酒吧组成。项目总投资 1500-3000万元人民币，本项目投资包括土地租金、项目建设费用和流动资金等。项目建设目标酒店建设标准按艺术小 4星级酒店标准建设设计。成为当地小资中产阶级潮流时尚主流酒店，服务于当地主要商务，年轻客流市场及慕名而来的外企客户等。项目也将作为公司的战略资产，成为未来连锁酒店的发展模型,再并承担公司资产增值及未来上市的任务，为公司长期发展奠定基础。项目内容租用土地；建设总面
10、积 3500-8000平方米的波普特酒店；完成项目建设和配套设施配置完成人员培训和试营业。项目运作方案项目评估-当地经济发展现状及前景调研-周边区域的市场情况和商务氛围，包括政府的规划政策-物业的可视性：临近十字路口，主干道边，醒目意见，广告效果好-交通条件：交通流动性好，进出通道畅通便利，双向通行-周边配套：齐全的餐饮，娱乐，购物，休闲等生活设施配套,以及停车车位。-成本收益：客房单间的租金成本控制在预期卖价的 30%以下 -证照办理情况-项目周边三公里范围内住宿业的竞争对手情况（客房数，平均房价，平均出租率等）项目建设预测周期本项目建设期预测 6个月本项目试运行 3个月项目投产运营期为第十
11、个月。第二章：艺术精品酒店项目分析1. 公司概况2. 艺术精品酒店投资项目资金来源概况3. 项目概况：地域概况： 艺术精品酒店项目所在地 上海市SWOT Analysis Strengths 优势：-位于北外滩金融中心，与外滩、陆家嘴金融区遥相呼应，交通便利、商圈成熟、品质极佳，周边遍布了商业、市政等一系列商务场所，商务活动环境突显优越。-地处上海即将形成的第七大 CBD商务区域内，并依托中环商务着实有力的立体交通、网络便捷、配套完善的条件，特别是附近虹桥交通枢纽中心及虹桥国际机场新航站，从上海出发至江浙，仅半小时车程，极大的缩短了江、浙、沪之间的距离。-靠近上海外国语学院, 可吸引大批海内外
12、访问学者及年轻的国际消费群体, 营造年轻和艺术的氛围.-周临农工商 118店，红星美凯龙，麦德龙，百安居，苏宁电器，中环百联等大型购物广场便于公司采购。 Weaknesses劣势：-周边没有好的餐饮配套设施（仅 3家经济餐厅：正好饭店，汉阳小厨，丹仔汉堡）附近酒店有十几家以上，也有四星级酒店，另外一些连锁型的酒店也已在市场里有扎实的基础，市场竞争道途崎岖坎坷； Opportunities机会-随着经济的持续增长，企业实力及规模扩大速度，商务人士的交流，游客平均人数对精品艺术酒店需求的主要群体增加，市场分析下我们制定相关可行性的经营计划和策略，创新的产品设计和前卫的市场定位给上海酒店业带来一次革
13、命性的冲击。-我们销售的不光是客房和服务,更是艺术品的展示和销售, 客人在回忆酒店之旅的同时,更多的回味艺术的享受,从而强化品牌的形象和宣传.-建立明确的营销定位和稳定的客户群体-适当增加餐饮服务，提升小商品收益 Threats威胁-酒店一定要树立品牌意识，在创建过程的前期我们势必会遇到一些坎坷和隔阂，可能面对负盈经营和资金周转的问题，可与宝矿建立在共赢的目标上，可将初步预计的问题在租赁初期的租金定位上得以调解，达到共营共利。-艺术精品酒店是个全新和个性的品牌，市场的认知度需要时间，可是最近几年，瞄准这个市场的资本会越来越多，如何快速的占领这个细分的市场是个很大的挑战。艺术精品酒店项目整体概况
14、： 艺术小四星级客房标准的艺术精品酒店，它集住宿、餐饮、娱乐、休闲、购物为一体。 酒店总用地面积 3800平方米，建筑层数共 3层1、 功能布局： 地下停车场 一层：大堂二三层：客房 2、空间组成： 按照小四星级酒店标准进行配置，包括下列主要空间： 门厅大堂: 总台接待、餐厅、Music bar、Pop Art Shop、行李房；酒店大厅效果及空间尺度以高雅亲切、潮流时尚，科技先进，艺术舒适的个性和特色为形象 客房部分: 标准房 25间，大床房 45间，精品理念房 13间辅助用房主要包括酒店管理用房，员工食堂及卫生间，员工工作间等。 艺术精品酒店计划总投资 2000万元左右。项目交通状况及周边
15、配套情况： 周边商业配套情况 酒店上海恒升半岛国际酒店地址： 吴淞路 205 号酒店位于黄浦江与苏州河交汇处，与外滩，南京路步行街以及四川路商业街为邻。车行至虹桥机场只需 30 分钟，至浦东国际机场只需 60 分钟。上海恒升半岛国际酒店大堂吧环境幽雅，其宁静之气是三五知已小聚以及商务洽谈的好去处。健身房、壁球馆、棋牌室。酒店有中西餐厅。酒店的江景房可俯瞰两岸醉人夜色上海安徒生文化酒店地址： 乍浦路 349-351 号 星级：3 星，上海安徒生文化酒店与南京路步行街、外滩及四川北路商业街相邻。周边着名的多伦路文化街更是吸引着海内外众多有识之士纷至沓来。得天独厚的地理优势使得周边文化、商业、交通、
16、娱乐设施一应俱全。上海九龙宾馆 地址： 溧阳路 601 号四星级酒店，上海九龙宾馆座落于著名的黄浦江北外滩，是由锦江国际酒店管理公司全权管理的四星级酒店。与虹口新地标 1933 老场坊国际创意园区毗邻而居，紧邻新建路和外滩两条隧道。经新建路隧道可快速到达陆家嘴新融商务区上海外滩海湾大厦酒店 地址： 黄浦路 53 号四星级酒店、上海外滩海湾大厦酒店由知名法国雅高酒店管理集团管理，位于外滩金融街和北外滩国际航运街交界处，步行五分钟便可抵达著名的南京路步行街，交通及其便利，酒店拥有上海最佳的外滩及浦东陆家嘴景观。酒店共 32 层，拥有各类豪华客房 146 套，包括标准间，观景豪华房，一室一厅，二室一厅，三室一厅各类房型，另配备完善的会议设施及餐饮设施，顶楼海湾世纪会拥有最佳的外滩及黄浦江两岸观景点，健身房，桑拿房，按摩浴池更为您的居停提供舒适享受。 上海外滩茂悦大酒店 地址： 黄浦路 199 号， 离汉阳路 88 号： 五星级酒店，上
