2012年成都锦玺代理投标报告

《2012年成都锦玺代理投标报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012年成都锦玺代理投标报告（80页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、谨呈：恩威房产大麦视觉锦玺项目营销诊断报告大麦地产顾问2012年 4月地址：航空路丰德国际B1座12A-02室 电话：028-85239686 年 月前 言想说的很多 ，前 言，锦玺的角色是什么？ 我们的市场地位占位 ？ ？项目影响力带动力在哪里？为什么锦玺的房子这么难卖？ 如何突破诸如此类的种种瓶颈 ？ ？其实这些问题归结起来并不复杂 ，无非是找到更适合本案营销主张的突破之道。地址：航空路丰德国际B1座12A-02室 电话：028-85239686 本报告 结构本报告1市场分析预测2本案问题研究3本案营销成功之道4大麦的优势地址：航空路丰德国际B1座12A-02室 电话：028-852396

2、86 面临环 境 市场分析预 测地址：航空路丰德国际B1座12A-02室 电话：028-85239686 2012的成都楼市扫描： 平均每平方米优惠2000-6000元左右楼盘：蓝光雲鼎、置信丽都花园城、誉峰、四海逸家、中海城南1号、礼顿山1号、华侨城纯水岸、大王钰城、金沙西园、金沙御苑、蓝光 公馆1881、交大归谷国际住区 、 和信 融锦云湾等归谷国际住区 、 和信 融锦云湾等 平均每平方米优惠1000-2000元的楼盘：海洋中心 、 建发 金沙里 、 优品道四期 、 中粮祥云国际生活区 、 中海金沙海洋中心 、 建发 金沙里 、 优品道四期 、 中粮祥云国际生活区 、 中海金沙府、神仙树大

3、院、中海国际社区、布鲁明顿广场、合能 西贵金沙等 平均每平方米优惠在500-1000元的楼盘：金色领域、金阳 易诚国际、南城都汇、金沙别致、卡斯摩广场、凯德 风尚、隆鑫 九熙、龙湖世纪城、远洋 朗郡、金房 华韵天府、置信丽都花园丽府、时代晶座、招商 雍华府、华置 都汇华庭、仁和春天国际花园等 平均每平方米优惠在500元以下的楼盘：名人国际、蓝光锦绣城、成都合院、中大君悦金沙、光华岁月等在如今房地产市场艰难及银行贷款紧缩的情况下，成都各大房地产项目均以“ 以价换量 ” 的各种营销策略活动于成都房地产市场 。 此降价营销策略将成地址：航空路丰德国际B1座12A-02室 电话：028-8523968

4、6 以价换量 的各种营销策略活动于成都房地产市场 。 此降价营销策略将成为2012年成都房地产市场主要趋势。2012成都别墅扫描： 土地供应九年五次被叫停，别墅产品越来越“难产”别墅“禁地令”的历史，可追溯到2003年2月份。今年2月份这次“严禁向别墅供地”是在9年内的第5次提及。此前，国土部除了2003年那一次外，还曾于2006年、2008年以及2010年3次提及“别墅禁地令”。掐指而算，从别墅首次“禁地令”出台至今已停止供地9年时间。 年初成都别墅存量过大，下半年或迎销售节点2011年成都别墅累计存量面积达240.9万平米，但成交面积仅159.7万平米 ， 同比下降达 27.68%。米 ，

5、 同比下降达 存量大需一年半消化，成都别墅放缓推盘节奏“240.9万平米的别墅存量，一年半才能消化”。2012年上半年成都别墅总体将维持缓慢推盘的态势 下半年将可能是 一 个不错的销售节点 真正符总体将维持缓慢推盘的态势 ， 下半年将可能是 个不错的销售节点 ， 真正符合满足客户居住需求的别墅产品会好卖一些，而处于市场塔尖的产品，或将进入一个精细化经营的买方市场时代。 成都别墅市场或迎销量回升 中小户型或成新宠成都别墅市场或迎销量回升 ， 中小户型或成新宠今年2月起，从近郊到中远郊，众多别墅楼盘推出90-240不等的中小户型别墅。多个别墅楼盘也加大了这种户型的推盘力度。地址：航空路丰德国际B1

6、座12A-02室 电话：028-85239686 成都别墅市场， 墅质洋房 占据市场领先地位2012年至今 成都墅质洋房月均销售约 1 套 销售面积达 2 万 以占年至今 ， 成都墅质洋房月均销售约 5套 ， 销售面积达 .7万 ， 以占据38%的份额而雄踞别墅市场之巅，即使原本稳踞其顶端的联排别墅也难望其项背。成都别墅成交缓步 升 小户型或将领跑市场 成都别墅成交缓步 回 升 ， 小户型或将领跑市场相对于以往成都所推出的别墅动辄数百个平方米，几百万或上千万元价格，总价从100-250万元的中小型别墅（性价比较高，总价较低）正在打动一些收入相对稳定、有一定“闲钱”的中产人士。地址：航空路丰德国

7、际B1座12A-02室 电话：028-85239686 来源于173房产网楼市扫描小结1、成都楼市“以价换量”成为2012年主要趋势。2、2011至今成都别墅年存量达240.9万平米，预计2012下半年会迎来舒居别墅较好的销售节点。3、墅质洋房占据成都别墅销售领先地位，与同市区非别墅中高端产品间形成竞争力中高端产品间形成竞争力 。4 预测成都别墅 2012年部分产品将与市场非别墅产品价格、 预测成都别墅 年部分产品将与市场非别墅产品价格齐平，甚至某些别墅产品将低于市场非别墅产品单价。地址：航空路丰德国际B1座12A-02室 电话：028-85239686 成都主要别墅板块分布都江堰青城山板块新

8、都金堂板块N主城区板块温江板块双流、牧马山板块龙泉板块华阳板块沿城市版图辐射绕城环线外来看我们绝对处于第 一 圈层版块区地址：航空路丰德国际B1座12A-02室 电话：028-85239686 沿城市版图辐射绕城环线外来看我们绝对处于第 圈层版块区域的城市别墅。双流市场大环境 成都一圈层横向对比2012年3月份各区域均价13807120001400016000价格（元/平米）6872504561495248391867776000800010000020004000双流 新津 龙泉驿 温江 新都 浦江 郫县双流 新津 龙泉驿 温江 新都双流房价处于成都市一圈层中上位置，房价如此快速占领圈层中上

9、位置，一方面说明各种硬性、软性配套设施齐全，另一方面说明各大项目竞争激烈。地址：航空路丰德国际B1座12A-02室 电话：028-85239686 双流市场大环境 双流房价双流价格走势（大麦营销）统计分析：从11年4月至今，双流房价逐渐成下降趋势，下降幅度约为 2200元 /平米约为 元 平米 。地址：航空路丰德国际B1座12A-02室 电话：028-85239686 成都雅居乐 华新锦绣尚双流、华阳、牧马山市场代表在售项目信息一览项目 锦玺成都雅居乐花园和泓半山 复地御香山 三盛翡丽山华新锦绣尚郡远大林语城 国奥村销售电话 85715888 85612888 8567333 81486666

10、 81512333 85795188 61919999 8578 2008开发商四川置业房地产开发有四川雅居乐房地产开发成都和华伟业置业有限成都鸿汇置业有限公司成都中海投资置业有限成都华新国际实业有限成都远大蜀阳房地产开成都国奥置业有限公司地产开发有限公司房地产开发有限公司业置业有限公司业有限公司资置业有限公司际实业有限公司阳房地产开发有限公司业有限公司物管费（元/平米月）3 1.8 3.5 3.8 3.5 3.8 3 1.8车位比 1:2 1:1 1:2 1:1 1:2 1:1 1:2 1:1面积区间（平米）220-380 250-350 256-400 340-460 260-360 24

11、0-480 230-350 188-206价格(起价) 12000 8200 8000 10000 6400 7200 8800 10000泳池 、 主体项目配套面积 97000平 泳池 、 主体 耗资 12亿元 会所 、 无边7000平米的高端商业会所设置为商业功能区 、 泳池 、 主体为秉承国奥村品牌可持续发展的生活方式理念，国奥村将建设 一 个约配套设施、 主体酒店、社区商业中心、运动场地泳池、主体酒店、社区商业中心积 平米：2.1万平米国际会所、400米风情商业街、4所幼儿园 1所 24、 主体酒店、社区商业中心、运动场地泳池、主体酒店、社区商业中心1.2亿元打造万平会所号称成都第一会

12、所，未来配备咖啡厅、精品餐厅 休闲、 无边际游泳池、恒温游泳池、钢琴房、网球场、健身房、红酒雪茄室 休、休闲生活馆和健身中心三大主题；精品超市、洗衣坊、中西餐厅 咖、 主体酒店、社区商业中心、运动场地泳池、主体酒店、社区商业中心个约10000平米的超大奥运主题高端会馆、近7000平米的城市绿地公园、运动场地园 、 所班高级小学、1所24班高级中学、运动场地、 休闲娱乐场所及康体设施、 休闲书吧等。、 咖啡屋、茶室、室内外景观泳池、网球场等高规格服务。、运动场地，同时引进了伊顿品牌幼儿园来打造成都首家绿色低碳高端地址：航空路丰德国际B1座12A-02室 电话：028-85239686 幼儿园。竞

13、品楼盘价格1200082008000100006400720090001000060008000100001200014000020004000锦镇居乐花园和泓半山地御香山盛翡丽山锦绣尚郡大林语城国奥村成都雅居乐 和泓复地御三盛翡华新锦绣远大林 国项目成都雅居乐花园和泓半山 复地御香山 三盛翡丽山 华新锦绣尚郡一 次性 88折一次性总价减 一次性 8.8折一 次性 88折 一 次性 10%优惠政策8.8折按揭 9折15万再优惠 3%按揭优惠 1%按揭 8.9折分期 9折8.8折按揭 9折 按揭 8%价格（元 /米 起 ）8200 8000 10000 6400 7200平 米 起 ）在区域联排

14、别墅起价上，锦玺远远高于其它项目同类产品，在同类项目相较中此价格抗性较大地址：航空路丰德国际B1座12A-02室 电话：028-85239686 价格抗性较大 。项目 客户信息主要来源 推广语成交数据 （近两周）锦玺 围墙、户外、 锦御人生，藏玺 无成都雅居乐花 户外 道旗 短信 报广 御宾府 栋神奇并好玩的别园、 、 短信 、 报广、车身广告、桁架， 一墅9和泓半山 户外、道旗、短信、报广 千里锦江，万亩鹭湖 6户 广 南府复地御香山 户 外、报 广 、短信、桁架 南 天 府 ， 优雅别墅生活 8三盛翡丽山 户外、报广、短信 看过翡丽山，再下手 4华新锦绣尚郡 户外、报广、短信、桁架 生活至

15、此山水相待 2远大林语城 报广、户外、 新双楠200万级城市别墅 3国奥村 公交站台、短信、报广 新双楠里的林荫院墅 2小结：线上形象导视高举高打 短信精准营销 树立区内推广阵地 、 辅线上形象导视高举高打 ， 短信精准营销 ， 树立区内推广阵地 、 辅以线下活动营销及报广是目前众多别墅楼盘主要广告形式，内容以突出性价比为主。地址：航空路丰德国际B1座12A-02室 电话：028-85239686 复地御香山价格：最低价10000元/平方米环线：一圈层（华阳）动态 ：动态 ：复地御香山340-450平方米联排别墅在售，约350万元/套起。一次性付款优惠9%，按揭优惠8%。地址：航空路丰德国际B

16、1座12A-02室 电话：028-85239686 华新锦绣尚郡价格：均价8000元/平米环线：一圈层（牧马山）动态 ：动态 ：华新锦绣尚郡，推出280-480平米甜蜜舒适房源，巨惠幅度升至62万。地址：航空路丰德国际B1座12A-02室 电话：028-85239686 楼市调控继续，成都别墅价格再做调整绿地圣罗兰价格：最低价180万元/套环线 ： 一 圈层 （ 郫县西高新区 ）环线 ： 圈层 （ 郫县西高新区 ）动态：绿地圣罗兰240-300平方米叠拼别墅准现房在售，单价7500-8500，总价约180 250万元 /套- 万元 套 。地址：航空路丰德国际B1座12A-02室 电话：028-85239686 炎华置信上林赋价格 最低价 8000元 /平方米价格 ： 最低价 元 平方米环线：一圈层（温江）动态：华