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1、大家论坛 http:/大家学习网 Http:/ 1第一部分 项目背景 .3第一章 可行性报告编制依据及说明 .3编制依据 .3编制说明： .3第二章 项目概况 .4基本情况 .4发展趋势预测 .6第三章：市场调查与分析 .6第一节：宏观市场分析 .61、经济综合实力增强 .72、经济实力的增强带动人们消费观念的深层变革 .73、成长中的消费力引发西安新一轮商业革命 .84、消费形态与观念变化分析： .95、西安酒店业发展趋势与前景分析 .10第二节 微观市场调研与分析 .36一、区域发展现状及区内人口构成 .36二、区域商业发展趋势 呼唤 .36第二部分：项目总体战略规划 .37第四章项目建设
2、方案 .37一、项目总体情况 .37二、项目管理情况： .37三、和平大厦规划审批情况： .38四和平大厦设计说明 .39五、和平大厦项目进展情况及工程进度计划 .39第五章 项目定位 .41一、定位依据 .41二、定位策略 .41项目定位 .42概念定位： .42第六章 营销策略 .44“和平大厦 ”项目营销目标 .44销售、租赁比例安排 .44定价策略 .45营销促进 .47营销周期安排 .48可售面积营销进度安排 .49回款进度安排 .50第七章 资本运作思路 .50一、投资组合方式 .50二、资金运作方式 .51第八章 项目利润保证策略 .52大家论坛 http:/大家学习网 Http
3、:/ 2一、遵循市场规律 实现多方共赢 .52二、加强横向合作 构建跨行业盈利桥梁 .53三 项目开发资金支撑体系 .54第三部分 经济评价与风险分析 .55第九章 项目经济评价 .55第一节 建设资金筹措方案和投资估算 .55第二节 项目财务风险评价 .58第十章 项目风险分析 .631国家政策风险 .632市场竞争风险 .633营销风险 .644开发过程中的法律风险 .65第十一章 结论 .65第一部分第一部分 项目背景项目背景第一章第一章 可行性报告编制依据及说明可行性报告编制依据及说明编制依据编制依据一、 西安市国民经济和社会发展第十个五年计划汇编二、 实施西部大开发西安市商贸业发展规
4、划 （2000 年2010 年）三、 西安市城市总体规划(19962010)四、 西安市城乡建设委员会关于毓兴物业发展有限公司建设和平大厦项目建议书的批复五、西安市人民政府关于出让国有土地使用权的批复（编号 xx 字大家论坛 http:/大家学习网 Http:/ 3（xx）第 xx 号）六、西安市房地产实地调查情况七、2004 年陕西经济社会蓝皮书经济卷八、国家工业发展组织编写的工业可行性研究手册九、国家计委颁布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法 （1983 年 2 月 2 日）十、陕西省现行相关工程定额标准。编制说明：编制说明：作为指导本项目实施的纲领性文件，本可行性报告以数理的形式
5、详细阐述了项目开发、销售、运营过程中有可能遇到的各类问题。尤其对于项目资本运作提出了项目多方资本投入的思路，涉及到自筹资金、销售回款以及金融贷款方面，在考虑到金融机构通常融资放贷可能需要考量的几类风险设计了相对完善的回款还贷措施。由于本报告编制的前提是项目前期策划已经过严谨的市场验证并有相当充裕的市场数据证明其可行性，因此，本次报告的提交可以作为本项目市场运作的指导性方案，作为后期营销策划、推广策划的理论基础。第二章第二章 项目概况项目概况基本情况基本情况“和平大厦”建设项目位于西安核心商圈一级辐射区域内-和平路中段。南接西安核心商业街东大街，北出和平门直达西安旅游重要标志大雁塔，扼守西安主力
6、旅游、餐饮、娱乐黄金通道。南北长95 米，东西纵深 75 米，现政府批准占地 5648 平方米（折合 8.472 亩,含代征路 1.25 亩） 。项目用地性质为商住用地（使用权限 70 年） 。用地现状为三通一平。用地总面积为 5648 方米（8.472 亩） 。项目总地价为 万元(含土地出让金)。城市建设配套及其它规费为 730 万设计费：560 万其他前期费用：130项目总投资 12003.84 亿元。项目总建筑面积约 32000 平方米。大家论坛 http:/大家学习网 Http:/ 4计划建设周期 2 年。项目建设工作由毓兴物业发展有限公司负责。2、项目概况和平路是西安市商业、办公、餐
7、饮娱乐的主要大街之一。随着国家经济发展的战略导向的转移-西部大开发，西安将成为西北地区政治、经济、文化和对外交流的枢纽。和平路为西安市商业、金融形象窗口的地位，已展现在世人眼前。在此兴建“和平大厦”其商业价值较高，它的周边有星级宾馆、饭店、商场、医院、影城、学校等社会服务设施，配之以便利的交通条件，该项目建成投入使用将和这些商业文化中心交相辉映，构成良好的商业氛围，必成为古城一道亮丽的风景。发展趋势预测发展趋势预测随着西安城市运营战略的深度实施，城市基础设施建设布局将发生翻天覆地的变化，在此基础上，随着城市路网布局的高度完善，交通状况的快速改善，将导致人们生活、消费观念的根本性变革。城墙内核心
8、商圈具有相当水平的经济扩张力和消费牵引力，根据西安市城市建设总体规划来看，这里将成为今后几年重点商贸区。根据毓兴物业今后三年的战略规划，将以专业化的商业房地产运营为主要发展目标，抢占核心商圈稀缺地块不仅是顺应了西安城市建设的需要，更符合企业长远发展目标，不论在战略上还是在战术上，都是必须和必要的。第三章：市场调查与分析第三章：市场调查与分析第一节：宏观市场分析第一节：宏观市场分析2004 年，西安人民在市委、市政府的正确领导下，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻党的十六大、十六届三中和四中全会精神，以科学的发展观统领经济社会发展全局，认真执行中央的宏观调控政策，牢固树立“四
9、化”理念，国民经济在平稳、健康、快速的轨道上运行，并呈现出总量与结构、速度与效益协调发展的良好局面，各项社会事业全面发展，人民生活水平显著提高，城市服务功能进一步增强，全面实现了年初制定的发展目标，一些主要经济指标创历史新高。1、经济综合实力增强、经济综合实力增强据西安市统计局有关资料显示，2004 年西安市生产总值（GDP）109587 亿元，按可比价格计算，比上年增长 135。经济总量突破千亿元大关，增长速度连续五年保持在 13以上，经济发展迈上了新台大家论坛 http:/大家学习网 Http:/ 5阶，并步入一个新的增长期。其中第一产业增加值 6005 亿元，比上年增长 67；第二产业增加值 495
