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1、房屋理财专题研究.txt 结婚就像是给自由穿件棉衣，活动起来不方便，但会很温暖。谈恋爱就像剥洋葱，总有一层让你泪流。时下，房屋理财还没有引起人们的足够重视，报刊杂志上的报道也不多。人们的房屋理财观依然停留在买卖赚钱或出租收佣上，一般的自住客根本就没这种意识。房屋理财大有学问，这里有 8 个方面考核你的智慧：一是首付比例常被忽视的环节。并非比例越低越好，抑或越高越好，这里有你当时的资金情况、单位有无房贷补贴、有无投资项目等因素组成，A 买房时首付 50%，迅速还清贷款，结果单位房贷补助提高，无法享受，大呼上当。二是巧选还贷方式。目前主打的是等额本金和等额本息，此外还有接力还贷等等，各种贷款方式的
2、结果大相径庭。 三是利率变化无常，理财空间较大。从 2004 年以来央行进行了 8 次加息，上月的加息又是今年的第四次。基准利率、固定利率、浮动利率、优惠利率令人目不暇接，选得好，20年 70 万房贷可节省 15 万以上。四是房贷“跳槽”可赚钱、省钱。因为有不同的利率给房贷“跳槽”带来空间，在美国因各银行间的利率在不同的时间内差别很大，通常美国人的房贷会“跳槽”10 次以上，博取差价。后来香港也争相效仿，房贷大“挪移”成为贷款者的一种时尚，银行也纷纷让利贷款者。上海华燕房屋理财中心开发的无交易转按揭正是这一产品，可获 3%的礼金。五是房屋增值可套现。有人常怨房屋增值有何用？又不能当钱花！其实，
3、通过加按揭是可以套现的，可用来投资或消费。六是房屋抵押可变现进入资本市场，从而实现增值。常人只知房屋有所有权和使用权，却鲜有知晓或使用抵押权的。如房贷还清了，还想使房屋再生钱者，此招甚妙。七是房屋出租别样多。门店挂牌果然可以，但如果你力所不及，无法管理你的物业时，如何呢？国外流行叫租赁托管，他人代劳，租金你收，何不乐哉！八是购二手房手续费可以免么？通常购百万二手房的手续费要万元以上，但如果你采取买卖双方手拉手的方式，可以免去手续费。 安家世行公布三年战略 高调试水“房贷理财”业务 资本市场不好到底该不该提前还清房贷？选错了房贷多付 30的利息？房贷压力过大成为房奴？房子闲置却找不到资金买车或经
4、营生意？以上诸如此类的房贷问题，都将在 10分钟内得到圆满的解答只要你从安家世行选择一个“房贷理财策划师”！ 6 月 20 日，国内最大的全国按揭顾问连锁机构安家世行，继去年 12 月与中国最大的行用卡发卡机构“我爱卡”战略合并以来，经过半年的筹备，正式对外公布了其未来三年的新战略：即未来 3 年内，要在全国 20 个以上的城市，培养出 1000 名以上持有专业认证资格的“房贷理财策划师” ，结合公司网上、电话和分支机构，提供 724 的专业房贷服务。 “这个战略包括三个方面的创新，或者说，是对传统房贷服务模式的颠覆。 ”安家世行董事总经理杨大勇表示。 “首先， 房贷理财的服务对象从渠道客户变
5、成了消费者，需要直接面对消费者给出个性化的服务建议。其次，房贷理财就需要理财顾问对客户一对一进行服务，负责客户从房贷咨询一直到权证办理结束的所有环节。再次，传统按揭顾问服务中主要运用的是房地产经纪、担保、贷款等方面的知识，而房贷理财则更强调从客户资产负债合理性出发，旨在使客户的资产配置更均衡和合理，所以知识体系中包括证券投资、现金管理、不动产投资、保险计划等多方面。 ”这显然对从业人员的综合素质提出了挑战，同时也大大提高了行业进入的门槛。 作为一项战略，杨大勇表示， “房贷理财”不仅仅获得了以软银和海纳基金为代表的董事会和安家世行所属尚诺集团的重点支持，还将是整合集团信用卡、理财、个人贷款等各
6、项业务资源的战略结合点。从未来长远的规划来说，在“以人为本”的财富成长时代，从客户需求角度出发，为客户提供“量身定做”的服务，将是任何一家个人金融服务机构的着眼点和战略重点。特别是在当今房地产市场出现大幅波动和通货膨胀率高居不下的经济环境下，客户不仅仅需要贷款，还需要“聪明”的贷款， “健康”的贷款，提供这项服务，将是“安家世行”长期的承诺。 对于“房贷理财”这一概念的具体解释，杨大勇介绍：“房贷”包括两大类。第一是交易类房贷，伴随着房屋买卖的贷款，包括一手房按揭、二手房贷款、商铺写字楼贷款等，一般涉及买卖双方，需要进行产权变更。第二是非交易类房贷，主要目的不是为了买房，而是为了省钱、融资、消
7、费而进行的贷款。这里面有着很大的“理财”空间。而“理财”的主要领域是现金管理、保险计划、证券投资、退休规划、纳税筹划和不动产投资，主要目的是帮助客户获得更为均衡、合理的资产配置，实现长期、稳定的财富增长。 那么“房贷理财”就是“理房贷之财” ，或者说，以理财的专业视角看房贷，为客户判断、挑选、调整市场上纷繁复杂、名目繁多的房贷产品。提供此类服务的专家，是获得国际或者国家理财资格培训和认证的注册理财规划师，最终客户实现的，是房贷资产的合理配置。安家世行房贷理财专家团队的主要专家都持有美国、香港和中国内地的“注册理财策划师”的执照，保障了“房贷理财”服务的含金量。据记者了解，杨大勇本人持有美国注册
8、理财策划师（RFP）执照，同时还兼任 RFP 中国区同学会会长的职务。 从目前安家世行所进入的城市来看，最先推出这一服务概念的城市将是北京、上海、天津、广州和成都等一线城市及其覆盖的环渤海、长三角、珠三角和西部区域，之后是互联网和呼叫中心辐射到的更多二三线城市。这将意味着“房贷理财”业务将彻底与房地产行业脱钩，被划入个人金融服务领域，未来个贷担保行业大有从幕后站到台前之势。由于安家世行这样的公司掌握着众多银行丰富的房贷产品和专业理财知识，以及自身属性兼具担保资质这一优势，购房服务与按揭贷款服务将被细分，惠及普通百姓。 核心提示：近几年，房产投资逐渐走进人们的生活，不少百姓手上都有两三套住房。即
9、使按照优惠利率计算，目前商业银行 5 年期以上个人住房贷款利率为 5.94%，首套住房还可以享受 7 折优惠;而使用个人住房公积金贷款的利率可以优惠到 3.87%。 近几年，房产投资逐渐走进人们的生活，不少百姓手上都有两三套住房。房产投资已成为继黄金投资、股票投资、债券投资等之后的重要投资方式。 “买房子就是为了收租金或是在楼市大涨的时候转手卖出去赚个差价。 ”保定市民尚先生在接受笔者采访时说。大多数房产投资者与尚先生的想法是一致的，并没有清晰的理财思路。其实，房屋理财大有学问。问题一：坐等房屋升值对不对?“房产投资者进行房屋理财，可以从两个角度展开：一是房产的取得;二是房产的经营。从房产取得
10、角度，要考虑几个问题：一是选择居住用房还是商业用房;二是房屋的面积大小和地理位置;三是现金购买还是按揭方式。从房产经营角度，首先要明确房产投资人对房产的权利。房产投资人对房产有三权，即所有权、使用权和抵押权。房屋理财也是围绕着这三权展开的。即通过房屋买卖、房屋租赁和房屋抵押变现再投资来实现投资收益。 ”河北金融学院教授封国俊在接受笔者采访时表示。投资者买房为升值，这种理财思路是对的，但是空置房屋坐等升值，就不可取了。首先，就住房而言，它的基本用途是居住，一旦无人使用它，它的价值无法释放，投资者就得不到投资回报;其次，持有房子也是有成本的，而且成本不低，这是投资买房与投资其他理财产品不同的一个特
11、性。因此，应该灵活行使所有权、使用权和抵押权，实现房产的增值。房屋买卖，是获取投资收益最直接的理财方式，其关键是正确判断和预测楼市的未来走势。在楼市火暴的时候，投资回报最高的无疑是房屋买卖，靠短期价格上涨牟取利益，这是通过所有权的转让实现的。问题二：买什么样的房子收益最大?张先生是省会的一个私营企业主，前不久他刚刚在省会跃进路购买了 200 多平方米的商铺。张先生告诉笔者，他考察了很久，随着石家庄“三年大变样”和一些企业从市区拆迁，在部分地段新建起的商业区很有投资潜力。以他购买的商铺为例，每平方米售价 1.2 万元，总投资 200 多万元，因为面积较大，未来目标租户是银行营业部。每月的租金预计
12、可以达到2 万元，乐观估计，总投资回收期可以在 10 年以内。封国俊指出，作为房屋投资者，如何配置房屋类型，受投资者资金实力的限制，一般地说，资金实力越雄厚，配置的房屋类型应越多，面积大小越全，地段选择越广，以满足更多不同客户的不同需要，可以选择商铺、写字楼、市中心高档公寓等。对于资金实力一般的投资者，则根据自己的资金实力、资金性质和可以使用资金的期限，选择未来有潜力的商用和居住用房产进行投资，以实现资金使用效益的最大化。问题三：房屋租赁合同是不是时间越长越好?房屋租赁，是利用了房产的使用权，是房屋理财常见的方式之一。有人说，有租金支撑的房子像“开工资” ，月月开年年开。对于那些以短期持有为目
13、的的房产投资者来说，可在拿到房子的钥匙后，把房子直接出租给公司装修等;对于以长期持有为目的的房产投资者来说，应该对已购房产进行简单的装修，以提高投资房的出租收益。2006 年，刘女士购买了省会繁华路段一个高档办公楼里一套 160 平方米的写字间，并且按照每月 4000 元的租金与一家公司签订了 3 年的租赁合约。刘女士非常后悔地告诉笔者，当初只怕租不出去，就低价把房屋一下子租了 3 年，现在像这样的写字间一个月的租金至少要 5000 元，等于一年损失了 1 万多元。许多人和刘女士持有一样的心态，总怕房子空置，所以都认为租赁合同签订越长越好。至于租期的长短，封国俊认为，在租赁过程中，租期不一定越
14、长越好，如果你一次就签“N”年，那么在这合同履行期内，你就不能随便调整房价，而市场上的租金很有可能在这期间水涨船高，就只能凭空损失一部分收益;如果签约时间较短，就可以根据市场情况，随时调整自己的租金，虽然会产生一定的空置期，但总体的收益是会提高的。问题四：怎么还房贷最划算?现在，许多人买房都是通过银行按揭完成自己的投资计划，但如何还房贷最划算呢?浦发银行石家庄分行一位理财经理告诉笔者，用最少的投资实现最大的收益，应该注意以下四点：第一，首付比例因人而异。并非比例越低越好，抑或越高越好，这里由你当时的资金情况、单位有无房贷补贴、有无投资项目等因素组成，如有人买房时首付 50%，迅速还清贷款，结果
15、单位房贷补助提高，无法享受，大呼上当。第二，巧选还贷方式。目前主打的是等额本金和等额本息，此外还有接力还贷等等，各种贷款方式的结果大相径庭。等额本金还款是将贷款本金平均分摊到每个月，同时购房者须付清上一还款日至本次还款日之间的利息;等额本息还款是把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月，购房者每个月还给银行固定金额。从省钱角度看，等额本金还款方式优于等额本息。但是，等额本金还款在初期的还款压力会比较大。第三，房贷“跳槽”可省钱。所谓的房贷“跳槽” ，就是“转按揭” ，是指由新贷款银行或者客户本人通过专业的担保公司承担阶段性担保，清还原贷款银行贷款后重新在新贷款银行办理贷款
16、手续。随着商业银行对个人首套房贷实施 7 折优惠利率，越来越多的购房者直接享受到了新政策带来的优惠。但由于各家银行制定的实施细则不同，很多附加条件成为贷款人享受优惠的障碍。于是产生了通过转按揭方式享受新政策带来的优惠。有两类贷款不能“跳槽”：一类是公积金贷款和组合贷款;另一类是没办两证的房子。房贷怎样“跳槽”才省钱，封教授指出，对于符合条件、想“跳槽”的房贷客户来说，首先要清楚自己所在的银行给予什么样的优惠政策，如果本来银行就有优惠政策，那么就不需要盲目“跳槽” 。即使要“跳槽” ，也要算好“跳槽”节省下来的利息是否大于自己需要支付的费用，只有超过支出费用，房贷“跳槽”才是合算的。第四，利用住房公积金贷款。即使按照优惠利率计算，目前商业银行 5 年期以上个人住房贷款利率为 5.94%，首套住房还可以享受 7 折优惠;而使用个人住房公积金贷款的利率可以优惠到 3.87%。核心提示：年初的住房贷款利率 7 折优惠着实让购房者们惊喜了一把，但随着近期各家银行7 折利率优惠政策的逐步退市，不少购房者开始打起了退堂鼓。专家认为，现在加息预期较
