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1、南京老城控制性详细规划新街口分区规划说明第一章 现状分析第一节 区位及社会状况新街口分区位于老城控制性详细规划五个分区的中心，其范围东起龙潘路、西至虎踞路、北起珠江路、南靠白下路、总用地面积 6.67 平方公里（以外围城市道路中心线为界） 。现状总体格局以中山路与汉中路组成中心十字交叉轴贯穿全区，东西延展至外秦淮河道与明城墙，内有七条城市干道组成正交纵横路网体系，商业、商务用地集中于规划区核心并沿轴线向外分布，居住用地主要分布于周边区域，教育、工业、军事等用地交揉其间，散布全区。该区地形平坦，外秦淮、内秦淮、运渎河与五台山坡地紧贴四周，形成环绕围合。现状建筑密度较高，人口密度大，建筑类型复杂，
2、风貌质量参差不齐：既有朝天宫、总统府等文物古迹和名人故居，又有金鹰、新百等现代商场和商务办公楼，还有 80 年代以来建设的大批住宅建筑，此外，分区内还散布大量危旧低层住宅，密度高，结构差，配套设施不齐全。新街口分区内有八个街道办事处、下辖 39 个居委会，现状人口 26.24 万人。第二节 现状用地状况1.用地构成规划区总用地 667.7 公顷，用地类别齐全，用地性质主要为居住用地与公共设施用地，其余为工业用地、军事用地与河流水域。 居住用地规划区现有居住用地 267.7 公顷，占总用地比例的 39.51%，主要由二类居住用地和三类居住用地构成，相对集中分布于规划区外围。现状居住用地从开发和形
3、式上可分为四类：第一类为新建的住宅小区，如长江花园、成贤公园、郭府园小区等等，这类小区多为 90 年代以后建设，建筑类型为高层或小高层，规模较小，设施配套齐全；第二类为多层住宅区，如张府园、二条巷、一枝园等等，这类小区多为 90 年代以前所建，建筑类型为多层建筑，结构尚好，设施配套基本齐全，但密度较高，第三类为低层别墅，如豆菜巷别墅、慈悲社别墅、申家巷别墅，均为民国期间所建，分布较散，环境景观较好；第四类为棚户区，结构较差建筑形式混乱，市政设施不齐全，自然老化现象普遍。现状居住配套用地包括 15 所中学，27 所小学与 15 个幼儿园，各学校指标见图表。 公共设施用地现状规划区内公共设施用地面
4、积 183 公顷，占总用地比例的 27.02%，包括行政办公、商业金融、文化娱乐、医疗卫生、教育科研和混合用地，主要分布于城市中心区和城市主、次干道两侧。行政办公用地指市区级政府用所属机关，主要集中在珠江路、华侨路、林陵路和建邺路两侧，其余办公用地沿主干道布置。商业金融用地是新街口分区公共设施用地的主体，占地面积 61.25 公顷，占总用地比例的 9.04%，相对集中于规划区的中部和主干道两侧。文化娱乐用地约 17.05 公顷，占总地比例的 2.52%，相对集中分布于长江路沿线。医疗卫生用地约 12.13 公顷，占总用地比例的 1.79%教育科研用地均约 22.95 公顷，占总用地比例的 3.
5、39% 工业仓储用地现状规划区内有南京卷烟厂、朝天宫机械厂等 12 家工厂，占地约 11.99 公顷，占总用地比例的 1.77%，工厂规模，经营状况不一，部分企业处于停产或半停产状态，部分企业厂区与居民区相混杂或内有职工住宅用地相混。 道路用地现状城市干道分布较均，但支路网密度较低，且环通性差。 绿化用地分区办公绿化较为缺乏，大型绿地一处即郑和公园，外秦准、内秦淮等河道绿化体系基本成型，但缺乏一定的宽度，社区绿地和街头绿地偏少。 军事用地分区内有了 3.03 公顷部队用地，分布较散，均为南京军区所辖。 市政用地分区内市政设施包括供电、排水、消防、邮政、电信、垃圾站等类型，分布较为齐全，市政管网
6、齐备，用地约 7.2 公顷。2用地强度现状规划区 1272 个地块按土地开发利用强度可分为 10 个等级，用地强度分布特征如下：容积率 0-0.5 的各项用地 39.1 公顷，其中居住用地比例最大，地面积约为17.8 公顷，占该项用地总面积的 45%；文化娱乐用地面积约为 6.6 公顷，占该项用地总面积的 17%；文物用地面积约为 4.5 公顷，占该项用地总面积的 12%；行政办公用地面积约为 1.9 公顷，占该项用地总面积的 5%；其他用地面积比例均在 5%以下。容积率为 0-0.5 的各项用地总面积为 87.6 公顷，其中，居住用地所占比例最大，用地面积约为 51.3 公顷，占该项用地总面
7、积的 58%；专科院校用地面积约为 10.2 公顷，占该项用地总面积的 11.0%；工业用地面积约为 6.1 公顷，占该项用地总面积的 7.0%；其他用地面积比例均在 4%以下。容积率为 1.0-2.0 的各项用地总面积为 131.2 公顷，其中，居住用地所占比例最大，用地面积约为 87.2 公顷，占该项用地总面积的 66%；商业服务用地面积约为 6.25 公顷，占该项用地总面积的 4.8%；专科院校用地面积约为 6.0公顷，占该项用地总面积的 5.2%；医疗卫生用地面积约为 6.8 公顷，占该项用地总面积的 4.8%；其他用地面积比例均在 4%以下。容积率为 2.0-4.0 的各项用地总面积
8、为 131.2 公顷，其中，居住用地所占比例最大，用地面积约为 97.4 公顷，占该项用地总面积的 64%；混合用地面积约为 17.0 公顷，占该项用地总面积的 11.1%；商务办公用地面积约为 10.5 公顷，占该项用地总面积的 6.9%；商业服务用地面积约为 8.4 公顷，占该项用地总面积的 5.5%；其他用地面积比例均在 2.8%以下。容积率为 4.0-6.0 的各项用地总面积为 28.1 公顷，其中，混合用地所占比例最大，用地面积约为 10.4 公顷，占该项用地总面积的 37.2%；商业服务用地面积约为 5.5 公顷，占该项用地总面积的 19.7%；商务办公用地面积约为 5.1公顷，占
9、该项用地总面积的 18.2%；居住用地面积约为 3.6 公顷，占该项用地总面积的 12.9%；行政办公用地面积约为 1.5 公顷，占该项用地总面积的5.4%；其他用地面积比例均在 2.1%以下。容积率为 6.0-8.0 的各项用地总面积为 17.7 公顷，其中，商务办公用地所占比例最大，用地面积约为 8.2 公顷，占该项用地总面积的 46.3%；混合用地面积约为 5.3 公顷，占该项用地总面积的 30.3%；居住用地面积约为 3.8 公顷，占该项用地总面积的 21.2%；商业服务用地面积约为 0.4 公顷，占该项用地总面积的 2.3%。 容积率为 8.0 以上的各项用地总面积为 17.7 公顷
10、，其中，混合用地所占比例最大，用地面积约为 6.4 公顷，占该项用地总面积的 45.1%；商务办公用地面积约为 4.2 公顷，占该项用地总面积的 29.73%；居住用地面积约为 2.9 公顷，占该项用地总面积的 20.1%；其他用地面积比例均在 2.1%以下。第三节 现状建设状况1、 建筑质量建筑质量按以下情况进行评判和调查统计：一类建筑：为高层建筑和近 10 年左右新建的各类多层建筑，这类建筑使用状况良好，在近远期没有开发重建的可能性。二类建筑：指已有 10 年以上使用时间的多层建筑，包括住宅和公建，在近期不太可能开发重建，在远期有改造重建的需要和可能。三类建筑：指房屋结构较差的暂时性建筑和
11、简陋危旧房，大多为低层住宅，这些建筑大多在近期就急需改造和重建。四类建筑：不参加评比的建筑，包括有历史价值的近现代优秀建筑、文物保护建筑、军事用地、各类工地等等。一类质量建筑中以居住用地为主，商务办公用地也占有很大比重质量为一类的建筑用地中，居住用地面积为 50.8 公顷，占一类建筑用地的44.7%，居住区建筑面积为 164.4 万平方米，占一类建筑面积的 30.5%；商务办公用地面积为 25.4 公顷，占一类建筑用地的 22.4%，商务办公建筑面积为232.7 万平方米，占一类建筑面积的 42.3%；商业服务用地面积为 12.1 公顷，占以类建筑用地的 10.7%，商业服务建筑面积为 82.
12、3 万平方米，占一类建筑面积的 15.3%。二、三类质量建筑中主要为居住建筑质量为二类的建筑用地中，居住用地面积为 160.0 公顷，占以类建筑用地的 74.4%，居住区建筑面积为 360.0 万平方米，占二类建筑面积的 76.4%；质量为三类的建筑用地中，居住用地面积为 138.9 公顷，占以类建筑用地的93.1%，居住区建筑面积为 47.6 万平方米，占三类建筑面积的 76.9%。四类质量建筑中各类性质的建筑比例分布较为均衡质量为四类的建筑用地中，军事用地面积为 10.7 公顷，占以类建筑用地的44.7%，军事建筑面积为 164.4 万平方米，占四类建筑面积的 30.5%；文化娱乐用地面积
13、为 9.9 公顷，占四类建筑用地的 22.4%，文化娱乐建筑面积为 232.7万平方米，占四类建筑面积的 42.3%；居住用地面积为 8.0 公顷，占四类建筑用地的 10.7%，居住建筑面积为 9.7 万平方米，占四类建筑面积的 15.3%，文物用地面积为 6.9 公顷，占四类建筑用地的 10.7%，文物建筑面积为 2.3 万平方米，占四类建筑面积的 15.3%。2、 建筑高度建筑高度按以下情况进行评判和调查统计：一类建筑：主要指的是高度小于 12 米，层数在 3 层以下的建筑。二类建筑：主要指的是高度在 12 米24 米，层数在 37 层之间的建筑。三类建筑：主要指的是高度在 24 米50
14、米，层数在 816 层之间的建筑。四类建筑：主要指的是高度在 50 米100 米，层数在 1732 层之间的建筑。五类建筑：主要指的是高度大于 100 米，层数在 32 层以上的建筑。一类高度建筑中主要为居住区建筑。一类高度建筑中，居住区建筑总用地 86.7 公顷，总建筑面积 81.6 万平方米；商业服务建筑总用地 11.6 公顷，总建筑面积 17.9 万平方米；文化娱乐建筑总用地 11.4 公顷，总建筑面积 9.1 万平方米。二类高度建筑中居住区建筑占有绝对多数比例。二类高度建筑中，居住区建筑总用地 160.3 公顷，总建筑面积 366.1 万平方米；其他建筑用地均在 15.8 公顷以下，建
15、筑面积在 32.4 以下。三类高度建筑中各种建筑分布较为平衡。三类高度建筑中，居住区建筑总用地 8.7 公顷，总建筑面积 39.3 万平方米；商务办公建筑总用地 6.7 公顷，总建筑面积 46.3 万平方米；商业服务建筑总用地 6.0 公顷，总建筑面积 36.9 万平方米；医疗卫生建筑总用地 4.5 公顷，总建筑面积 7.2 万平方米。四类高度建筑中以混合用地和居住用地为主。四类高度建筑中，混合用地 13.5 公顷，居住用地 8.8 公顷；商务办公建筑总面积 125.6 万平方米，居住建筑建筑总面积 86.2 万平方米。五类高度建筑中只包含商务办公、商业服务和居住建筑。五类高度建筑中，商务办公
16、用地面积为 4.4 公顷，混合用地面积为 3.0 公顷，居住用地为 1.7 公顷；商务办公建筑面积为 53.2 万平方米，商业服务建筑面积为 10.1 万平方米，住宅建筑总面积为 6.7 万平方米。第四节 历史文化资源分布状况历史文化保护区七片：汉西门（石城门）遗迹保护区、朝天宫保护区、江宁织造府保护区、金陵刻经处保护区、国民大会堂-国立美术馆-大会堂旧址保护区、民国总统府（太平天国天王府）旧址保护区、梅园新村保护区。风貌保护区一片：郑和公园保护区。第五节 用地潜力分析由于规划控制区为老城区，各地块建设状况不同，在一定建设期内各地块更新方式不同，不可能是全部进行彻底改造。因此规划根据对现状建筑质量、高度、风貌等评价，结合规划意向，将规划区内用地分为保护、保留、改善、改造等四类用地。保护用地：指文保单位用地及保存完好的历史建筑与近现代优秀建筑、名人故居用地。规划措施为对建筑进行修缮并按保护性要求加以利用。本分区内保护用地 18.55 公顷，占总用地的 4%。保留用地：指建筑质量良好、建筑风貌符合规划控制
