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1、瑞金站前项目产品规划简思,2012.2.9,天做棋盘星做子，在中国，创意商业已成“地产明星”地为琵琶路为弦，在瑞金，于枢纽站前，首创主题创新型商业。一个城市的商业新传奇 从此开史！,LIST目录,PART 二、项目研判分析,PART 一、城市发展概况,PART 三、项目定位依据,PART 四、产品规划建议,一、瑞金城市概况中国革命的摇篮，全国重要旅游城市瑞金市位于江西省南部，武夷山脉南段西麓，赣江东源贡水上游。东与福建省长汀交界，南与会昌县毗邻， 西连于都县，北接宁都、石城二县。 一、总人口66万人。二、国土面积2448平方公里。三、城市交通便利。 1、公路交通：323、319、206等国道为
2、主干，公路网可直达赣州、 南昌及闽粤等地； 2、铁路交通：赣龙铁路与京九线连接，将建通往外界的快捷通道。 四、便民基础设施齐全市内邮政、通讯、电力等基础设施齐全。,二、规划方向一心二轴的布局形态城镇体系一心：中心城区依托经济和人口规模为基础，是全市市域城镇体系的核心，城镇发展的重要区域。城镇体系二轴:1、以323和319国道为轴线的城镇发展主轴串接云石山、沙洲坝等乡镇，成为市域城镇发展的主轴。本轴包括瑞金市区、1个重点镇及若干城镇。2、以206国道为轴线的城镇发展主轴串接沿线城镇，成为市域内重要的南北城镇发展主轴。,三、旅游产业旅游资源丰富、游客数量猛增 瑞金是红色故都，至今保存着叶坪、沙洲坝
3、、云石山等革命旧居旧址群180多处，各种珍贵史料达10220件，馆藏文物10265件，其中国家级文物保护单位33处，国家级文物藏品22件。 今年恰逢建党90周年，瑞金市开展“红色文化进景区”活动，精心挑选红军桥、阿金扩红等近百个课题在各个旧居旧址表演，还在长征第一山云石山规划了一条约10公里长的“长征体验线路”，沿途在各个历史转折点邀请党史专家作党史报告，老红军讲革命故事。今年以来，瑞金接待游客人数突破80万人次，同比增长31.6。,四、铁路运输瑞金火车站，是拥有2万平方米站房的甲类二级站，目前车站目前总计发车16趟车、车站年输送人流量近70万人次。近年来，瑞金每年都要汇聚650万人次以上的人
4、流，吸纳360万吨以上的货物中转、集散，接待国内外游客近100万人次,综述：1、城市资源优势明显；2、旅游产业经济猛增；3、城市快速发展；催生城市新一轮商业发展变革，作为城市极其重要的枢纽中心火车站，必将需要能迎合城市发展和满足人们所需的新商业诞生！,LIST目录,PART 二、项目研判分析,PART 一、城市发展概况,PART 三、项目定位依据,PART 四、产品规划建议,项目概况,本案位于瑞金市火车站前地块，由站西一路，站西二路，站前大道，城市外环线，所形成的“井”字型市级商业中心区块，基地临近城市商业中心区块，位置优越。基地由火车站前广场分割为二个地块组成，其中地块一面积18227.07
5、平方米，地块二面积39639.6平方米，基地总面积57866.67平方米。地块一北侧为城市外环线，西侧为站西二路，南侧为站前大道，东侧为火车站前广场。地块二北侧为城市外环线，西侧为火车站前广场，南侧为站前大道，东侧为站前一路。,地块A18227.07 ,地块B39639.6,从项目立地条件和数据分析，要将项目定位和规划好，我们首先要解决几个战略性问题一、服务战略站位问题 （枢纽服务VS城市发展）二、产品战略定性问题 （商业产品VS住宅产品）三、产品战略定量问题 （产品定量及配比建议）,一、战略站位研判分析,支撑依据一： 位于站前路，具有交通枢纽优势；以独特的依托（火车站）为基础，造就了枢纽型流
6、动商业的业态组合；满足近70万流动人群：流动、停留、应急、休闲的商业需求；支撑依据二：瑞金市本级辐射整个瑞金市域乃至周边地区和县（市）的市级商业和现代商务中心，基地临近城市商业中心区块，位置优越。作为红色旅游城市，天然的旅游文化资源丰富，但是缺乏带推广性质的的商业个体引导和带动系列消费，导致瑞金的旅游业发展受到制约，没有得到很好的开发与推动。 因此，作为闻名中外的红色故都、共和国摇篮、中央红军长征出发地的瑞金，急切需要一个能够带动城市商业地标性业态。,以红色旅游为主题灵魂，打造一个专属瑞金的城市新型商业名片，带动整个火车站商圈和城市商圈接轨，成为江西乃至中国第一个创新型城市商业综合体。,创新城
7、市商业综合体服务和满足枢纽服务与城市发展需求,枢纽服务 城市发展,vs,？孰轻孰重,枢纽服务,枢纽性流动人群的消费特性定向化应急购物+耗时购物+其他购物比如：1、深夜下火车需要餐饮、住宿等（站外）；2、等车无聊消磨时间消费（候车厅）；3、准备不周应急消费（站外和候车厅）；,枢纽商业消费支撑：流动人群,城市商业,站前城市商业消费支撑流动人群消费稳定人群消费附带人群消费枢纽性流动人群的消费特性多元性,近70万人流动人群车站输送人流,66万城市人口+近100万人次的旅游人流+其他人流=650万人次城市吸附人流,从商业价值点上分析流动人流产生的消费价值不足支撑过大商业体量，站内应急、服务配套本身就会分
8、流部分需求、加上人们站前消费意识等问题因此、满足城市发展需求的商业大于满足枢纽服务需求，且更有意义因此在后续商业规划配比上应放大城市发展的商业需要,二、战略定性研判分析,住宅产品 商服产品,vs,？孰主孰次,项目定性商业为主：盈利,住宅定性为辅：收回成本,从项目收益点和开发风险分析凭据一（政策）：1、商业定性将受政府支持2、住宅在限购政策下的低迷和销售阻碍凭据二（资金回笼）：1、在资金不够充裕的情况下，商业不持有产权出售能快速收回资金2、住宅入住则带动商业运营，而商业运营则带动住宅销售3、住宅投资在售出时即停止，而商业持有产权则长期盈利升值,从开发意义和开发价值点上分析无论从企业受益和资金盘活
9、来看、商业产品开发的战略意义和价值远比住宅产品开发大的多因此、在后续产品性质规划上应以满足城市发展需求的商服产品为主导，弱化削减住宅产品,三、战略定量研判分析,住宅产品 商服产品,vs,？孰多孰少,从开发意义和开发价值点上分析无论从企业受益和资金盘活来看、商业产品开发的战略意义和价值远比住宅产品开发大的多因此、在后续产品性质规划上应以满足城市发展需求的商服产品为主导，弱化住宅产品建议战略定量比例6:4或者6.5:3.5（具体应根据企业实际及成本测算和赢利价值点而定）,60：40,阶段小结：一、战略站位：重城市发展轻枢纽服务二、战略定性：重商服产品轻住宅产品三、战略定量：商服产品6：住宅产品4,
10、PART 二、项目研判分析,PART 一、城市布局发展,PART 三、项目定位依据,PART 四、产品规划建议,LIST目录,不是每个城市都有一张属于自己的城市名片,一个时代需要一个标签，一座著名的城市总有一张足以值得标榜的名片，可以是一栋建筑、一条街区甚至是一种文化，如：时代1688，一如上海新天地、南京1912，在开放式的情景体验空间里，当地古老建筑、人文、时尚得以完美交融。独具一格的风尚品位，不仅标示着城市商业地标所在，更是标示着一座城市特有的生活方式。然而却不是每一座城市能够拥有如此能力。同样是拥有红色血统的的城市也有不少城市商业名片，如（井冈山）天街旅游文化广场、（南昌）赣江新天地。
11、,一、（井冈山）天街旅游文化广场项目简介：天街旅游文化广场，位于“中国革命的摇篮”井冈山茨坪旅游风景区，项目总占地50000平米，集商业旅游、特色餐饮、文化娱乐、康体休闲、高级酒店、度假公寓为一体高档旅游商业项目，已经成为井冈山旅游的主要的旅游接待中心。,二、（南昌）赣江新天地 项目简介：位于南昌红谷滩新区红角州片区，总占地14万平米，总建筑面积10万平米，是南昌首个大型滨水型餐饮、娱乐、休闲、酒店为一体的城市区域综合配套项目，项目现已经成为南昌顶级餐饮娱乐的代表符号，成为南昌城市名片。,南昌之星摩天轮,。,？,然而红都瑞金呢,以城市的名誉定义项目才能有的放矢站在城市的高度，把握城市的机遇，迎
12、合城市的未来发展，塑造地标式城市名片，打造火车站中心商圈，定位以红色旅游为主题，创新型商业综合体为瑞金城市的发展建设迈出伟大的一步！,何为创新型：肩负城市发展使命和兼顾枢纽服务国内首例站前红色商业综合体,？,酒店、商务、餐饮、金融、商业、服务、娱乐、配套、,枢纽服务+城市商业由八大业态组成,住宅,主题商业,文化,配套,旅游,商务,公寓,医疗,餐饮,休闲,酒店,金融,服务,邮政,娱乐,本章小结：一、以红色旅游为主题，创新型商业综合体二、国内首例站前红色商业综合体,PART 二、项目研判分析,PART 一、城市布局发展,PART 三、项目定位依据,PART 四、产品规划建议,LIST目录,一、规划
13、概念建议,红军长征从瑞金开始本案从红军文化开始,1、为更好地吻合项目定位、我们建议将红都文化融入项目的概念规划；2、为更好地引流、截留、较长时间停留，采用引桥等方式链接广场；3、为更好地使项目醒目显眼、成为红都城市标杆、我们建议兼顾火车站概念设计的同时，凸显项目本身名品标杆形象价值；4、为使项目商业价值提升、我们植入陆 海 空立体多维设计概念；,1、风格及建筑外立面色系瑞金火车站，造型是一个“红军军帽”，色调为青灰色，为最大程度上达到与火车站整体形象的契合，形成一个整体，建议规划建筑外立面色系为红军才有蓝色和红色。,地块A18227.07 ,地块B39639.6,住宅+底商铺+流动配套,商业+
14、酒店+办公+酒店式公寓+下沉式广场+流动商业+其他,2、整体布局建议基于项目分为两个地块特点，我们根据枢纽型商业的特性以及本案定位，配合项目主体业态进行规划，规划业态有：沿街商铺、中小型商超、流动商业+引桥、住宅、主体商业、酒店式公寓、办公、下沉式广场、娱乐、休闲以及邮政和医疗配套。为突出整体性、连贯性、完整性和连贯性，我们建议采用群集策略、将住宅和商服分离进行布局如下图：,根据地块特点，为充分利用地块优势，提高商业业态搭配契合度，扩大商业盈利空间，特准备两套业态规划预算方案,方案一,城市主题商业,流动商业,配套服务,流动配套+住宅,住宅,住宅+底商铺,酒店,办公,酒店式公寓,酒店式公寓,下沉
15、式广场,引桥+空中商业,住宅+底商铺,住宅+底商铺,住宅+底商铺,住宅+底商铺,住宅+底商铺,住宅+底商铺,方案二,住宅,酒店公寓,商业,城市主题商业,商务+商业,娱乐,下沉式广场,商业,酒店,引桥,具体可根据设计安排做适当调整。,三、引桥设计建议以瑞金“红都”概念，打造空中商业业态，建议设引桥接轨流动商业，通过引桥吸引消费者前来消费，引桥喻为“红军桥”，以此为特色和标志，达到一举两得的目的。,1934年12月，中央红军从黎平少寨经过，国民党部队为了阻拦红军，把桥拆毁，少寨村民为了迎接红军，拆自家门板，冒着严寒架起一座木桥，为红军渡河。后人为了纪念红军，把这座桥称作红军桥。,城市主题商业,流动
16、商业,配套服务,引桥,酒店,办公,酒店式公寓,酒店式公寓,下沉式广场,引桥+空中商业,通透式，欣赏街景,楼层相通,设置顶层入口，连接地面顶层价值最大化,二三层开放式风格,四、商业的建筑设计规划建议在商业的建筑设计方面最大化的挖掘商业价值，充分展现开放式休闲式的商业街区.,下沉式广场，商业价值最大化,滨水景观，增加消费气氛，提升商业价值,各式广场,各式广场,五、景观的打造规划建议在景观的打造方面：我们建议最大化的吸引人流；运用各式广场区隔不同商业业态；,九、住宅产品户型规划建议户型建议：小三房和公寓为主，少量两房和四房（刚性需求）考虑到目前大市场环境下，三房多为首次置业者青睐；（升级需求）结合目前瑞金的消费人群和市场特点（大家庭多）；（投资需求）酒店式公寓是投资热门,
