不同首付比率下住房抵押贷款违约率的测算研究

《不同首付比率下住房抵押贷款违约率的测算研究》由会员分享，可在线阅读，更多相关《不同首付比率下住房抵押贷款违约率的测算研究（3页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、 研完 不同首付比率下住房 抵押贷款违约率的测算研究 豳王冬郑海涛 迄今为止，我国个人住房抵押贷款的不良率在 1左右，是商业银行不良贷款率最低的信贷业务。 按照国际经验，个人住房抵押贷款的风险暴露期为3 至8年。随着我国个人住房抵押贷款业务的发展，不 良贷款率和违约率呈上升趋势，个人住房贷款的违 约问题已经成为银行界关注的焦点。 违约概率的测度方法主要有：基于内部信用评 级历史资料的测度方法；基于期权定价理论的测度 方法；基于保险精算的测度方法；基于风险中性市场 原理的测度方法。国外关于住房抵押贷款影响因素 的研究，分为两个方面，一方面是贷款特征对违约的 影响，Von Furstenbergf

2、1969)发现初始的住宅资产净 值是违约风险最重要的指示器。另一方面，在对抵押 拖欠的分析中，Herzog和Earley(1970)考察了与借款 人有关的其他因素对拖欠的影响。其发现借款人年 龄、婚姻状况、被赡养人数量都对拖欠或违约没有影 响。Morton(1 975)和Sandor和Sosin(1 975)还证实初始 还款收入比对违约和拖欠的影响不大。Wil1iams、 Beranek和Kenkel(1974)发现，相比其他的借款人， 那些初始还款收入比大于30的借款人违约的可能 性更大。 20世纪80年代中期，一种更窄的违约决策的概 念以基于期权的违约模型的形式被提出，这些理论 把违约作为

3、一种看跌期权，只要住宅的价值加上行 使该期权的所有成本低于抵押物的价值，借款人就 会行使这个期权从而违约。Foster和Van Order (1984)发现：模型仅仅使用资产净值变量就解释了超 过90的变化。Vandell和Thihodeau(1985)发现：与 借款人变为自我雇佣者对违约的影响相比，初始贷 款价值比从75增加到95对违约的影响大约只有 前者的114，同样地，将抵押物市场价值和票面价值 之间的差异减少到零对违约的影响大约只有前者的 110。在这些结果的基础上，Vandell和Thibodeau模 拟了不同风险情况下的违约率。 Quigley和Van Order(1995)使用了

4、一种比例危 险模型来预测违约的概率。将危险定义为一个偶然 事件(例如，违约)，将危险率定义为在一个特定周期 内这个事件将要发生的概率，并假定这一事件在该 周期的开始不会发生。危险模型就可以用来预测第 一年、第二年等的违约概率。在此基础上，Yongheng Deng、Quigley和Van Order(1996)使用比例危险模型 的方法来分析政府的一项住房贷款补助政策的潜在 成本。 本文通过数据分析，探讨违约率和首付比率之 间的函数关系，确定不同的首付比率所对应的违约 率，以揭示个人住房按揭贷款违约率和首付比率之 间的关系。 Investment Research|201 0|、0 。 一、礅甓

5、责法及楱墼l 本文引入比例危险模型对住房抵押贷款违约 率进行测算。在每个房产价格的均值和方差的估计 值，以及根据贷款合约计算的贷款余额的基础上， 国外的相关研究中，对每一观测值按季度估计房产 主权益的分布。特别的，EQR是假设房产的价格以 均值增长的条件下，权益比率的估计值，PNEQ则是 权益为负的概率，即看跌期权为实值的概率。设 PURPRICEi表示贷款发放时房产的购买价格，MKT VALUEi是根据MSA的WRS指数均值所估计的房 产的市场价值，PDVUNPBLCi则是贷款余额的现 值。TERMi是抵押贷款期限。 权益为负的概率PNEQ可表示为： 其中，e二 ， 是房产价格变化的方差。

6、之后，构建协变量矩阵Zi(r，K，1)。协变量矩阵Ei (丁，K， 除了看跌期权的协变量PNEQ，EQR外，还包 括初始的贷款价值比率，贷款开始时的支出收入比 率以及当地的失业率。应用SPE方法，再结合协变量 矩阵估计出提前偿付和停止付款的危险函数。 二、数撮及实证禽栎 1数据来源。本研究选取某市住房抵押贷款担 保中心19992006年的住房抵押贷款违约数据，本 研究将连续3个月不还款定义为违约。贷款数据包 括的信息有：贷款的首付比率，贷款的发放时间，贷 款的总金额，以及贷款的年限。逾期数据包括的信 息有：贷款的首付比率，贷款的发放时问，贷款的总 金额，贷款的年限，最后还有贷款发生逾期的时间。

7、 根据这些数据，通过计算还可获得的信息有：房产 的购买价格，每月支付的本金和利息。由于担保中 首付比率 平均生存时间估计值 标准误差 1O一19 104221 1 2445 20 29 1043621 2369 3O一39 1055596 1957 40一49 1053200 1991 5O一59 1067092 1667 60一69 1067789 1892 70一79 1063863 2956 8O一89 1064607 2881 90一1 0O 1053146 0904 同完 心提供的数据是某市的住房抵押贷款数据，所以这 些数据在地区这一因素上是无差异的，即模型中的 协变量将不包括涉及提

8、取因素的EQR。 根据模型的要求，将原始的贷款数据划分成若 干部分，对每一部分，通过KaplanMeier方法近似 估计其违约的危险率，并将之作为比例危险模型中 的基线风险把这一结果与贷款的原始数据相结合 形成一个新的数据集。最后引入协变量PNEQ，运用 Cox回归的方法估计出时间对贷款违约率的影响。 由于我国没有二手房销售价格指数，因此使用 房屋销售价格指数代替。另外，在国外的相关研究 中违约包括提前偿付(prepayment)和停止付款(de fault)两种情况。根据我国的实际情况，本研究的风 险类型为单一的停止付款，即逾期。 2实证分析。根据贷款的首付比率将贷款数据 和违约数据划分成若

9、干部分，对每一部分，本研究 通过KaplanMeier方法近似估计其违约的危险率 (结果见表1)。 从表1可看出：随着贷款首付比率的增加，贷 款的平均生存时间也增加，即贷款的基线风险随着 贷款首付比率的增加而相应下降。 另外，根据在不同首付比率下的危险函数图形 可以发现：从贷款发生到贷款时间约为900天之间， 随着贷款的首付比率的提高，同一时刻贷款的危险 率相应下降，即贷款的基线风险函数随着贷款的首 付比率的提高，相应的减少。但是，当贷款时间超过 900天以后，贷款的首付比率介于40-59之间的 这一部分贷款的基线风险函数超过首付比率较低的 贷款，而其他首付比率区间的贷款的基线风险函数 增加相

10、对缓慢，这一点用首付比率并不能很好的解 释。考虑到有很多因素都会影响住房贷款的基线风 险函数，所以这里基线风险函数的迅速增压应该是 由除首付比率外，其他的因素影响所致。 不同首付比率下，贷款的危险率的差异性检验 见表2。三种检验方法的P值均小于001，这表明不 同首付比率下，贷款生存时间即贷款的违约率的差 异具有显著性意义。 在此基础上加入协变量PNEQ，考虑时间因素 对贷款违约率的影响。在我国，住房抵押贷款的还 款方式分为等额本金和等额本息两种方式，根据商 业银行个人住房贷款的实际情况，我国大部分的住 房贷款采用等额本息方式。所以，在计算时，采用等 额本息的换款方式计算贷款余额，所用的贷款利

11、率 霪 一 Investment Research201010 权嘈同完 卡方值 自由度 P值 LogRank(Mantel-Cox) 1o2388 7 0000 Breslow(Generalized Wilcoxon) 109689 7 Oo0o TatoneW缸e 106203 7 0000 为中国人民银行1999年6月1O号调整前的住房 贷款利率，市场利率采用同时期的人民币活期存款 利率。 根据比例危险模型，将住房抵押贷款的基线风 险和协变量PNEQ结合起来，应用Cox回归分析， 估计出贷款放款1至6年的危险函数的变化情况。 图1表示的是综合处理基线风险函数h。和 PNEQ之后得到的不

12、同首付比率下，住房抵押贷款 的违约率随贷款时间的变化关系。首付比率介于 1019时，贷款的违约率约为6275；首付比率 介于2029时，贷款的违约率约为6-72；首付 比率介于3039时，贷款的违约率约为5-57； 首付比率介于4049时，贷款的违约率约为56 62；首付比率介于50-59时，贷款的违约率约为 22，2；首付比率介于6069时，贷款的违约率约 为2528；首付比率介于70-79时，贷款的违约 率约为1519；首付比率介于80-89时，贷款的 违约率约为1318。 随着贷款首付比率的下降，贷款违约率也相应 下降，但存在两个例外，首付比率介于30-39的贷 款的违约率要低于首付比率

13、介于4049的贷款， 首付比率介于5059的贷款的违约率要低于首付 比率介于6069的贷款。 最后，住房抵押贷款违约率随时间变化的总体 的趋势是，随着贷款时间的增加，贷款的违约率也逐 渐增加，但增加缓慢，增长主要发生在贷后第4年到 第5年 图1 时_ 危险率 缀果及 摄 一 1 2 3 4 5 6 贷款时间 I一首付比率O卜0 2 一首付比率0 2-n 3 -,it-首付比率0 3-0 4 一首付比率O 4-0 5 首付比率0 5-0 6 一首付 率0 60 7 ；一首付 率0 7-0 8 首付比率0 7-0 8 J一酋付 窜0 80 9 三灏甍令 挂费抵褥 蠢。 誉g | 交|盎鬻mli臻

14、i镀戆风验镪磙镰建议 通过上述分析可以看出，当首付 比率提高时，借款人违约所带来的损 失也同时增加，所以较高首付比率的 借款人在考虑违约这一行为时，将会 更加谨慎，相应的违约率较低。其次，直到贷后第4 年到第5年，贷款的违约率才有一个较为明显的增 加的原因主要为，在贷后第4年，借款人对其贷款 的价值进行了一段时期理性的考虑，所以在这段时 间，贷款的违约率会有一个明显的增加。考虑到高 首付比率的借款人对于违约的态度更加谨慎，故首 付比率越高，增加幅度越低。因此，针对不同首付比 率下的住房抵押贷款违约率的分析，为进一步加强 对住房抵押贷款信用风险的管理，本文提出如下建 议： 一是改善对个人住房贷款

15、项目的审查，健全金 融机构内控机制。主要是加强对项目开发商的审 查，严格履行对借款申请人的贷前调查，强化对借 款申请人还款能力的调查和分析，改进对购房人还 贷能力的评估方式。通过本研究发现，我国个人住 房贷款违约率在贷款发放的4至5年后开始攀升， 也就是说4年以后，个人住房贷款违约率将上升， 不良贷款的风险将开始逐渐暴露。这就凸现了商业 银行对购房人购房能力调查的必要性。同时，要完 善个人征信系统，改变商业银行信贷人员仅仅依靠 借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询 材料进行判断和决策的模式。 二是继续深化金融服务，细分市场，细分客户。 对于申请购房贷款的客户，商业银行要根据申请者 的经济条件和购房用途进行“客户细分”，对不同的 客户群体提供不同的房贷产品，对不同的客户提供 不同的首付比率和房贷利率。 三是提高对购买第二套及以上住房贷款的首 付比例。严格按照中国银监会相关规定发放个人住 房贷款，提高风险补偿率。只有这样，当房价下跌， 出现炒房者或者开发商无法归还贷款的情况时，银 行所蒙受损失的概率才可能较低。 【作者单位】中国建设银行总行资产负债管理部 北京航空航天大学经济管理学院 【责任编辑】王林 nvestment Research|2010|_、0 案