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1、,LOGO,商品房买卖合同法律实务, 2014版 商品房买卖合同示范文本 解读,内容安排,1. 基本问题,3. 出卖人义务,4. 买受人义务,5. 其他问题,2. 合同当事人,,,1.1 示范文本及其补充协议的效力,2014版 商品房买卖合同（预售、现售）示范文本,约22000字,关于印发商品房买卖合同示范文本的通知,商品房买卖合同（预售）示范文本（GF-2014-0171）、商品房买卖合同（现售）示范文本（GF-2014-0172）。现印发给你们，请各地充分认识推行本合同示范文本的意义，积极提倡和引导商品房交易当事人使用本合同示范文本，做好示范文本使用事项和市场交易风险提示等宣贯工作。自本合
2、同示范文本颁布之日起，原商品房买卖合同示范文本（GF-2000-0171）同时废止。（约4200字）GF-95-0171 商品房购销合同示范文本。,“经济合同示范文本制度”的由来,国务院办公厅转发国家工商行政管理局关于在全国逐步推行经济合同示范文本制度请示的通知（1990年3月20日）“推行经济合同示范文本制度，是贯彻执行中华人民共和国经济合同法、提高经济合同履约率、整顿流通秩序的一项重要措施。”“广泛开展宣传、教育，积极提倡、引导企业及其他当事人采用国家统一制订和印制的经济合同示范文本。”H12. 当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。,,现实运行的状态,“房地产开发企业与买受人根据交易
3、系统中商品房买卖合同示范文本及其补充协议指导文本协商拟定合同条款。” 成都市商品房买卖合同登记备案管理办法（成房发201313号）预售主管部门应当提供统一印制、统一编号的商品房买卖合同示范文本。预售人和预购人经协商达成一致后，可以对商品房买卖合同示范文本的内容进行选择、修改和补充。 厦门市商品房预售管理规定 厦门市人民政府（第155号）,补充协议 （28） ,对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。说明5.
4、出卖人与买受人根可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容，据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。,,各地不同的管理模式,当事人在使用商品房买卖合同时，为了重复使用，针对不特定对象在商品房买卖合同示范文本的空白处预先填写统一内容或预先制定的补充协议等，应将合同样本报所在地县级以上工商行政管理部门备案。在房地产部门办理合同备案时，对当事人采用其它格式合同的，其格式合同样本应先到工商行政管理部门备案后方能使用，并要进行市场交易风险提示。“ 安徽省住房城乡建设厅 安徽省工商行政管理局转发住房城乡建设部、国家工商总局印发商品房买卖合同示范文本的通知”，关
5、于加强商品房买卖合同格式条款备案工作的通知（工商合字201075号）,,合同法 角度（合同诉讼或仲裁）,法释20095号 第六条 提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第39条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。,,案例：合理的方式？,合同附件约定“本房屋层高因施工方面的原因，局部可能存在一定误差。”买受人另向出卖人出具声明一份，声明：“购房合同（含附件）签订前，出买人已就合同中可能对买受人产生不利影响的条款
6、提请买受人特别注意；买受人已就其他存疑条款向被告提出，出买人就相关条款按买受人要求做出了解释和说明；买受人已注意到上述条款中部分内容涉及免除、限制出买人的责任或者限制买受人的权利，买受人均予认可。”(2013)浙甬民二终字第734号,,总 结,依据法律、行政法规规定，示范文本不具有强制适用效力。补充协议，即使认定为格式条款，在符合合同法第39条规定的情形下，仍可认定有效。行政管理机关，将其纳入“合同备案”、“格式条款备案”程序中强制使用，并限定其内容。,,文本中没有约定或者约定不明确的内容,示范文本明示可完全另行约定的： 逾期付款责任；逾期交付责任；逾期登记责任；面积差异的处理；没有涉及的，如
7、：买受人主体（限购）风险贷款风险,,,1.2 关于“一倍赔偿”责任,,惩罚性赔偿 1,最高院 商品房买卖合同司法解释 第8条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。,,惩罚性赔偿 2,第9条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担
8、不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。,,房屋权利状况承诺（5）,1. 出卖人对该商品房享有合法权利； 2. 该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人； 3. 该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况； 如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。,,,（接前） 出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受
9、人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付【已付房价款一倍】【买受人全部损失】的赔偿金。文本中，买受人解除合同的一般处理模式：15日内退款付息+赔偿（或违约金）,,地基基础和主体结构不合格（16）,（一）地基基础和主体结构出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人
10、民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付【已付房价款一倍】【买受人全部损失】的赔偿金。因此而发生的检测费用由出卖人承担。,,,1.3 房屋买卖合同无效,,预售许可 与 合同备案,J.2 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。J.6 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。,所售房屋已经抵押, 或已出卖第三人,未经抵押权人同意转让抵押财产的，不能依据物权法第191条第2款规定认定转让合同无效。受让人因抵押权登记未涂
11、销，请求解除合同的，应予支持；受让人要求转让人承担相应民事责任的，根据当事人的过错程度等予以确定。 2011年全国民事审判工作会议纪要法办201142号MJ.3 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。,,,1.4 合同解除,合同解除权,24,违约方请求解除合同,根据合同法第110条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责
12、任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。 最高法院 公报 2006年第06期（116）,买受人的法定解除权,合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给第三人；所售房屋已经抵押，未经抵押人同意的；所售房屋已经出卖给第三人的；所售房屋为拆迁补偿安置房屋的；房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；面积误差比绝对值超出，且合同无约定；,,,出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行。商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法
13、办理房屋所有权登记。商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因出卖人原因，或因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。,买受人的约定解除权,如该商品房权利状况与出卖人承诺不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的。（5）出卖人逾期交房，超过约定的特定期限的。（12）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时（13可选）规划或设计变更，出卖人未在规定期限内通知买受人的，或买受人收到通知后决定解除的。（14）（15）地基基础和主体结构经检测不合格的，或其他质量问题，经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的。（16）,,,房
14、室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的。（16）因出卖人的原因，买受人未能在约定的特定期间内取得房屋所有权证书的。（20）,出卖人的约定解除权,出卖人的解除权,法定解除权买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行。商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因出卖人原因，或因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。约定解除权买受人愈期付款，超过约定特定期限的。（8）,送达 （25）,出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形
15、式，以【邮政快递】【邮寄挂号信】【 】方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起 日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。通知的重要性和证明困难。如何确定通知的送达？,通知,可证明的通知方式由对方签署；以特快专递（EMS）发出保留通知的纸质备份文件(并在发出文件中注明)；在邮寄详情单中注明通知内容，并保留详情单；要求邮局提供回执，并保留回执（包括信封）；对于特别重要的通知，如不能达成前述第1、2种方式的，可以考虑与当地公证机关联系办理公证送达。,解除权的行使期限,FJ.15 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。,,,
