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1、Gemdale Corporation,科学筑家,The Science of Living,项目经营方案集团评审报告模版,目录1、投资决策与经营方案指标对比2、项目市场定位介绍3、项目设计方案介绍4、项目开发计划介绍5、项目成本分析6、项目营销分析7、项目经营分析表说明与项目经营责任书B,1、成本：与投资决策相比，可售面积增加17，同时由于建设标准提高等原因，单位销面成本增加16，使得总成本增加； 分析：在销售面积、物业类型变化较大的情况下，剔除价格自然涨幅影响，成本增加16带来的收益相当明显。而投资决策成本与实际成本差异较大，主要是由于产品定位标准的大幅提高。2、售价：1）投资决策售价调整
2、：与投资决策相比，低层开盘时间推迟3个季度，小高层开盘时间推迟2个季度，按价格每年10的自然涨幅考虑，则小高层的开盘价调整为4850105%488=5581元(07年国庆销售，由销售车位10万/个改为每户赠送一个车位，折合小高层每平米增加488元)、联排的开盘价调整为6950107.5=7471元(07年5月底)； 2）与投资决策相比，联排售价提升很大；小高层售价也有一定提升（在原价格上提升17.8%，在5581元价格基础上提升2.4）。,1.1 投资决策与经营方案指标对比：,示例,1.2 项目经营方案定位说明,明确经营定位、简要说明,项目经营方案定位是快速复制已有产品，还是以差异化赢得高价高
3、速销售。,1.3 规划指标与投资决策比较,内容要求,目录1、投资决策与经营方案指标对比2、项目市场定位介绍3、项目设计方案介绍4、项目开发计划介绍5、项目成本分析6、项目营销分析7、项目经营分析表说明与项目经营责任书B,2.1 客户定位与项目决策比较,2.2 产品定位与项目决策阶段比较,示例,2.3 户型定位与项目决策阶段比较,示例,2.4 项目卖点及其成本,示例,目录1、投资决策与经营方案指标对比2、项目市场定位介绍3、项目设计方案介绍4、项目开发计划介绍5、项目成本分析6、项目营销分析7、项目经营分析表说明与项目经营责任书B,3、项目设计方案介绍说明：本文所附仅为参考模版，具体在准备报告内
4、容时可围绕其中每页P的主要思想进行适当展开，以达到清晰表达的目的为方便介绍人讲解，报告内容的顺序可适当灵活调整,3.1总体规划设计,TH,小高层,投资决策阶段,现在,TH,小高层,增加了叠加别墅，减少了商业面积,示例,介绍总体规划设计思想，并说明规划布局与投资决策阶段的主要变化，包括物业分布、交通组织、分期开发及其他重要指标变更,3.2设计方案技术可行性论证,说明总图规划的技术可行性，如日照、间距、国家规范、地方有关技术规定、规划设计要点等符合性,示例,3.3物业类型分布,投资决策阶段,现在,说明产品分布、产品定位的主要思想和与投资决策阶段的变化，包括住宅、商业、配套等各种物业类型,示例,3.
5、4交通组织分析,投资决策阶段,现在,说明停车方式、交通流线的主要思想以及影响成本的地下室面积及其它技术措施等的变化,示例,3.5分期建设规划分析,说明各期指标与投资决策阶段的变化,投资决策阶段,现在,示例,3.6景观规划分析,说明景观设计概念以及重要景观节点放大设计,景观空间构成分析,景观总平面规划,示例,景观节点设计,示例,3.7空间节点分析,说明重要节点设计,景观空间构成分析,道路节点,示例,3.8典型户型平面（1）,示例,3.8典型户型平面（2）,示例,3.8典型户型平面（3）,3.8典型户型平面（4）,示例,3.8典型户型平面（5）,示例,典型部位组合平面,鸟瞰图,典型住宅单体透视,3
6、.9、鸟瞰图及效果图,示例,说明建筑风格、装修档次与产品定位的符合程度,目录1、投资决策与经营方案指标对比2、项目市场定位介绍3、项目设计方案介绍4、项目开发计划介绍5、项目成本分析6、项目营销分析7、项目经营分析表说明与项目经营责任书B,4.1 项目分期计划说明：,项目分期计划与投资决策对比：。,示例,4.2 项目分期平面图：,用彩色平面图对分期进行说明,4.3 项目分期计划说明：,项目各期主要节点：,与投资决策对比：。,示例,Gemdale Corporation,一期主要开发周期,设计周期：0.07. （天）,开盘周期：0. 07.5.26 （天）,竣工周期：06. 0. （719天）,
7、小结：。,4.4 项目周期分析：,示例,目录1、投资决策与经营方案指标对比2、项目市场定位介绍3、项目设计方案介绍4、项目开发计划介绍5、项目成本分析6、项目营销分析7、项目经营分析表说明与项目经营责任书B,5.1 综合成本对比分析：,变动说明：,5.2 建安成本变动:,5.3 成本变动原因分类统计,5.4 成本变动原因说明,（1）目标与投资决策成本对比：（简要说明）（以下为举例） 公建配套成本增加：2,502.3万元； 主要原因：增加地下室面积，投资决策7928m2，现方案22450.98m2，共 增加14,522.98m2，相应建安成本增加2,322.8万元； 小高层单体成本增加：1,60
8、2.46万元； 主要原因：增加小高层销面7064m2，小高层配置标准提高，单体指标提 高171元/m2； . 注：该项目建安成本目标与投资决策成本的比较，详见附件说明。,具体分析见链接,目录1、投资决策与经营方案指标对比2、项目市场定位介绍3、项目设计方案介绍4、项目开发计划介绍5、项目成本分析6、项目营销分析7、项目经营分析表说明与项目经营责任书B,6、项目营销分析,6.1 项目分期及示范区、售楼处、样板房设置,用彩色平面图进行说明,6.2 投资决策时的销售定价：,示例,6.3 现在定价与销售计划,示例,除以上表格以外，请对开盘时间和开盘价格与可研阶段对比说明；对以上定价和销售计划与可研阶段
9、不同的部分，需要说明,6.4 销售定价差异说明,如果本经营方案中的价格与项目决策阶段确定的价格存在差异，则需要提供本经营方案中的价格的定价过程。 定价过程包括：项目现时点价格和价格增幅确定两部分。 定价方法需依照：ZB-TZ-Z02 项目投资决策阶段市场部分成果标准中的附件七部分”项目分期售价的确定“中提供的方法制定。,6.5 现在与项目决策阶段销售计划差异说明,销售计划的差异主要关注两个方面：1、开盘时间差异说明2、开盘后销售速度或推盘进度差异说明,6.6 营销费用与销售进度对比：,6.7 营销费用明细表（细化到季度即可）,7.1 项目经营分析表的相关说明（如有）,如有关项目合作、土地增值税的考虑等有关说明。,7.2 项目经营目标责任书B,
