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1、关于物业管理开办费,可以分成法定和约定两种情况。法定：在大约 1998 年前，有一些地方人民政府建设委员会曾经出台过一些类似的地方条例，要求新建住宅小区由开发建设单位向主管单位交纳一定比例的物业管理“运行费” ，以便于楼盘验收后的物业管理能够正常启动；有一些则直接要求开发建设单位必须留出物业管理“ 开办费 ”，以保证验收后直接投入开发企业的物业管理。这个比例一般是千分之1、 2。这是当时历史条件下主管部门强制性的要求开发企业必须履行物业管理“ 售后服务”的主导思想是分不开的。随后条例颁布，国家逐步强调“建管分离”，各地则将“ 开发单位组织招投标：作为法定重点，陆续取消或者用其他方式替代了“开办
2、费”的规定。实际上，从法定的意义上来说，开办费已经寿终正寝。有些同行将条例规定的“物业管理用房”理解为开办费的演变，这是大错特错的。因为开办费的基本特征，是由开发单位提供给物业管理单位（可以是无偿，可以由物管费预支） ；而物管用房，是由开发单位提供给业主的，属于业主所有；两者所有权关系完全不同。约定：尽管以前曾经规定过开办费的少数地方条例陆续停止或作废，但是并没有任何规定提到“不许收 ”开办费，打个比方，法律规定父母给未成年孩子生活费是“必须” ，但是并不规定给已成年子女生活费是“不准”。北京市汉卓律师事务所 杨晓刚律师物业管理前期开办费，目前北京市包括其他地方操作不一，一般操作时需要开发商与
3、物业公司通过协商确定具体支付情况。开办费有两种情况：一是作为开发商对物业公司的投资，以验资报告为准；二是作为开发商给物业公司的借款，待物业公司有收入后归还。由于开办费主要用于，前期物业管理的物资配套及小区在不具备收取物业服务费条件期间的管理、服务人员的工资或其他费用。如果开办费计为物业公司的借款，则物业公司需要偿还。需要注意的是，北京某些项目开发商支付开办费，完全作为对物业公司在该项目的前期资助、投资，物业公司应当保证该笔费用用于本项目各项前期支出，因此不存在返还的问题。此外，物业开办费，在项目建设时，已经作为成本包括在售房价格中，支付物业公司后不能再要求物业公司返还。如在该项目实行酬金制的物
4、业管理模式，物业公司收取的物业费属于代收性质，扣除相应酬金外，其他款项应当用于物业管理、服务成本支出。如有剩余，应当折抵下一年度业主应当交纳的物业费，如出现不足，由业主补足。此种情况下，如开办费算作借款，物业公司从哪些费用中偿还开办费？从酬金中扣除，显然与酬金制的物业管理模式相悖，从物业费中扣除，由于物业费属于代收性质，从中扣除部分款项用于偿还物业公司的借款，业主也不会同意。根据北京市居住小区物业管理办法 （1995 年北京市人民政府第 21 号令，根据 1997年 12 月 31 日北京市人民政府第 12 号令修改） 第十四条规定：“ 居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按
5、照建安费的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业”。上述规定，明确了开发商向物业司支付的开办费不是借款，而是启动性经费。物业提供的开办费明细，请大家赐教。开办相关物资费用测算总 表名称 项 目 费 用 元 备 注办公配备 47520 见附表 6管理用工具、设备 45455 见附表 7员工服装配备 17160 见附表 8员工宿舍床上物品 2450 见附表 9印刷、上墙资料 2000 元 小 计 112585 附表 1： 办公物品配备序号 名 称 单位 数量 单价 金额 备 注1 电 脑 台 3 5000 15000 2 打印机 台 1 1200 1200 3 票据打印机 台 1 2100
6、 2100 4 传真机 部 1 1000 1000 5 计算器 部 3 50 150 6 前台接待用桌 套 1 5000 5000 7 点钞机 件 1 1200 1200 8 空 调 台 2 2000 4000 9 复印机 台 1 9800 9800 带 A3 打印功能10 文件夹 个 20 10 200 11 文件框 个 10 30 300 12 电热水壶 个 3 90 270 13 落地电风扇 个 3 140 420 14 保险柜 个 1 1000 1000 15 文件袋 个 200 2 400 16 小白板 个 1 80 80 17 出入证 个 200 5 1000 18 写字板 个 5
7、 20 100 19 电瓶车 辆 1 2500 2500 20 其他零碎 / / / 2000 合 计 47720 附表 2： 管理用工具、设备项目 序号 名 称 规格 数量 单价 金额 备注机电工具 1 3m 人字梯 架 1 285 285 2 1.2m 人字梯 架 2 180 360 3 6 米升降梯 架 1 1650 1650 4 380V 电焊机 台 1 600 600 5 切割机 台 1 1400 1400 6 维修材料 批 1 1500 1500 7 管道梳通机 台 1 2000 2000 8 冲击钻 把 1 1500 1500 9 手电钻 把 1 300 300 10 手提砂轮打
8、磨机 台 1 300 300 11 钳型电流表 只 1 200 200 12 兆欧表 只 1 100 100 13 接地电阻仪 只 1 1200 1200 14 万用表 只 1 100 100 15 组合工具 套 1 500 500 16 套筒板手 套 1 200 200 17 套丝机 台 1 2400 0 18 管子钳 36 英寸 套 5 30 150 1036 英寸 519 警示牌 块 5 80 400 20 工具箱 组 3 510 1530 1 大垃圾桶 个 50 60 3000 2 纸篓 个 100 绿化工具 1 铁锹 把 1 20 20 2 长短扫帚 把 2 15 30 3 橡胶水管 米 300 4 1200 4 喷雾器 台 1 200 200 5 高枝剪 把 1 200 200 6 小枝剪 把 1 120 120 7 大剪刀 把 2 50 100 8 手锯 把 1 30 30 9 锄头 把 2 20 40
