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1、说 明,本市场报告的数据来源主要有三方面：第一是依据实际的市场调研情况；第二是参考专业的市场研究机构提供的相关数据（如中房指数研究院、天朗房研网、搜房网等）；第三是通过土地储备管理局、国家统计局、房屋管理局等政府权威网站获得相应数据。 本报告以反映市场真实情况为出发点，一方面为集团对雁栖半岛项目的决策提供市场依据，另一方面为集团其他地产项目的决策提供参考。,目 录,第一章：宏观经济及政策环境分析第二章：全国房地产市场发展情况第三章：北京房地产市场概况第四章：北京别墅市场情况第五章：2014年房地产市场预判,|,PART 1宏观经济及政策环境分析,1、宏观经济发展状况2、政策环境分析,2013年
2、我国前三季度国内生产总值（GDP)386762亿元，同比增长7.7%，全年预计GDP同比增长为7.5%。其中，一季度增长7.7%，二季度增长7.5%，三季度增长7.8%。 从前三个季度来看，国民经济运行总体平稳，其中房地产业同比增长7.3%，行业发展较为平稳。从中国近年的整体经济情况来看，中国的经济增速有所下滑，预计中国未来将面临短期的经济改革带来的阵痛，未来两年GDP预计保持在7%左右的增幅范围之内。,宏观经济总体发展状况国内生产总值发展情况,预计2014年国内生产总值(GDP)增长目标定在7%，比今年下调0.5个百分点，反映出中国近年整体经济增速有所下滑。,宏观经济总体发展状况全国CPI运
3、行情况,2013年12月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.5%，CPI重回“2时代”。其中，城市上涨2.5%，农村上涨2.5%；食品价格上涨4.1%，非食品价格上涨1.7%；消费品价格上涨2.2%，服务价格上涨3.3%。2013年，全国居民消费价格总水平比上年上涨2.6%，完成全年3.5%的物价调控目标。数据低于预期，暗示消费不振，对大盘将形成压制。,2013年1-11月份，全国固定资产投资(不含农户)391283亿元，同比增长19.9%，增速比1-10月份回落0.2个百分点。从环比看，11月份固定资产投资(不含农户)增长1.47%。 1-11月份，第一产业投资8509亿元，同比增长31.
4、7%，增速比1-10月份加快1.1个百分点；第二产业投资167043亿元，增长17.3%，增速回落0.3个百分点；第三产业投资215730亿元，增长21.5%，增速回落0.1个百分点。,宏观经济总体发展状况固定资产投资情况,从到位资金情况看 1-11月份，到位资金433419亿元，同比增长20.2%，增速与1-10月份持平。其中，国家预算资金增长15.4%，增速比1-10月份回落0.9个百分点；国内贷款增长17%，增速加快0.7个百分点。 从施工和新开工项目情况看，1-11月份，施工项目计划总投资836466亿元，同比增长17.9%，增速比1-10月份回落0.3个百分点；新开工项目计划总投资3
5、28420亿元，同比增长14.3%，增速回落0.1个百分点。,固定资产投资情况良好，资金到位情况增幅平稳，为房地产建设发展提供动力。,宏观经济总体发展状况PPI运行情况,2013年11月份，全国工业生产者出厂价格同比下降1.4%，环比持平(涨跌幅度为0，下同)。工业生产者购进价格同比下降1.5%，环比持平。1-11月平均，工业生产者出厂价格同比下降2.0%，工业生产者购进价格同比下降2.1%。,PPI(生产者物价指数)连续21个月出现“负增长”显示中国经济依然没有从需求面疲弱、制造业不振的局面中完全走出。,宏观经济总体发展状况货币环境情况,货币政策保持稳健，信贷平稳以维持经济增长，房地产业货币
6、政策方面已不如早年宽松,截至2013年11月末，货币供应量（M2）同比增长14.2%，明显高于年初设定的13%左右的调控目标，1-11月人民币新增贷款8.4万亿元，同比增长10%，已超过去年全年的8.2万亿，从当前经济运行情况来看，宏观增长指标偏稳，通货膨胀预期稍有消减，短期经济维持平稳增长，根据中央经济工作会议，2014年货币政策仍将保持稳健取向，依靠信贷和社会融资额规模合理增长以维持经济增长，房地产市场量价仍受到正面推动，但推动力度大不如前。,(注：M2，指广义货币，衡量货币供应量的重要指标，其计算方法是交易货币以及定期存款与储蓄存款）,宏观经济总体发展状况其他指标情况,国内生产总值增幅放
7、缓，工业表现较为疲软，其他经济数据基本保持平稳的发展。,|,PART 1宏观经济及政策环境分析,1、宏观经济发展状况2、政策环境分析,2013年房地产市场政策大事记,各地主要城市调控政策差别化， 从本年度调控结果来看，一二线城市房价仍继续领涨，我们认为在调控长效机制的导向下，未来区域调控政策差别化将常态化。,政策环境分析主要城市调控政策情况,政策环境分析主要政策解读,对于北京市场来说，本年度主要调控政策是年初的新“国五条”以及“京七条”，但从调控结果来看，并没有达到预期的调控目的，因此，需慎防政策变化给项目带来的风险。,政策环境分析北京市现行限购政策,对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京
8、部队现役军人和现役武警家庭、持有有效北京市工作居住证的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。 对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。 北京市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。,即：拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；拥有1套及以上住房的非本市
9、户籍居民家庭；拥有1套及以上住房的京籍单身人士，均暂停在北京市向其出售住房。,2013年3月 北京住房公积金管理中心公布关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知（以下简称通知），明确指出借款申请人购买第二套住房的贷款首付款比例不得低于70%、贷款利率为同期首套住房贷款利率的1.1倍。对于此前社会热议的二套房认定标准，通知规定，对于在北京市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示无房，但有1笔住房贷款记录或1条公积金提取记录，符合第二套住房贷款条件的借款申请人，即“无房有贷”的申请者，仍执行贷款首付款比例不得低于60%、贷款利率为同期首套住房贷款利率1.1倍的政策。 二套房的商贷政策也同步收紧。央
10、行营业管理部向北京地区商业银行发出通知，要求二套房贷款首付比例不得低于70%，较此前的60%首付比例提高10个百分点；对“无房有贷”的家庭，仍执行首付款比例不低于60%的政策。第三套及以上住房贷款继续停发。利率方面未做出具体要求。,政策环境分析北京现行限贷政策,即：无论是公积金贷款还是商业贷款，二套房首付至少为60%，部分银行首付达到70%，利率为同期首套住房贷款的1.1倍，对于第三套及以上住房贷款继续停发。,政策环境分析形势分析,自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”，4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”
11、，而这次出台的“国五条”则是第五次调控升级。 稳中求进作为2013年经济工作的总基调，并明确提出“房地产市场调控不动摇”。而从近来中央及各部委释放的信号也不难看出，2013年，政府绝不会放松楼市调控，因此楼市调控政策势必围绕“稳”字展开。 市场调控政策不动摇，未来房地产市场存在较大不确定性，这是目前面临的挑战，但鉴于别墅的稀缺性、保值性、抗风险性强等特点，项目存在较大的市场机遇，同时也存在风险。,市场调控将成为常态，慎防调控给项目带来的风险,|,PART 2全国房地产发展情况,全国房地产发展情况土地成交情况,整体成交量增长超两成，一线城市涨幅高达83% 今年土地市场整体成交火热，全国53个重点
12、城市经营性用地前11月成交建面高达65888万平方米，比去年同期增长了21%。整体成交金额增长超6成，3个城市成交超1000亿，地王频出 2013年前11各月共成交土地金额8669亿元，从成交金额来看，各地土地出让金同比攀升显著，其中，上海、北京、杭州三地的土地出让金超过1000亿元，地价较高的一线及部分二线城市土地成交量增长，进而带动土地出让金上行。,注;经营性土地，是指土地用途为商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性质的国有土地。,2013年1至11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，增速比1至10月份提高0.3个百分点。其中，住宅投资增长19.1%，占房地产开发投
13、资的比重为68.6%。1至11月份，商品房销售面积110807万平方米，同比增长20.8%，增速回落1个百分点。,全国房地产发展情况开发投资情况,1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积646096万平方米，同比增长16.1%，增速比1-10月份提高1.5个百分点；其中，住宅施工面积472941万平方米，增长13.5%。房屋新开工面积181055万平方米，增长11.5%，增速提高5个百分点。,全国房地产开发投资情况较为良好，增速平稳，供应量充足。,上图表明，2013年各月房地产开发值数一直在回落，但纵观全局，景气指数均在95以上，这与我国经济结构的调整，以及近几年房控政策的出台有关。,全国房地
14、产发展情况房地产开发景气指数,全国房地产发展情况资金到位情况,1-11月份，房地产开发企业到位资金109475亿元，同比增长27.6%，增速比1-10月份提高0.4个百分点。其中，国内贷款17667亿元，增长33.8%；利用外资475亿元，增长28.0%；自筹资金42742亿元，增长20.8%；其他资金48592亿元，增长31.9%。在其他资金中，定金及预收款30534亿元，增长32.1%；个人按揭贷款12657亿元，增长36.5%。,111月份开发企业到位资金增速平稳，为房地产开发增速提供了基本动力，预计2014年上半年，在政策不变的情况下，在资金到位情况良好的保障下，开发投资，施工面积、销
15、售面积等波动幅度不会有太大变化。,1-11月份，房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%；土地成交价款8669亿元，增长31.5%，增速比1-10月份提高19.8个百分点。折合平均土地购置价格为2493元/。,全国房地产发展情况土地购置面积情况,2013年房地产土地购置面积总体有所增加，但土地成交价格也在增加，直接加大了开发商拿地成本，融资难，开发成本高，利润减少，是当前面临的实际问题。,1-11月份，商品房销售面积110807万平方米，同比增长20.8%，增速比1-10月份回落1个百分点；其中，住宅销售面积增长21.3%。商品房销售额69946亿元，增长30.7%，增速
16、比1-10月份回落1.6个百分点。截至11月末，全国商品房待售面积46806万平方米，比10月末增加1444万平方米。,2013年1至11月份商品房销售面积和待售面积同比均有增加，但增速比前10个月一直在回落。,全国房地产发展情况商品房销售和待售情况,从全国来看，整体呈现量价齐升的态势，2013年全国商品房销售均价达到6006元/。,全国房地产发展情况全国商品房销售均价情况,全国房地产发展情况70个大中城市价格情况,全国房地产发展情况大型开发商市场占有情况,从开发商来看，行业集中度持续提升，大型企业占据市场份额越来越大，中小开发商发展困难重重。,2013年大型房企销售排行（T50）情况,房地产行业开始出现大型企业集约化迹象，市场占有率越来越高，将导致中小开发企业发展愈加困难。,|,PART 3北京房地产市场概况,1、北京土地市场概况2、北京房产市场概况,
