全国各地物业管理纠纷案例精选解析

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1、全 国 各 地 物 业 管 理 纠 纷 案 例 精 选 解 析施 工 标 志 不 明 显 物 业 公 司 担 责 任案 情 ： 2011 年 3 月 21 日 ， 某 物 业 公 司 为 排 水 管 道 维 修在 小 区 通 道 上 挖 一 深 沟 ， 但 未 按 规 定 设 置 明 显 警 示 和 防 护 措施 ， 当 晚 7 时 30 分 左 右 ， 16 岁 中 学 生 王 某 骑 自 行 车 摔 至沟 中 ， 造 成 两 门 牙 脱 落 ， 构 成 9 级 伤 残 ， 王 某 诉 至 法 院 要求 物 业 公 司 赔 偿 医 疗 费 等 损 失 21 万 元 。评 析 ： 民 法 通

2、则 第 一 百 二 十 五 条 对 地 面 施 工 人 承 担责 任 的 归 责 原 则 采 纳 的 是 无 过 错 原 则 ， 只 要 施 工 人 在 公 共 场所 、 道 路 或 者 通 道 上 挖 坑 、 修 缮 安 装 地 下 设 施 等 ， 没 有 设 置标 志 和 采 取 安 全 措 施 就 构 成 侵 权 责 任 。 本 案 物 业 公 司 作 为 排水 管 道 维 修 人 ， 在 小 区 通 行 的 道 路 上 挖 坑 ， 其 没 有 设 置 明 显的 标 志 或 采 取 防 护 措 施 ， 造 成 王 某 无 法 躲 避 潜 在 危 险 ， 因 此应 对 王 某 受 到 的

3、损 害 承 担 赔 偿 责 任 。住 户 家 中 无 人 大 量 冒 水 ， 应 如 何 处 理提 要 ： 斥 责 物 业 管 理 公 司 没 有 尽 到 责 任 。 物 业 管 理 公 司 则 称 ，住 户 不 在 家 ， 物 业 管 理 公 司 无 权 破 门 而 入 。 当 三 楼 住 户 回 来后 ， 对 于 物 业 管 理 公 司 的 破 门 而 入 行 为 感 到 很 恼 火 ， 三 方 矛盾 很 大 。住 户 家 中 无 人 大 量 冒 水 责 任 应 该 如 何 处 理雷 小 姐 住 在 二 楼 ， 三 楼 的 邻 居 国 庆 期 间 外 出 。 一 天 ， 雷 小姐 发 现

4、天 花 板 开 始 滴 水 ， 意 识 到 三 楼 邻 居 家 可 能 漏 水 了 。 她向 该 楼 宇 的 物 业 管 理 公 司 反 映 情 况 ， 物 业 管 理 公 司 称 ： 三 楼住 户 不 在 家 ， 不 能 入 室 检 修 。 结 果 情 形 越 来 越 糟 ， 雷 小 姐 的屋 子 里 像 下 雨 。 天 花 板 、 家 具 、 衣 服 、 被 褥 等 都 受 到 不 同 程度 的 损 害 ， 其 中 一 些 物 品 受 损 相 当 严 重 ， 而 物 业 管 理 公 司 仍然 不 来 维 修 。 雷 小 姐 没 有 办 法 ， 打 110 电 话 ， 在 巡 警 的 要求

5、下 ， 物 业 管 理 公 司 砸 开 三 楼 房 门 入 内 维 修 ， 发 现 屋 内 的 东西 也 被 泡 得 不 成 样 子 。 对 此 ， 雷 小 姐 极 为 不 满 ， 斥 责 物 业 管理 公 司 没 有 尽 到 责 任 。 物 业 管 理 公 司 则 称 ， 住 户 不 在 家 ， 物业 管 理 公 司 无 权 破 门 而 入 。 当 三 楼 住 户 回 来 后 ， 对 于 物 业 管理 公 司 的 破 门 而 入 行 为 感 到 很 恼 火 ， 三 方 矛 盾 很 大 。这 是 个 比 较 典 型 的 问 题 ， 其 实 质 是 物 业 管 理 的 紧 急 避 险 及免 责

6、问 题 。 那 么 ， 什 么 是 紧 急 避 险 呢 ？紧 急 避 险 是 为 了 使 第 三 人 或 本 人 的 人 身 或 财 产 或 者 公 共 利益 免 遭 正 在 发 生 的 、 实 际 存 在 的 危 险 而 不 得 已 采 取 的 一 种 加害 于 他 人 人 身 或 财 产 的 损 害 行 为 。 以 本 案 为 例 ， 三 楼 漏 水 ，损 害 了 住 在 二 楼 的 雷 小 姐 的 财 产 。 在 三 楼 住 户 家 中 无 人 的 情况 下 ， 为 了 减 少 损 失 ， 就 必 须 破 门 而 入 修 复 三 楼 水 管 、 水 道 ，但 客 观 上 又 会 对 三

7、楼 住 户 的 门 窗 、 玻 璃 等 财 产 造 成 损 害 ， 类似 这 样 的 行 为 就 是 紧 急 避 险 行 为 。紧 急 避 险 行 为 由 于 其 所 保 护 的 利 益 大 于 其 所 造 成 的 损 害 ，具 有 正 义 合 理 性 ， 因 而 我 国 民 法 通 则 对 此 予 以 认 可 。但 是 ， 三 楼 住 户 是 无 辜 的 第 三 人 ， 由 于 紧 急 避 险 而 遭 受 的 损害 ， 是 否 应 受 赔 偿 ， 如 何 赔 偿 ， 却 是 个 问 题 。 由 于 我 国 没 有全 国 性 的 物 业 管 理 法 规 ， 所 以 ， 本 案 中 的 物 业

8、管 理 公 司 生 怕惹 麻 烦 而 不 愿 去 抢 修 ， 也 是 可 以 理 解 的 。对 于 责 任 问 题 ， 最 高 人 民 法 院 关 于 贯 彻 执 行 中 华人 民 共 和 国 民 法 通 则 若 干 问 题 的 意 见 （ 试 行 ） 第 156条 规 定 ： “因 紧 急 避 险 造 成 他 人 损 失 的 ， 如 果 险 情 是 由 自 然原 因 引 起 ， 行 为 人 采 取 的 措 施 又 无 不 当 ， 则 行 为 人 不 承 担 民事 责 任 。 受 害 人 要 求 实 偿 的 ， 可 以 责 令 受 益 人 适 当 补 偿 。 ”从 上 面 的 法 律 规 定

9、可 以 看 出 ， 当 出 现 漏 水 等 严 重 情 形 时 ，是 可 以 采 取 紧 急 避 险 行 为 的 ， 措 施 得 体 的 情 况 下 ， 无 论 是 物业 管 理 公 司 还 是 二 楼 住 户 ， 都 不 应 承 担 民 事 责 任 。 就 本 案 而言 ， 从 根 本 上 看 ， 物 业 管 理 公 司 没 有 破 门 而 入 的 权 利 ， 因 此物 业 管 理 公 司 首 先 可 以 直 接 与 业 主 或 住 户 联 系 ， 如 果 联 系 不上 ， 在 紧 急 情 况 下 ， 可 以 通 过 110 报 警 ， 当 公 安 警 察 到 来后 ， 可 以 交 由 公

10、安 警 察 来 采 取 破 门 而 入 或 其 他 方 式 处 理 ， 物业 管 理 公 司 可 以 协 助 ， 做 好 有 关 记 录 ， 并 请 公 安 警 察 和 相 关的 受 益 人 签 字 证 明 ， 必 要 时 用 将 现 场 拍 照 以 备 作 为 证 据 。 如果 本 案 中 ， 三 楼 的 住 户 受 到 一 些 财 产 损 失 ， 作 为 受 益 人 ， 雷小 姐 应 当 给 予 其 适 当 的 补 偿 。 但 该 紧 急 避 险 的 行 为 减 少 了 积水 对 三 楼 住 户 家 私 的 损 害 ， 所 以 该 住 户 实 际 上 也 是 受 益 人 之一 ， 因 此

11、三 楼 住 户 也 应 当 承 担 一 部 分 损 失另 一 方 面 ， 可 以 看 出 ， 对 于 物 业 管 理 公 司 而 言 ， 工 作 中 ，必 然 会 由 于 特 殊 原 因 而 对 业 主 造 成 一 些 损 害 而 不 应 该 承 担 民事 责 任 ， 否 则 谁 也 干 不 下 去 。无 论 现 在 还 是 将 来 ， 物 业 管 理 公 司 都 要 依 据 物 业 管 理 合 同的 约 定 从 事 物 业 管 理 工 作 ， 这 就 迫 使 物 业 管 理 公 司 必 须 将 相关 的 免 责 条 款 尽 可 能 详 尽 地 写 在 物 业 管 理 合 同 中 以 维 护

12、自 己的 利 益 ， 但 又 不 能 走 向 什 么 责 任 都 不 承 担 的 另 一 极 端 。 因 此 ，建 议 将 物 业 管 理 公 约 中 的 免 责 条 款 约 定 为 ： 物 业 管 理 者 进 行如 下 物 业 管 理 活 动 时 ， 对 业 主 造 成 的 财 产 损 失 可 不 承 担 民 事赔 偿 责 任 ：1、 为 求 助 人 命 而 造 成 的 必 要 财 产 损 失 （ 比 如 有 人 在 房 间中 企 图 自 杀 ， 物 业 管 理 者 为 救 助 人 命 ， 不 得 不 破 门 、 破 窗 而入 ） ；2、 为 避 免 业 主 或 用 户 财 产 受 损 或

13、可 能 受 损 而 造 成 的 必 要财 产 损 失 （ 比 如 业 主 房 间 内 漏 水 、 失 火 又 无 人 在 内 ， 为 不 使其 造 成 巨 大 损 失 ， 物 业 管 理 者 强 入 入 内 救 治 ） ；3、 为 抓 捕 违 法 犯 罪 分 子 、 制 止 不 法 侵 害 行 为 而 造 成 的 必要 财 产 损 失 ；4、 其 他 类 似 上 述 情 况 的 情 形 。这 样 ， 看 起 来 好 像 对 物 业 管 理 者 多 了 一 些 约 束 或 控 制 ， 但实 际 上 却 明 确 了 其 免 责 条 件 ， 使 之 具 有 可 操 作 性 ， 才 能 从 根本 上

14、避 免 纠 纷 与 麻 烦 。业 主 天 价 鸽 子 丢 失 状 告 物 业 损 失 高 达 18 万 元核 心 提 示2008 年 ， 唐 山 市 路 北 区 尚 座 花 园 小 区 业 主 王 某 饲 养 的 6只 进 口 种 鸽 丢 失 ， 损 失 高 达 18 万 元 ， 遂 将 物 业 告 上 法 庭 。该 案 经 过 初 审 、 重 审 ， 近 日 ， 法 院 终 审 判 定 物 业 承 担 20%的责 任 ， 理 由 是 物 业 未 向 法 庭 提 供 案 发 时 的 监 控 录 像 ， 无 法 证实 其 履 行 了 管 理 义 务 。长 翅 膀 的 鸽 子 丢 失 ， 物 业

15、需 担 责 。 如 果 业 主 其 他 财 物 丢 失 ，物 业 岂 不 更 该 赔 偿 ？ 案 件 判 决 了 ， 但 是 这 6 只 鸽 子 引 发的 风 波 与 口 水 仗 却 并 没 有 停 止 。 尚 座 花 园 物 业 在 燕 赵 都 市 网等 网 站 、 贴 吧 发 帖 喊 冤 ， 同 时 认 为 ， 该 案 虽 然 案 值 较 小 ， 但是 牵 扯 出 一 个 很 重 要 的 问 题 ， 那 就 是 业 主 私 产 丢 失 ， 物 业 是否 该 赔 偿 ？事 件业 主 鸽 子 丢 失 起 诉 物 业尚 座 花 园 是 唐 山 市 一 知 名 高 档 社 区 ， 实 行 全 封

16、闭 、 智 能化 管 理 。2006 年 底 该 小 区 正 式 入 住 ， 业 主 王 某 搬 进 小 区 不 久 ， 就利 用 楼 顶 天 台 养 起 了 鸽 子 。 王 某 在 起 诉 书 中 称 ， 自 从 其 饲 养信 鸽 以 来 ， 有 人 觊 觎 信 鸽 这 块 “肥 肉 ”， 屡 次 下 手 偷 盗 。2007 年 8 月 ， 物 业 公 司 一 保 安 人 员 在 偷 盗 信 鸽 时 被 他 逮 个 正着 。 同 年 10 月 ， 信 鸽 再 次 被 盗 。 2008 年 3 月 ， 王 某 到 公安 部 门 报 案 称 ， 其 饲 养 的 6 只 信 鸽 被 盗 ， 价 值 18 万 元 。尽 管 该 案 至 今 未 破 ， 但 王 某 怀 疑 是 物 业 保 安 人 员 监 守 自 盗 。王 某 认 为 ， 入 住 之 前 ， 物 业 和 他 签 订 了 服 务 合 同 ， 合 同中 明 确 约 定 ， 物 业 收 取 服 务 费 之 后 ， 小 区 内 实 行 封 闭 式 智