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1、中海建安成本 29 个控制点作为靠建筑起家、发源于中国香港的中海，中海对建筑开发各环节了如指掌，而其对成本的控制可谓锱铢必较，并以一系列制度严格管控。下面将按照成本科目，逐一分析中海地产各项成本的控制方法。一、前期工程一般水平，按建筑面积计算，单方造价在 2050 元。场地的现状，直接决定它的成本水平。比如，如果存在“场地土方工程”这一项的话，比如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高。越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。1.场地土方工程前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，
2、造价不低。2.围墙另一个是围墙。曾经有个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间，原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定，反复修改。临时围墙标准化可以节省很多无谓的时间损耗。其次在围墙设计上要注意经济性，围墙主要功用还是围护且是临时性质，局部需要营销包装，不要过于奢侈。还有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下，必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施，花费相当大。这是不可取的。二、基础工程对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是 80120 元/。对于非桩工程，暂时
3、录不到规律(具体地体现在建筑面积上)关联性较小。以建筑物基底计算的桩基础工程，其造价为 600800 元/。3.地基处理这项费用，完全与场地的地质条件有关。比如佛山地区地下溶洞较多，处理起来花费大、耗时长。相对来说，换土之后如果能利用天然地基，是相当节省的，但是，这种方案具有明显的地区特征，不是每个城市都可以效仿的。4.桩基础它的造价水平与桩的种类有关。而桩的种类在多数情况下，又是无法替换的，因而也显示出刚性，比如对于人工挖孔桩和高强度管桩之间的选择，如果因为地基软弱导致桩设计很长，那是不便选用人工挖桩的，在工期和经济上都没有优势。除桩型之外，桩的长度是影响造价的重要原因，而桩长又与地质条件直
4、接相关。在某些情况下，抗拨桩可以用锚杆来代替，经济性显著。在桩基础工程施工中，需注意桩机数量、打桩顺序与桩长记录，尤其是桩长记录。端承桩都是按实结算，结算的数量依据全是靠现场的打桩记录汇总而来，不能仅依靠监理去验收。桩基础工程，其造价上有相当的弹性，需要做专门的优化处理。曾经某个项目的别墅桩基础工程的造价超过 400 元/，究其原因是桩数太密，承载力太高。其实完全可以减少桩数量而用一块较厚一些的“板”来作上部柱子的支撑体。5.非桩基础如果能够避免独立的筏板基础的话，基础工程的造价将会明显地降低，比如让筏板同时兼做地下室的底板。如果仅有筏板而无地下室的话，那筏板就可惜了。对于低楼层建筑使用独立柱
5、基是很经济的。三、地下室地下室工程的造价，一般是 2,2003,000 元/。目前有不少地区的地下室造价已经达到 4 千的水平了，非常可怕！影响地下室造价的因素很多：6.地下室面积单个地下室的面积越小，整体造价水平就越高，因为它分摊了四周的墙体，所以多栋高层建筑，其下面的地下室如果是连成一片的话，相对来说，就很经济；而如果每一栋的下面都有一个独立的地下室，而每个地下室又相互连通，象是“地道战”一样，那么多个地下室的造价水平肯定要高于一个地下室。7.地下室的层数地下室的层数多一些，比如 23 层，其经济性会比 1 层要好，因为底板和顶板这些造价高昂的构件将会被分摊。在场地开阔、无不良地质的条件下
6、，多层地下室其经济性优于单层地下室。8.设计的经济性具体地体现上钢筋和砼的用量指标上，也是地下室建造成本控制的核心！目前的水平是钢筋 140200kg/，甚至更多；砼是 1.0m3/以上，影响砼用量的是底板厚度。有 500mm 厚的，也有 1000mm 厚的。当然跟层数也有关系，层数多，摊销下来的指标就很低。9.顶板覆土这个因素影响很大，建议控制覆土厚度，在地下室顶板部位不要安排消防通道和大型苗木。10.基坑支护涉及到经济性，在能够保证安全的情况下，尽量优化方案，追求最大的经济性。安全性必须要由施工单位来承诺，否则将来会面临被索赔的问题。11.土方工程对于土方工程量较大的项目分期，需考虑到开挖
7、土方的可利用性。对于开挖出来的土方，尽量用于本期或该项目的前期回填；仍需外运的土方，尽可能回填，“变废为宝”，减少工程造价。12.地下室的豪华程度豪华的表现，集中在地面处理上，其次是墙面的处理。地面是不是一定要做一层专用油漆或硬化面层，要视项目档次而定，建议高档楼盘才考虑面层处理。13.人防工程影响造价较为明显，但因为具体的表现形式是在结构工程上，所以无法拆分出造价水平。一般来说，只设计外防水，防水层不准做两道，如果怕漏从施工管理上找原因，而不准通过额外花费来补管理上的漏洞。14.地下室设计优化(1)方柱比圆柱便宜。涉及到模板、抹灰等工序。每平方米的模板和抹灰至少节省 10 元，甚至 15 元
8、。墙柱面在用涂料时，可以考虑将腻子工序省略，只刷涂料。当然，地下室地涂料一般档次的就行。(2)天花不要抹灰，直接做涂料（有些地区天花不抹灰也不刷涂料）。天花因为有大量的梁，所以抹灰面积一般是建筑面积的 1.2 倍以上，遇有顶板覆土时，因为梁需要加高，天花面积甚至会达到建筑面积的 1.5 倍。每平方米的抹灰造价按 12 元/计算，对于 10,000的地下室，如果天花抹灰面积是 15,000，仅此一项就可以节省 18 万。(3)少设计几盏灯。灯火通明是浪费。(4)如果能做成自然通风的地下室，那么在机电工程上，将会节省相当的费用。比如各种风管和风机，就可以省掉。另外，能使用中压的通风管就不要用高压的
9、，因为这两种情况下使用的板厚相差较大。(5)地下室的机电工程在设计上需要注意以下几点：a.做好管线综合平衡，防止不必要的设计变更和现场修改，以致造成浪费；b.对于电气部分，有条件的机电图纸最好能和电力设计院的外电设计相匹配（至少需要机电设计单位了解电力设计院当地做法），这样防止两者之间的差异较大，而使机电成本无法控制；c.合理设置水泵房、消防等控制中心位置，以最适合的位置以减少各管路长度；d.合理选用各管材：预埋的电线管用 PVC 管，从桥架接至末端设备之间的管段用镀锌电线管（当地有强制规定的除外）；给排水的管材也是，PVC-U 排水管不需要用加厚的就不要用加厚的；消火栓和喷淋给水管能用国标镀
10、锌钢管的就不要使用加厚镀锌钢管等等。四、地面以上建筑以住宅层的单体造价为例，目前一般是 1,6501,850 元/(不含户内装饰)，比2006 年平均水平高出 300400 元/。从物业类型上看，小高层与高层、超高层的造价差别并不大，这一点，可能巅覆了大家的常识。我们现在的住宅设计都是要求不露梁不露柱，所以在结构上基本都是“框剪”体系，而与层数无关，所以在钢筋和砼的含量上相异不明显；但是对于别墅这类低层建筑来说，就完全没有必要设计“剪力”或“短肢”了，太浪费！而带电梯的住宅比不带地电梯的住宅每平方米高 50 元/。15.建筑工程此处的建筑工程，已经剥离了外立面装饰、外墙保温、防水等项目，所以，
11、影响造价水平的因素集中在设计的经济性上，即钢筋和砼的用量，以及屋面造型。影响钢筋和砼用量指标的，还有一个隐性的因素，即“赠送面积”。如果有“赠送面积”的，应说明赠送的部位和面积数量，以便于判断成本本身的合理性。目前的水平，钢筋 4560kg/，砼 0.350.45m/，钢筋的施工单价约为5.506.00 元/kg，每节约 5kg 的钢筋，就可以节省成本约 30 元/。C30 砼的价格约为 350 元/m3，每节约 0.1m/砼的用量，也可以省 35 元/。屋顶造型影响单方造价水平显明，越是层数少的建筑物，分摊的成本越高。16.防水工程此项摊至地上建筑面积一般约为 2030 元/(仅厨卫与屋面)
12、，外墙不一定要做防水，有些地区外墙全部做防水，造价增加至少 40 元/。17.入户门工程如果是木质入户门，其造价与木材的种类有关，另外，装饰性的边条，如果是整块木料加工而成，造价昂贵，相反如果是多块木片叠合而成，则相对便宜。这一项费用刚性明显，一般均价在 2000-3000 元/樘，高档一点的在 5000 元/樘左右，“最高记录”是联排别墅的 3 万/樘。18.外立面门窗工程这一项刚性和弹性都很明显。目前，外立面的门窗与建筑面积(仅限所在楼层)之比，即“窗积比”约为 0.250.3(北方一般在 0.25 左右)，尽量控制在0.25。影响门窗造价的主要是门窗的功能。比如隔热、双玻、较好的五金件、
13、玻璃的种类，如果门窗用后装法施工，将出现附框的费用，相当于每平方米建筑面积增加造价 1015 元。铝门窗的替代品，仅塑钢一种，虽然其具有良好的隔热性，但塑钢的档次明显低于铝门窗。所以，在铝门窗工程上，只能从其档次上注意节约，比如内开内倒形式的门窗造价是普通的 3 倍(以 350 元/为基数)。若以 0.3 的窗积比计算，相当于地上物业的单方造价将增加 210 元/(以地上建筑面积计)，若按可售，增加的造价将会更高！19.保温工程属于地方性工程，与地区气候条件有关。目前以 50mm110mm 苯板保温为主，华东地区是采用内外两道保温砂浆，总的来讲，每平方米建筑面积的造价在80100 元/。20.
14、外立面装饰这是影响建筑物单体造价水平的又一个重要因素。一是外立面装饰面积与建筑面积之比，我们称为“墙积比”，普遍的数字是 11.3；对于联排别墅或独栋别墅来讲，墙积比目前大部分在 1.82.1 之间，甚至更高。在设计上，控制立面的层次将会大大地降低墙积比。二是装饰的档次，就是用料。以面砖为例，集中采购的普通档次的面砖是 22 元/，面砖施工的单价为45 元/，那么外立面的造价是 67 元/，按墙积比 1.2 折算成建筑面积，其单方造价是 80.40 元/。如果墙积比提高到 1.4，则增加建筑面积的造价是 13元。如果要用较好的外墙砖，比如台资厂或日资厂，材料价格估计是 50 元/，相当于增加建
15、筑面积造价 33.6 元/。如果用涂料，目前来说，30 元/的造价可以做到较好的合资产品。设计选型的时候应注意，能用国产就不用进口。目前来看，高档的联排别墅整项造价以地上建筑面积计约 350 元/以下，小高层、高层物业的外立面装饰造价在 110 元/左右，高档的在 160 元/左右。21.大堂装饰豪华装饰一个需要 50 万元，普通装饰，一个只需要不到 5 万元。目前限额审批意见中提到的档次标准是 3500、2500、1500 元/，此项的单方指标受层数的影响较大，但一般在 1020 元/，最高不超过 25 元/。22.公共部位装饰主要是电梯厅。装饰标准一般是地面和墙面使用抛光砖，或者加配一些石
16、材装饰线条。电梯门套普通用石材。造价水平是 5060 元/建筑面积。以公共部位的面积来计，造价水平约为 980 元/，设计时尽量减少公共部分空间。对于中低档项目，在选材上，一定要选小规格产品，这样比较经济。另外就是取消石材点缀，比如踢脚线、波打线等。23.机电系统工程对于毛坯住宅来说，造价显得刚性。合计约为 200 元/以下，不包括特殊地区的采暖、中水等系统。对于给排水系统的优化：一是管材的材质，比如排水系统要选用 UPVC，而不是金属管材；上水管道要选用普通材质而不是昂贵的新产品；二是系统的功能要讲究，比如不要选用造价昂贵的同层排水。24.安防工程造价有相当的弹性。主要表现在功能上，尽量不要用噱头一类的功能，另外一点就是可视对讲显示器是黑白还是彩色。彩色的贵一倍多。25.电梯工程其造价高低一是功能，太多的功能没有必要；另外一点是选配的标准，比如层门是用
