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1、1 XXXX 信托股份有限公司地 址： XXXXXXXX 邮 编：电 话： 传 真：尽 职 调 查 报 告项目名称： XXXX XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划报送部门： 证券信托部二一三年十一月2 XXXX XXXXXXXX 公司贷款集合资金信托计划尽职调查报告一、信托项目简介1、项目名称： XXXX?XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划。2、信托规模： 总规模不超过 30000万元人民币（信托资金达到 3000万元信托可以成立，资金可分期到账）3、期限 ： 固定 2年期。4、委托人及受益人： 1、 XXXX号集合资产管理计划； 2、合格机构投资者；5、融资人 ： XXXX公司（
2、以下简称“ A” ） 。6、信托财产到期交付： 每年支付一次信托收益，信托到期时，归还信托本金和最后一期信托收益。7、信托目的： 通过设立集合资金信托，由委托人指定 XXXX信托对 A发放信托贷款， “ A”将所得资金用于 XX县 XX安置房建设项目。信托计划存续期内，由 A按照合同约定归还信托计划本息，实现受益人信托收益。8、 信托资金用途： 按委托人指定向 XXXX公司发放信托贷款， 借款人用于 “ XX安置房建设项目”建设项目开发。9、还款来源：（ 1）项目自身收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障；（ 2） “ A” 主营业务收入；（ 3） “ A” 现有资产 28.09 亿元，
3、其中： 国有土地资产 1829亩估价 15.13 亿元、房屋资产 100715.87平方米估价 4.72 亿元、 林权资产 14158亩估价 2.75 亿元、 流动资产及其它资产 5.49 亿元。也完全能保证该项目建设的融资资金本息的正常还款。（ 4）可持续发展收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障。 该项目建设为五一物流园建设提供了可靠保障，推动五一物流园可持续发展。根据 XX县“十二五”规划目标，五一物流园建成后，年产值突破 100亿元。每年可增加财政收入 3亿元，这也为该项目建设的融资资金本息的正常还款提供了保障。10、保管银行及保管费： 待定3 11、信托报酬 :1.2%/ 年。1
4、2、预计融资人总成本约为： 14%/年。13、保障措施：（ 1）向委托人充分揭示风险，委托人接受免责条款；（ 2）土地抵押：用于抵押的国有出让土地使用权评估（我司认可的评估机构）价值约在 60000万元以上。（ 3）财政承诺： XX县财政局向 XXXX信托承诺对 A的信托贷款如未获足额清偿，财政局将按时、足额偿还，财政局愿承担所产生的一切连带责任。（ 4）政府承诺： XX县人民政府向 XXXX信托承诺 A将以其所有收入优先用于按期足额归还信托贷款融资款项， 如前述资金归还信托贷款存在缺口， 则缺口资金 XX县财政统筹安排予以补足。 如因上述融资款未获足额清偿， 所产生的一切责任由 XX县政府承
5、担。（ 5）人大决议： XX县人大委员会批复本次贷款如果未获足额清偿，同意纳入当年的财政预算并优先偿还。二、交易结构如下：投资收益投资XXXX 号集合资产管理计划XX集合资金信托计划合格投资者 1-N 合格投资者A土地抵押4 三、 A公司简介：企业名称： XXXX公司。企业注册地址：公司注册资本： 1亿元；法人代表：工商注册号：税务登记证号：组织机构代码：经营范围： 主要从事国有资产经营管理及资本运作， 基础设施和公益设施的开发建设，土地整理，基础设施和公益设施建设项目的融资投资。XXXX公司成立于 2009年 11月， 是经市人民政府批准、 XX县人民政府出资组建的具有独立法人资格的国有独资
6、公司。 公司设董事会和监事会， 内设综合管理部、项目融资部、成本控制部，下设资产管理公司、商贸公司、物业公司、车辆检测公司 4个子公司，现有职工 40人，其中，大专以上文化程度 20人，具有中级专业技术职称 5人。公司注册资本 1亿元，现有资产 28.09 亿元，其中：国有土地资产1829亩估价 15.13 亿元、 房屋资产 100715.87 平方米估价 4.72 亿元、 林权资产 14158亩估价 2.75 亿元、流动资产及其它资产 5.49 亿元。发展思路：一是五年内注册资本增至 3亿元，资产总额达到 50亿元，公司发展成为投资集团。二是按照“担当、包容、协作、拼搏”的企业精神，采取“招
7、、引、聘”等多种形式，大力实施人才战略，组建资本运作团队、项目策划团队、成本控制团队和风险投资控制团队， 提升公司竞争能力。 三是积极对接金融机构，加强银企合作，争取信贷支持，并不断探索 BT、 BOT、信托等融资模式，拓宽融资渠道，增强融资能力。四是拓展经营业务，组建专业子公司，壮大公司实力，发展成为投资集团。托管银行政府承诺财政承诺人大决议5 2、财务报表：（ 1）公司最近会计年度资产负债表（ 2）、最近会计月度资产负债表：四、项目发行地概况1 XX县基本情况：XX 是一块投资兴业的红色沃土。 XX 位于四川省东北部、米仓山南麓，全县幅员 2229 平方公里，辖 43 个乡镇、 546 个
8、村 ( 居 ) 委会，总人口 107 万，其中农业人口 86.6 万，耕地面积 62.68 万亩，森林覆盖率 52%。县城常住人口 23.8 万，城镇化率 29.6%。 XX 是我党我军早期领导人之一、无产阶级革命家刘伯坚烈士的故乡，系四川省首批扩权强县试点县。 2012 年，全县生产总值97.03 亿元，增长 14.7%；全社会固定资产投资 110.5 亿元，增长 30.8%；城镇居民人均可支配收入 16280 元， 农民人均纯收入 5430 元， 分别增长 16.2%、17%。 2012 年地方财政收入近 50 亿元。XX经济社会正驶入发展“快车道”。近年来，全县上下按照两化互动、统筹城乡
9、、追赶跨越、加快发展的总体要求，致力招商引资做大经济规模，投资拉动提升增长速度， “两化”互动做强产业基础，扶贫开发有效改善民生，创新体制机制增强发展动力，全县经济社会正逐步驶入发展“快车道”。XX 未来发展潜力无穷。 XX 处于成渝经济区与关天经济区的连接地带，资金、人才、技术等生产要素的流动将对 XX起到重要的辐射带动作用，我们处于承接产业转移、发展集群经济的“桥头堡” 。随着西部大开发的深入实施，秦巴山片区区域发展与扶贫攻坚启动， 渠江流域综合治理、 加快革命老区发展等一6 系列规划出台，在城市建设、产业发展、金融支持、用地保障等方面将得到巨大的政策支持，到十二五末，全县生产总值翻一番，
10、达到 138 亿元；固定资产投资达到 239 亿元；工业生产总值翻两番，达到 90 亿元；奋力建设西部绿色经济示范区和全国扶贫开发示范区，川东北经济强县和开放强县！2 XX县财政概况：XX县财政近三年收入情况表和预测表附表 1 XX 县近三年财政基本情况表单位：万元年 度项 目2010 年 2011年 2012 年一、全县财政总收入 266854 423786 496519 其中：上划中央 8143 9479 12865 上划省 4904 7333 11193 一般预算收入 14330 23018 36688 （一）预算内收支 1、一般预算收入 14330 23018 36688 2、一般预算
11、支出 205771 328358 381063 （二）预算外收支 1、预算外收入 4969 7996 12379 7 2、预算外支出 3038 4890 6725 二、全县财政的上级转移收入 184555 301978 344831 三、土地出让收入 63000 98700 115000 四、全县年终财政净结余 321 236 76 五、全县年终财政滚存结余 321 236 76 附表 2 XX 县未来三年全县财政基本情况预测表单位：万元年度项目 2013 年 2014 年 2015 年一、全县财政总收入 529000 588000 660000 （一）预算内收支 1、一般预算收入 56000
12、 75000 100000 2、一般预算支出 420000 480000 510000 （二）预算外收支 1、预算外收入 15800 17000 18000 2、预算外支出 86000 9500 10000 二、土地出让收入 137500 196000 240000 三、全县财政的上级转 380000 420000 460000 8 移收入四、全县年终财政净结余480 520 380 五、全县年终财政滚存结余480 520 380 附表 3 XX 县近三年土地经营情况总表单位：万元、亩年 度项 目2010 年 2011 年 2012 年一、土地出让总收入63000 98700 115000 二
13、、土地出让总数量350 亩 470 亩 500 亩三、土地出让每亩平均价格180 万元 /亩 210 万元 /亩 230 万元 /亩四、现有土地储备的存量450 亩 700 亩 3000 亩9 附表 4 未来三年（ 2013-2015 年） XX 县 土地出让预测表（单位：亩、万元）年 度项 目2013 年 2014 年 2015 年出让土地总量预测550 亩 700 亩 800 亩出让土地平均价预测250 万元 /亩 280 万元 /亩 300 万元 /亩出让土地总收入预测137500 万元 196000 万元 240000万元五、投资项目可行性分析( 一 ) 项目概况本建设项目共设四个安置
14、点，具体分布见下表：工程名称 地块名及位置XX 安 一号安置点 JB-C-02-20 （严家河）10 置房 二号安置点 JB-C-01-02 （朱家湾）三号安置点 JB-C-02-03 （庙耳梁）四号安置点 JB-C-02-15 （变电站）该项目建设是平发改审 2012 306 号文批准，是为了保证 XX 县高速路互通口和县城过境路 A 段建设、达巴铁路和 XX县五一火车站建设、五一火车站物流园建设、 XX 建设的顺利实施，保证“三溪”人民的生命财产安全，按照规划建安置房 4030 套；为城市低收入家庭提供住房保障。该项目建设地点主要在 XX，当前 XX城市发展方向就在 XX，建成后的“ XX
15、”将是宜居宜业的新城。 未来的 XX必将成为具有区域影响力的开放型经济开发区、“两化”互动示范区、现代产业集聚区、生态宜居都市区。 项目地位于 XX县城市规划区域内的 XX属城市规划范围，项目地均为二类居住用地。 在 XX新建安置房 4030 套，总用地面积 116583 平方米，总建筑面积 587445 平方米，完善相关配套设施，估算投资 135112.35 万元。（二）项目经济效益分析：1 、项目建设投资成本分析：XX安置房建设投资估算表（概算法）：金宝片区安置房建设投资估算表（概算法） 单位：万元序号 工程或费用名称 建筑工程费 设备购置费 安装工程费 其他费用 合计1 工程费用 106
16、885.35 1500 9000 117385.35 1.1 安置房建设 （含公租房） 106885.35 1500 9000 117385.35 2 工程建设其他费用 7727 7727 2.1 建设单位管理费 753 753 2.2 勘察设计费 3100 3100 2.3 建设单位临时设施费 750 750 2.4 项目申请报告编制费 110 110 2.5 图纸审查费 70 70 2.6 施工图预算编制 275 275 2.7 招标代理 79 79 11 2.8 工程监理 1500 1500 2.9 劳动安全卫生评价费 40 40 2.1 工程保险费 500 500 2.11 环评费 50 50 3 预备费 10000 10000 3.1 基本预备费 10000 10000 3.2 涨价预备费4 建设投资合计 116885.35 1500 9000 7727 135112.35 比例（ %）
