房地产定位毕业论文开题报告

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1、东南大学成贤学院毕业设计(论文)开题报告土木 系 工程管理 专业学 生 姓 名： 马健昕 学 号： 02209240 设 计 地 点： 东南大学成贤学院 指 导 教 师： 陆莹 毕业设计（论文）开题报告课 题 名 称 002 项目定位设计策划方案一、选题背景与意义（300 字左右）商业地产项目定位背景定位是商业地产项目运作成功的基础环节，是一种要求商业项目聚焦于顾客利益目标方向的选择。任何定位都是依赖于对市场需求的把握而建立的。但是目前商业市场的定位则通常是由公司的主要负责人凭着自己的经验和感觉最终“拍板”叫定，缺乏针对性和实际运用力。另外在项目定位之前虽进行了市场调查活动，但是由于商业调查内

2、容不翔实或调查手段不科学，造成最后的数据不准确，也会造成项目定位错位。之外还有一些项目，在前期和销售过程中，定位作得很好，可在后期的经营管理中经常面临空置严重、业态重复、经营管理不力等诸多危机。目前，差异化特色化的市场定位将成为商业地产突围的关键。落后的开发理念、运营管理模式、缺少深入的市场需求研究与准确的市场定位，是导致商业地产出现危机的主要原因。本文所研究的意义针对目前商业市场定位存在的种种问题，运用统计学和运筹学方面的知识，对商业地产项目定位进行策略化分析和研究。首先综合商业地产行业征，以及目前商业地产及项目定位的现状，分析在商业地产在前期定位过程中存在的问题，接着对商业地产定位前提性条

3、件进行了分析论证，之后构架商业地产前期定位的具体操作框架和方法，为商业地产在前期论证指出可行性工具，以求增加商业地产开发的科学性。项目定位构框架具有一定的实践指导作用。二、课题关键问题及难点（300 左右字）商业地产项目定位是一个复杂而系统的过程。一个科学合理的定位方案，必定要结合开发企业的自身情况、市场需求和供给关系、消费者行为及其心理等影响因素来综合分析，进而对商业项目进行准确定位。策略化操作框架是一种既能反映市场需求和行业竞争状况，又可用于实践操作的可定量定性的商业定位操作模式，另外，加之定位方法的辅助功能，达到对定位操作的框架深化和延伸。该方法的优越性在于实际运用性强，不但可进行定性分

4、析，还可进行定量分析，且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。由于笔者理论水平和实践经验的欠缺，在借鉴和参考了相关资料下，运用统计学和运筹学相关知识，对现今的一些商业项目定位方法做了改进，希望能在实际运用中有所完善。商业地产项目定位操作框架模式和定位方法提供了全面、科学的工作思路与工具，为商业地产项目的定位工作制定了基本的工作骨架。开发商需要在定位之前了解项目的资源状况，包括自身优势、周边环境、消费能力、竞争状况、商业网点规划等等情况。另外，项目定位绝非照猫画虎般的机械运作，应根据项目的不同特点采取不同的方法与手段。三、文献综述（或调研报告） （1200 字左右）房地产项目可行性研究房地产项目的可

5、行性研究是指在房地产项目投资决策前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究，对采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和估计；并在此基础上，对拟建项目的技术先进性和通用适应性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资建没和如何投资建设等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。我国房地产是一个新兴产业，自八十年代中后期才逐渐发展起来的。我国目前的房地产投资开发评价，大多以净现值、内部收益率、投资回收期等方法进行投资效果的预算。我国从 20 世纪 70

6、年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1.市 场 调 查 和 分 析 做 房 地 产 方 面 的 可 行 性 研 究 报 告 之 前 ， 需 要 深 入 调 查 和 充 分 掌 握 各 类 资 料 的 基 础 上 ,对 拟开 发 的 项 目 的 市 场 需 求 及 市 场 供 给 状 况 进 行 科 学 的 分 析 ,并 做 出 客 观 的 预 测 ,包 括 开 发 成 本 、 市场 售 价 、 销 售 对 象 及 开 发 周 期 、 销 售 周 期 等 . 2.规 划 设 计 方 案 优 选 在 对 可 供 选 择 的 规 划 方 案 进 行 分 析 比 较 的 基 础 上

7、,优 选 出 最 为 合 理 、 可 行 的 方 案 作 为 最 后 的方 案 ,并 对 其 进 行 详 细 的 描 述 . 3.开 发 进 度 安 排 对 开 发 进 度 进 行 合 理 的 时 间 安 排 ,可 以 按 照 前 期 工 程 、 主 体 工 程 、 附 属 工 程 、 竣 工 验 收 等 阶段 安 排 好 开 发 项 目 的 进 度 . 房 地 产 可 行 性 研 究 报 告 的 每 一 个 步 骤 都 要 准 确 谨 慎 。 4.项 目 投 资 估 算 对 开 发 项 目 所 涉 及 的 成 本 费 用 进 行 分 析 评 估 . 5.项 目 资 金 筹 集 方 案 及 筹

8、 资 成 本 估 算 根 据 项 目 的 投 资 估 算 和 投 资 进 度 安 排 ,合 理 估 算 资 金 需 求 量 ,拟 订 筹 资 方 案 ,并 对 筹 资 成 本进 行 计 算 和 分 析 . 6.项 目 财 务 评 价 ; 依 据 国 家 现 行 的 财 税 制 定 、 现 行 价 格 和 有 关 法 规 ,从 房 地 产 可 行 性 研 究 报 告 的 角 度 对 项 目 的盈 利 能 力 、 偿 债 能 力 和 外 汇 平 衡 等 项 目 从 财 务 状 况 进 行 分 析 ,并 借 以 考 察 项 目 财 务 可 行 的 一 种方 法 . 7.可 行 性 研 究 的 结 论

9、房地产项目定位房地产开发项目定位是指房地产项目在国家和地区相关的法律、法规和规划的指导下，根据本项目所在地域的经济、政治、人文和风俗习惯等，依据项目本身自有的特点和对市场未来发展趋势的判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅项目,商业项目,写字楼项目,工业项目等。房地产项目定位的主要方法原则是先确定产品定位和客户定位，再根据产品定位和客户定位确定形象定位。需求分析是对项目所匹配的竞争市场供应和目标消费群体需求对比所形成的市场空间的判断，是项目定位过程中最直接、最理性的依据。需求分析的核心是对市场机会点的判断和选择。

10、竞争分析是对竞争区域和竞争性项目的核心竞争力和弱势缺点进行比较分析，以做到“知己知彼，百战不殆” ，并依此选择和制定相应超越和规避策略。竞争分析的核心是寻求超越行业竞争的突破口和竞争的差异化。 除此之外，房地产开发的前期调查工作也必不可少。房地产市场前期调查房地产市场调查的内容主要包括以下几个方面。 （1） 房地产市场环境调查。 1.政治法律环境调查 2.经济环境调查。对于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有很大的不同，须结合具体项目情况展开有针对性的调查。3.社区环境调查。 （2） 房地产产品调查。 1 房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期。现有房地产租售客户和业主对

11、房地产的环境、功能、格局、售价的意见及对某种房地产产品的接受程度。 （3） 房地产价格调查。 影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。 （4） 房地产促销调查。 （5） 房地产营销渠道调查。 （6） 房地产市场竞争情况调查。 市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。因此，企业在制定各种重要的市场营销决策之前，必须认真调查和研究竞争对手可能做出的种种反应，并时刻注意竞争者的各种动向。 阅读的主要书籍和参考资料王高翔， 商业地产项目策划 ，化学工业出版社余源鹏， 精品住宅项目开发全过程实操要诀 ，中国物资出版社余源鹏， 写字楼项目开发全过程策划 ，中国建筑

12、工业出版社李启明， 房地产投资风险与决策 ，东南大学出版社 郑华， 房地产市场分析方法 ，电子工业出版社祖立厂，王召东， 房地产营销策划 ，机械工业出版社四、方案（设计方案、研制方案、研究方案）论证（不少于 100 字）研究的技术路线：拟定调查方案，设计调查问卷，实施调查，设计项目规划，安排进度，进行项目可行性分析，进行估算，得出数据并分析。可行性的分析方法：对包括土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施建设费用、公共配套设施费用、开发期间税费等相关费用进行估算，根据对各种费用估算的结果来研究落实资金的来源渠道和筹措方式。测算基础的数据和参数，通过计算财务评价指标，编制基本财务报表，

13、合理选择财务评价指标，并进行相关计算，再进行财务评价。根据财务评价，对投资进行盈亏能力分析，可用静态和动态分析法，罗列相关现金流量表，确定用于敏感性分析的经济评价指标，如内部收益率、净现值指标等，计算在其影响下的变动情况，进行分析。市场调查的方法：询问法、市场调查法、查阅资料、问卷调查、统筹法等。五、工作计划（不少于 300 字）第 1 周 制定详细计划及调查问卷初稿，查阅相关文献第 2 周 了解项目的基本信息及实地考察，进行试调查 第 3 周 制定最后的调查内容及方法，完成开题报告，第 4 周 完成市场调查第 5 周 完成初步定位第 6-7 周 根据财务评价、市场营销对定位策划进一步完善第 8-9 周 撰写报告，完成毕业设计初稿第 10-11 周 完成小论文初稿第 12 周 形成终稿并打印成册指导教师意见：（对学生开题报告内容的评价及指导性意见，要求不少于 100 个汉字。填写时删除此行）签 名： 年 月 日