重庆市巴南区房地产市场及区位分析

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1、重庆理工大学毕业论文初稿 10808030207 韩启周1重 庆 市 巴 南 区 房 地 产 市 场 的 区 位 分 析摘 要 :改 革 开 放 以 来 ， 经 过 三 十 多 年 的 发 展 ， 我 国 的 房 地 产 产 业 得 到 了 迅 速的 发 展 和 壮 大 。 同 时 也 应 看 到 ， 我 国 房 地 产 产 业 存 在 很 多 问 题 ， 尤 其 是 近 几 年 在房 地 产 暴 利 的 诱 惑 下 ， 无 选 择 性 的 投 资 造 成 了 房 地 产 市 场 的 整 体 不 平 衡 ， 更 尤 为重 要 的 是 ， 房 地 产 产 业 作 为 不 动 产 ， 他 的 选

2、择 和 开 发 对 资 源 的 合 理 利 用 更 为 重 要 。目 前 房 地 产 市 场 已 然 成 为 中 国 经 济 市 场 中 最 为 主 要 的 部 分 ， 国 家 积 极 采 取 措 施 来应 对 ， 包 括 加 强 国 家 的 宏 观 调 控 力 度 ， 影 响 银 行 借 贷 利 率 ， 控 制 二 套 房 贷 款 等 ，据 此 来 调 节 房 地 产 市 场 的 稳 定 和 平 衡 。关 键 词 ： 区 位 价 值 房 地 产 市 场 投 资 的 合 理 性一 、 引 言随 着 我 国 经 济 建 设 的 迅 速 发 展 ， 房 地 产 产 业 在 国 民 经 济 中 所

3、占 的 比 重 越来 越 大 ， 房 地 产 产 业 是 我 国 居 住 性 消 费 的 主 体 ， 承 担 着 繁 荣 我 国 国 内 市 场 、 提 高人 民 生 活 质 量 、 吸 纳 社 会 就 业 、 促 进 国 民 经 济 增 长 的 重 要 任 务 。 经 过 建 国 以 来 特别 是 改 革 开 放 以 来 ， 我 国 房 地 产 产 业 经 过 了 从 国 家 引 导 开 发 -支 持 投 资 -调 控 性 政策 的 一 个 过 程 的 转 变 。 房 地 产 产 业 主 要 是 包 括 商 业 性 房 地 产 、 居 住 性 房 地 产 两 大类 。 在 近 两 年 来 国

4、 家 出 台 相 关 的 房 地 产 政 策 后 ， 房 地 产 的 走 势 和 价 格 变 动 成 为 了社 会 广 泛 关 注 的 话 题 。 房 地 产 产 业 的 合 理 开 发 和 投 资 ， 不 仅 关 系 到 国 民 经 济 的 健康 发 展 ， 更 关 系 的 普 通 民 众 的 切 身 利 益 和 社 会 和 谐 ， 使 得 对 房 地 产 市 场 的 投 资 和区 位 分 析 具 有 理 论 和 现 实 意 义 。二 、 中 国 房 地 产 产 业 发 展 状 况2.1、 全 国 房 地 产 市 场 行 业 发 展 情 况 分 析重庆理工大学毕业论文初稿 108080302

5、07 韩启周2在 政 府 控 制 房 价 、 调 整 住 房 供 应 结 构 、 加 强 土 地 控 制 、 信 贷 控 制 等 一 系 列宏 观 调 控 政 策 陆 续 出 台 的 背 景 下 ， 地 方 政 府 过 度 的 投 资 冲 动 将 受 到 一 定 程 度 的 抑制 ， 对 土 地 与 房 屋 开 发 投 资 的 增 速 也 将 相 应 减 缓 。 与 此 同 时 ， 加 息 、 提 高 存 款 准备 金 率 等 措 施 所 导 致 的 房 地 产 开 发 贷 款 与 消 费 贷 款 增 速 的 放 缓 将 直 接 影 响 房 地 产开 发 的 规 模 和 施 工 、 竣 工 速

6、 度 。 因 此 从 整 体 上 看 ， 如 果 国 家 针 对 房 地 产 的 宏 观 调控 政 策 落 实 到 位 ， 未 来 23年 我 国 房 地 产 开 发 投 资 的 增 速 将 略 有 减 缓 ， 但 估 计 不会 低 于 20 。 【 1】市 场 供 求 不 平 衡 矛 盾 将 继 续 存 在 。 近 年 来 针 对 房 地 产 的 宏 观 调 控 政 策 中 影响 需 求 变 动 的 因 素 主 要 有 ： 上 调 银 行 存 贷 款 利 率 、 控 制 二 次 购 房 与 投 机 性 购 房 、控 制 拆 迁 规 模 等 。 但 是 ， 由 于 人 民 币 升 值 的 预

7、期 不 断 刺 激 “热 钱 ”涌 入 我 国 ， 且大 部 分 流 入 了 房 地 产 领 域 ， 未 来 2-3年 我 国 部 分 地 区 房 地 产 市 场 的 投 资 性 需 求 仍将 有 所 提 高 。房 地 产 价 格 将 保 持 上 升 趋 势 。 从 对 供 求 关 系 的 分 析 可 以 判 断 ， 未 来 23年 我国 房 地 产 价 格 仍 将 保 持 上 升 的 趋 势 ， 原 因 是 ：第 一 房 地 产 市 场 供 求 发 展 不 平 衡 的 矛 盾 （ 特 别 是 需 求 将 继 续 迅 速 增 长 的 趋势 ） 必 然 反 映 在 房 价 的 持 续 增 长 上

8、 ；第 二 近 年 来 地 价 、 建 筑 材 料 、 商 品 房 品 质 提 高 所 带 来 的 开 发 成 本 增 加将 推 动 房 价 上 涨 ；第 三 从 经 济 学 理 论 来 看 ， 房 价 的 运 动 趋 势 和 国 民 经 济 增 长 率 以 及 居 民可 支 配 收 入 正 相 关 。 目 前 我 国 经 济 高 速 发 展 ， 居 民 收 入 持 续 增 加 、 除 非 遭 遇 金 融危 机 ， 经 济 增 长 趋 势 被 迫 中 断 ， 否 则 房 价 的 运 行 趋 势 只 会 上 升 ， 而 不 可 能 下 降 。普 通 住 房 供 应 量 将 上 升 ， 高 档 住

9、 宅 供 应 量 将 减 少 。 为 了 合 理 引 导 住 房建 设 与 消 费 ， 国 家 在 规 划 审 批 、 信 贷 、 税 收 等 方 面 对 中 小 套 型 、 中 低 价 位 的 普 通住 房 给 予 了 优 惠 的 政 策 支 持 ， 并 明 文 规 定 了 享 受 优 惠 政 策 的 普 通 住 房 的 具 体 标 准 。未 来 23年 ， 随 着 各 地 房 地 产 宏 观 调 控 细 则 的 相 继 出 台 ， 中 低 价 位 、 中 小 套 型 普通 商 品 房 、 经 济 适 用 房 与 廉 租 房 的 供 应 将 有 所 增 加 。 东 部 地 区 仍 将 是 投

10、 资 的 主 要 区 域 ， 中 西 部 地 区 将 保 持 较 快 投 资 增 速 。 东 部地 区 在 全 国 房 地 产 开 发 投 资 中 的 占 比 将 继 续 下 降 ， 中 、 西 部 地 区 将 继 续 保 持 较 快的 投 资 增 速 ， 在 全 国 房 地 产 开 发 投 资 中 的 占 比 将 有 所 提 高 。重庆理工大学毕业论文初稿 10808030207 韩启周32.2 重 庆 地 区 房 地 产 市 场 价 格 比 较重 庆 主 城 九 区 中 ， 江 北 、 渝 北 、 渝 中 、 南 岸 房 价 要 普 片 偏 高 ， 滨 江 路 、 人 和商 圈 等 地 房

11、 价 均 逼 近 万 元 大 关 ； 巴 南 、 九 龙 坡 等 要 稍 低 。 重 庆 滨 江 路 等 地 房 价 发展 较 快 ， 成 为 推 动 房 价 上 涨 的 主 要 力 量 。三 影 响 房 地 产 投 资 的 市 场 因 素 分 析3.1基 本 因 素 分 析从 整 个 重 庆 房 地 产 市 场 来 看 ， 最 为 活 跃 的 是 住 宅 性 房 地 产 的 开 发 。 因 为居 住 性 房 地 产 是 房 地 产 市 场 的 主 体 ， 虽 然 某 一 宗 地 的 地 理 位 置 不 可 能 变 化 ， 但 随着 宏 观 社 会 经 济 和 城 市 建 设 的 发 展 ，

12、城 市 中 各 区 位 的 相 对 重 要 性 也 会 不 断 地 发 生变 化 。 因 此 ， 要 掌 握 好 区 位 理 论 ， 理 论 联 系 实 际 ， 用 发 展 的 眼 光 看 问 题 ， 做 好 房地 产 住 宅 开 发 项 目 的 区 位 选 择 决 策 。在 对 居 住 性 房 地 产 进 行 分 析 的 时 候 ， 我 们 可 以 先 介 入 一 个 基 本 概 念 ： 级差 地 租 理 论 ， 在 级 差 地 租 理 论 中 ， 马 克 思 将 土 地 的 价 值 划 分 成 几 个 等 级 ， 随 着 距城 市 中 心 的 距 离 越 大 ， 土 地 所 显 现 出 来

13、 的 价 值 就 越 小 。【 2】 从 中 可 以 得 出 我 的 第一 个 观 点 ： 城 市 经 济 发 展 对 居 民 住 宅 区 位 选 择 具 有 制 约 性 。3.1.1消 费 水 平 的 制 约消 费 者 收 入 水 平 的 提 高 对 住 宅 区 位 选 择 的 影 响 。 城 市 经 济 的 快 速 发 展 ， 人们 的 收 入 水 平 不 断 提 高 ， 使 得 消 费 者 有 一 定 的 经 济 能 力 来 改 变 自 己 的 居 住 环 境 和居 住 条 件 。 而 生 活 水 平 的 大 大 提 升 也 必 然 会 导 致 人 们 对 住 宅 区 位 的 选 择 有

14、 着 越 来越 高 的 标 准 和 要 求 。 因 此 消 费 者 在 选 择 住 宅 小 区 时 ， 更 多 考 虑 小 区 的 配 套 设 施 和环 境 ， 主 要 是 居 住 区 周 围 的 自 然 环 境 与 人 文 环 境 的 和 谐 程 度 ， 包 括 住 宅 区 的 绿 化程 度 、 空 气 的 清 洁 和 污 染 程 度 ， 以 及 是 否 接 近 有 利 于 人 类 健 康 和 休 闲 活 动 的 自 然景 观 ， 如 湖 泊 和 自 然 河 流 、 社 会 公 益 设 施 等 。 一 个 生 态 环 境 良 好 的 住 宅 区 是 吸 引居 民 购 买 和 居 住 的 重

15、要 条 件 。 这 些 都 从 侧 面 反 映 了 开 发 商 在 住 宅 项 目 开 发 的 区 位选 择 上 的 依 据 与 变 化 。 【 3】3.1.2地 价 的 影 响土 地 价 格 上 涨 对 住 宅 区 位 选 择 的 影 响 。 土 地 价 格 主 要 包 括 土 地 出 让 金 、 市重庆理工大学毕业论文初稿 10808030207 韩启周4政 设 施 配 套 费 以 及 拆 迁 安 置 补 偿 费 等 在 内 的 土 地 成 本 高 低 。 随 着 城 市 经 济 的 不 断发 展 ， 土 地 资 源 的 稀 缺 性 和 重 要 性 越 来 越 成 为 城 市 经 济 发 展 中 的 首 要 问 题 。 在 市场 经 济 和 土 地 有 偿 使 用 的 条 件 下 ， 城 市 土 地 的 使 用 主 要 依 靠 级 差 地 租 机 制 来 调 节 。一 般 来 说 ， 城 市 中 心 的 各 种 设 施 最 为 齐 全 ， 使 用 条 件 最 好 ， 因 此 ， 土 地 区 位 最 优 ，租 金 也 越 高 。 城 市 边 缘 地 区 设 施 配 套 最 不 齐 全 ， 使 用 条 件 最 不 好 ， 因 此 ， 土 地 区位 最 劣 ， 租 金 也 最 低 。 而 中 间 土 地 区 位 优 劣 程 度 从 城 市 中 心 向 城 市 边 缘 地 区