《济南市中区阳光新路西侧G017、G018地块可行性研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《济南市中区阳光新路西侧G017、G018地块可行性研究报告（26页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1 市中区阳光新路西侧 地块 可行性研究 报告 一、目标地块基本情况 （一） 目标地块区位 1.区域位置与交通条件 地块位于市中区郎茂山路南段路西侧，南距二环南路约 800米，北距八一立交约 3 公里，东侧为郎茂山，西侧为青龙山。 图 1 区域与城市位置关系图 2.地块 四至与现状 2 （ 二 ）周边配套 项目临近二环南路、且紧邻公 交站点， 交通便利且通达 。周边医疗、商业配套优良，南侧 紧邻市中区人民医院 ，省警官 总医院 、银座商场、 大润发 等均在距项目 2.5 公里内，东侧为 郎茂山、西侧为青龙山， 地块具有较好的生活居住条件。 3 （ 三 ） 规划 设计条件 2015-G017 地
2、块为 住宅用地， 占地 103 亩 ， 面积 68830 平米，规划 地上 建筑面积 192724 平米。 要求 停车率 80%。规划住宅为小高层、高层。住宅建筑日照标准、日照间距须符合有关规定；须按城市居住区规划设计规范要求配建居民日常生活所需的绿地、公共服务设施（其中包括一处建筑面积不小于 1200 平方米的室内副食品市场）及公厕等设施。 2015-G018 地块为 商业 用地， 占地 12 亩，面积 7954 平米，规划 地上建筑面积 39770 平米。 每百平米建筑面积须配建不少于1.0 个停车位。规划主体建筑为高层。日照标准、日照间距须符合有关规定要求。须配建公厕等设施。 该宗地拆迁
3、已基本完成，需注意以下两个问题： 1.项目需配建用地面积不少于 3000 9 班幼托、用地面 4 积不小于 12100 18 班小学，建设费用约 6000 万 ， 建成后无偿移交 。 2.需建设约 10000 安置房用于本项目回迁居民，回购价格为 8000 元 /；约定 建设不少于 10000 的安置房用于其他外迁居民，回购价格 10000 元 /，具体配建标准需与区政府协谈。 序号 规划地块 编号 用地性质 用地规模 （） 容积率 地上建面 （ ） 控制高度 （ m） 建筑密度 （ %） 绿地率 （ %） 1 2015-G017 居住 68830 3.5总容积率 4.1，其中： 2.2地上
4、2.8，地下1.3 192724 / 22% 35 2 2015-G018 商业 7954 5.3总容积率 7.3，其中： 3.0地上 5.0，地下2.3 39770 / 45 / 二、 目标地块出让相关信息 （一）出让要求 1 挂牌相关 挂牌时间： 2015 年 3 月 5 日 9 时至 3 月 16 日 9 时 30 分 报名时间 ： 2015 年 3 月 5 日至 3 月 13 日 16 时 挂牌底价 ： G017 地块 49558 万 、 G018 地块 7158.6 万 竞买保证金及缴纳要求 ： 申请人需于 2015 年 3 月 5 日至 2015 年 3 月 13 日 16 时前登
5、录网上交易系统，提交竞买申请书并按要求足额缴纳竞买保证金 （ G017地块 10000万元 、G018 地块 1500 万元 ） 。竞买保证金 到账的截止时间为： 2015 5 年 3 月 13 日 16 时。 2 付款进度要求 竞得人应当在网上挂牌出让活动结束后 3 个工作日内持网上挂牌出让成交通知书和相关材料到龙奥大厦 G0514 室进行资格审查，经审查通过方能与出让人签订成交确认书，并 按照 合同期限缴纳土地出让金。 竞买保证金不能自动转为土地出让金。竞得人申请将竞买保证金转为土地出让金的，应于国有建设用地使用权出让合同约定缴款期限截止 5 个工作日前提出书面申请。 土地成交后 10 日
6、内签订国有建设用地使用权出让合同。出让起始价在壹亿元之内 的（含壹亿元），合同签订 30 日之内缴齐总价款；出让起始价在壹亿元以上的，出让起始价的 50%和成交价款与出让起始价的差额部分作为首期土地出让价款须在合同签订 30 日内缴纳，余款在 180 日内缴清。 3 交地状况 宗地外三通（通电、通路、通讯），宗地内平整。 （二）补充信息 目前存在 意向开发商华润。 三、 目标地块 市场分析与机会选择 （一） 城市 /区域发展概况 济南作为 山东省会 ，城市化进程较快，具有产业与人口聚集力， 人口数量、 人均收入、支出稳定增长 ，房地产市场 发展相对健康 ，预计未来 几年内济南房地产 市场仍以
7、刚需为主。 6 .城市 情况与发展预期 宏观经济： 2014 年济南， 前三 季度实现生产 总值 7837 亿元 ，同比 增长 8.8%，但增速略有 放缓 ，增速较去年同期下降 0.6 个百分点。 济南 2014 年 前三季度 第一 、二、三 产业 同比分别增长4.1%、 8.9%、 8.9%。 其中除 第二产业增速放缓外，第一、三产业增速超 过 或持平去年同期 。三产比例 由 2013 年 同期的4.84:37.83:57.33 调整 为 4.65:36.91:58.44， 第三产业比重提高 1.11 个 百分点。 2014 年 1-9 月 ，济南城市 居民 人均可支配收入为 27962 元
8、 ，同比增长 8.9%，增速下降 0.4 个 百分点，人均消费支出 17125元 ，同比增长 6.6， 同比下降 1 个 百分点，消费支出增速低于收入增速 ， 城市消费有待进一步挖掘 。 城市人口： 济南 人口保持平稳增长，常驻人口增长速度快于户籍人口。 据济南市统计局 公布数据显示 ， 2001 年 以来，除 2008、2009 年 出现小幅下降，济南市户籍人口基本保持平稳增长， 2010年 开始，户籍人口增长速度呈加快趋势。 2013 年 ，济南市户籍人口为 613.2 万 ， 同比 上涨 0.65%，随着户籍制度的逐步 放开 ，户籍人口数量将继续攀升。 7 数据来源 ：济南市统计局 常驻
9、 人口增速放缓， 2013 年 济南市常住人口 699.88 万人 ，同比增长 0.71%，增速下降 0.21 个 百分点，其中 城镇 人口 461.91万人。 数据来源 ：济南市统计局 城市规划： 2014 年底 山东省济南市规划局编制完成济南市中心城三年建设规划（ 2014 年至 2016 年）。重点推进城市建设 十大行动 ， 引导新增建设用地、重大项目和人口有序向8 西客站、奥体文博等重点片区集聚，预计三年新增建设用地 32平方公里，吸引居住人口 40 万人。其中，重点片区确定了西客站、奥体文博等六个中心带动区；非遗园、华山等五个旅游综合区 ；创新谷、综合保税区等七个产业集聚区；雪山、南
10、北康等五个优化提升区。 （二） 房地产宏观 市场 概况 2010-2014 年，济南市商品住宅供应量和成交量均呈现略微上升趋势。 2014 年 商铺住宅成交量创新高 ，供大于求态势 一定程度得到缓解 ， 成交 价格在 2012 年 触底后开始反弹 。 土地供 求量 2013 年 增幅明显， 2014 年 在 市场 环境 驱动下出现 回落 ，土地成交价格稳定增长， 底价 成交为主流，成交区域 趋于 均衡 。 1.济南 市 商品 住宅 市场概况 2014 年济南市商品住宅供应面积为 808.08 万，成交面积为 706.72 万 。供求 比为 1.14，供求关系较缓和。 2010-2014 年，济
11、南市商品住宅供应量和成交量均呈现略微上升趋势。2011-2012 年间，由于限购政策的颁布，市场供应成交均保持平稳的走势，进入 2013-2014 年开始一路攀升，因为济南房地产市场主要依靠刚需和首次改善型需求支撑，此类需求对于政策反应敏感度不高。 9 2010-2014 年 济南商品住宅供求走势 2014 年 初 济南市 商品住宅 供应量和成交量均处于低位，下半年的供应量和成交量较上半年有不小的增长态势，供求比在上半年波动较大，在下半 年呈现下降趋势，主要是下半年成交激增造成的。 2014 年 济南市商品住宅供求走势 10 2.济南 市土地市场概况 2013 年济南 市土地供应 量 达到近三
12、年峰值，但 成交率 也最低 ， 2014 年 土地供应大幅下降， 成交量 较去年小幅下降， 土地楼面价稳定上升， 2014 年 为 2138 元 / 。 近三年 济南市土地供求情况 2014 年历城区和槐荫区表现突出，占全市土地成交量的 11 50.36%。 今年历城区取代槐荫区成为土地成交量最大的区域， 主要源于华山片区及唐冶片区 土地 供应增多 ，槐荫区在近几 年的发展中也表现出快速上升的趋势，尤其是西客站片区。 土地 成交区域情况 2014 年成交土地属性来看，住宅用地仍是绝对主力，商业用地占比不断攀升。其中，住宅用地共成交 77 幅，成交面积 524.99 万，占比达 73.41%；商
13、业用地共成交 45 幅，成交面积万 177.47 万 ， 占比 24.82% ， 同 比 增 幅 14.31% 。12 3.价格表现 商品 住宅 价格 在 2012 年 触底 后 ， 近两年 价格 反弹， 2014 年成交均价 8631， 办公产品价格走势与住宅基本一致，商业 价格走势与之相反， 2012 年 成交 价格 达到 峰值的 20864 元 后， 近两年 价格 下跌约 15%。 近五年 济南市商品房成交价格走势 13 2014 年上半年商品 住宅价格 变化 较小， 进入 下半年后在各类 政策 及 各 房企跑量 任务刺激 下，成交价格 出现 下跌， 办公类 产品 成交价格前涨后跌 ，商
14、业 成交 价格 年度 变化波动较大。 2014 年 济南市商品房成交价格走势 （三） 房地产微观市场概况 1.市中区房地产 市场概况 近四年市中区 90 以下 产品供应 由 35%降至 11%， 其中 主要以 80 以下产品供应减少。 90-100 刚需 产品、 120-140 改善型 产品 供应量 增长 较多，分别增长 17%、 12%。 其 它 面积产品供应量相对稳定。 2011-2014 年市中区 各面积段产品供应 情况 时间 户型区间 80 以下 80-90 90-100 100-120 120-140 140-160 160-180 180-200 200以上 2011 年 供应面积
15、 61168 172364 83615 195836 179246 96799 39802 35240 139100 套数 1039 1990 896 1795 1356 661 234 190 514 14 套数比例 12% 23% 10% 21% 16% 8% 3% 2% 6% 2012 年 供应面积 3802 120926 157141 182910 169939 61392 67573 33200 16381 套数 69 1402 1699 1672 1297 430 407 171 67 套数比例 1% 19% 24% 23% 18% 6% 6% 2% 1% 2013 年 供应面积 6147 81501 204918 189376 69150 107323 89048 12372 30651 套数 88 951 2223 1729 538 750 524 64 106 套数比例 1% 14% 32% 25% 8% 11% 8% 1% 2% 2014 年 供应面积 1977 91984 238935 199284 355764 12
