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1、明珠项目融资报告一、法人情况二、项目描述（一）明珠国际商务港1、项目概况位置：济南市济南市中区经一路 88 号建成时间：2005项目技术经济指标：总用地 1.08 公顷，总建筑面积 91279。地上 49 层、地下 3 层,总高度达 188 米，使用功能：1 至 13 层：酒店；14-35 层：酒店式公寓；36-44 层：办公；46层：办公；47 层：空中酒吧。2、酒店部分：使用面积：共 25107.65。客房：8-13 层客房的面积为 10136.34，共 162 间， 258 个床位（下列面积均为使用面积） ，其中：经济客房共 36 间， 36 个床位；标准客房共 96 间，192 个床位
2、；豪华商务客房共 24 间，24 个床位；豪华套房共 6 间，6 个床位。其他：共 14971.31。一层（大堂）：553.8；二层行政餐厅、酒吧为1542.15；三层 1968.05，为零点式海鲜酒楼及豪华餐厅 11 间；四层为4368.51 ，会议室 8 个厅和私房菜 7 个豪华间；五层 3123.74 ，为娱乐中心；六层与西面裙楼六层 3415.06 ，为休闲洗浴中心。运营公司：香港怡和国际酒店投资管理集团。经营情况：平均入住率为 50%，其中：经济客房 498 元/ 天；标准客房 560元/天， ；豪华商务客房 650 元/天；豪华套房 1080 元/ 天。休闲洗浴中心处于招商阶段。3
3、、办公裙楼三至五层建筑面积为 6606.36，三到五楼层高 3.3 米，六层部分 3.3米，部分挑空。其中：三层 2654.91，四层 1463.89，五层 2487.56。使用情况：项目需装修改造，未使用。裙楼与主楼之间可以打通并共用大堂，拟安装两部观光电梯以解决垂直交通的问题，电梯位置已经确定。4、产权情况产权年限为 1994 年至 2044 年，50 年，商服用地，三至六层为建设建工集团自有产权。客房部分 10136.34，已作融资用，未来的收益权归业主所有，本公司仅对其拥有经营权。如需要，公司可收回其收益权。其余部分公司拥有完全产权。（二）明珠新世纪广场项目1、项目概况位置：济南市长清
4、区长清大道建成时间：2005项目技术经济指标：地下一层，地上 4 层。总用地 7 万，建筑面积55459。使用功能：负一层：银座超市；一层：银座商城，临街商铺；二层：家居广场；三层：家俱建材超市；四层：娱乐健身。2、产权情况：商服用地，产权年限为 40 年（20022042 年） ，还剩 34 年。负一层拥有产权，一层的 8051.16 平米作融资用，公司拥有经营权，对 2636.24 平米的门铺和432.46 平米的西区拥有完全产权。负一层与一层共 23072.26 平米的 17 年（20072024 年）经营权转予银座；二层有 8768.98 平米作项目融资用，对其他的 1789.02 平
5、米拥有完全产权；三层（12292.80 平米）和四层（4819.62 平米）拥有完全产权。二至四层，租金期限为三年，三年后的租金根据未来市场的情况确定，在租商户具有优先承租权。对于融资用的资产，公司可以收回。融资部分：未来收益权归业主所有，本公司仅对其拥有经营权。如需要，公司可收回其收益权。二、市场分析（一）区域分析济南市是中国东部沿海经济大省山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技及教育中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177 平方公里，市区面积 3257 平方公里，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临
6、黄河带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。境内泉水众多，被誉为“泉城” 。大济南都市圈确定为 6+1 型的都市经济圈，即以省会济南为核心，淄博、泰安、聊城、滨州、德州、莱芜等 6 个周边城市为依托，形成一个呈圈层结构布局的都市经济圈，隶属环渤海经济圈。在规划中，济南都市圈将以济南中心城为核心。2008 年中国城市竞争力报告中，济南的综合竞争力全国排名第 20 位，作为山东半岛群的发展级之一，济南市在产业规模、产业效益和产业结构方面提升和优化趋势明显，各种产业不断积聚和升级。1、明珠国际商务港（1）酒店市场目前济南的高端酒店主要集中在市区范围内(市中区和历下区为主)，有三个明显的集中区域：泺源大街
7、-泉城路（2 家五星级、6 家四星级） ，火车站-市委市府（六家四星级） ，舜耕路-英雄山路（1 家五星级、3 家四星级） 。火车站-市委市府片区：政府的行政办公功能明显，如济南市委、市政府、山东省委、国税局、劳动和社会保障厅、统计局、审计厅等机关单位。客户主要有中高端的商务散客，主要来自国内和省内；酒店自己的内部招待，如市发改委、省发改委、山东电力等单位；行政机关会议客人和来济办事人员。火车站-市委市府片区酒店情况：酒店名称 位置 开业时间房间数标准间价格入住率 建筑面积 开发商/投资商东方大厦 经七路 1992 224 298 90 3.2 万平 山东劳动和社会223 号 米 保障厅贵都大
8、酒店升平街 1号1993 221 318 60 2.2 万平 山东电力集团丽天大酒店经一路 66号1997 227 360 80 2.4 万平 山东通信公司鲁通集团吉华大厦 英贤街 19号2001 156 350 75 济南经济发展总公司汇宝大厦 经五纬二路 28 号2002 211 340 80 4.6 万平 济南利博实业总公司明珠怡和国际酒店济南市中区经一路88 号2005 162 560 50% 2.5 万平 建设建工集团（2）写字楼市场写字楼产品发展成熟，代表楼盘有银河大厦、中房大厦、恒昌大厦和汇宝大厦等。区域平均日租金在 1.58-2.7 元/平米之间，除汇宝大厦的入住率为65，其他
9、项目的入住率在 85以上，写字楼市场需求强劲。火车站-市委市府片区写字楼情况：项目名称 项目位置 写字楼面积（万） 租金（元/平米/天） 入住率银河大厦（农业银行） 经七路 168 号 3 2.58 100%中房大厦（济南商行） 经四路与顺河街路口 1.8 2.7 90%泉景恒昌大厦 经四路 288 号 3.2 1.21 100%明珠国际商务港 纬三路与经一路交汇处 4 1.6 85%汇宝大厦 经五纬二 28 号 0.9 2.25 65%汇鑫国际商务大厦 东西丹凤街 3 号 1.5 1.58 95%交通优势：北邻济南火车站、济南广场汽车站，是济南陆路口岸。济南火车站连接京沪、胶济两大铁路动脉，
10、济南广场汽车站是山东省一级汽车客运站，为济南对外交通枢纽，日均流动人口量最多可达 6.3 万人。项目临主干道，交通畅通，周边路网发达，可方便到达市内各区域。商业与商务氛围：项目位于市中区经一路纬三路交汇处，属于济南老商埠区；东侧纬二路是济南较早的商务区，有历山厦、汇宝大厦等写字楼；文化底蕴深厚：老建筑古朴典雅，项目紧临山东省最早的涉外宾馆山东宾馆，济南市最早的戏剧演出场所北洋大戏院；民族工业典范瑞蚨祥鸿记，以及亨得利表店等。项目声誉：项目享有山东第一高楼美誉的地标性建筑，是济南市对外经贸发展的形象窗口，也是 2005 年济南市政府、市中区政府重大招商引资项目之一。未来规划：紧临济南金融商务区核
11、心区，在金融商务区的扩展区域内。济南市把顺河街以西，经七路以北，纬二路以东，经二路以北规划为金融商务核心区，核心区外围（五龙潭以西，经十路以北，中山公园以东，经一路以南）为金融商务扩展区。2、明珠新世纪广场：项目优势：交通优势：项目比邻城区交通干道，出行便利，物流畅通；大学路是通往大学城交通要道，凤凰山路北段的开通增加了本项目与经济开发区的可达性。大学园区优势：紧靠长清大学园区，现已有山东师范大学、山东轻工业学院、山东中医药大学、山东工艺美术学院、山东艺术学院等八所院校入驻，本项目对学生的吸引力较强。主力店优势：银座为济南强势品牌，消费者认可度高与品牌影响力大。银座经营情况很好，商业氛围孕育的
12、渐渐成熟，人流量客流量都在不断增加。区域发展优势：随着长清向东发展，实力客户由老城区向东迁移。明珠新世纪广场周边有文昌小区等居民区，整体消费力在长清相对较强。三、项目估价为本次需要，委托独立的房地产估价机构对建筑物的市场价值进行评估，项目融资部分如完全收回，估价为 74942.7 万元；项目融资部分如不收回，估价为 47218.5 万元。估价时点为 2008 年 8 月 23 日，资本化率为 8，租金在四年后每年增长 2。四、商业模式与现金流量表本项目有两种方式，一种方式为收回融资部分，作为一个整体经营；另一种方式是以目前公司具有完全产权的部分进行经营。下面对两种模式下的前四年收益情况与现金流
13、量进行分析，四年以后的收益每年增长 2。（一）融资部分收回（项目估价为 74942.7 万元）1、明珠国际商务港项目年收益情况（1）酒店部分面积为 25107.65，估价为 29097.5 万元（单位：万元）项目 第一年 第二年 第三年 第四年年总收益 3966.4 4045.8 4126.7 4209.2 营业税费（收益5.55%） 218.2 222.5 227.0 231.5 管理费（收益8%） 317.3 323.7 330.1 336.7 广告费（收益1%） 39.7 40.5 41.3 42.1 房屋维修费（重置成本2%） 226.0 226.0 226.0 226.0 能源费用年
14、总费用 （收益158.7 161.8 165.1 168.4 4%） 保险费（重置成本0.2%） 22.6 22.6 22.6 22.6 成本 1076.7 1098.3 1120.2 1142.6 利润 161.5 164.7 168.0 171.4 小计 2220.6 2260.0 2300.3 2341.3 年净收益(收益-费用-成本-利润) 1745.9 1785.7 1826.4 1867.9 （2）写字楼部分面积为 6606.36，估价为 6308.2 万元（单位：万元）项目 第一年 第二年 第三年 第四年年总收益 551.8 562.8 574.1 585.5 30.6 （收益5
15、.55%） 31.2 31.9 32.5 32.5 66.2 （收益12%） 67.5 68.9 70.3 70.3 11.0 （收益2%） 11.3 11.5 11.7 11.7 59.5 （重置成本2%） 59.5 59.5 59.5 90.0 5.9 年总费用 （重置成本0.2%） 5.9 5.9 5.9 9.0 小计 173.3 175.4 177.6 179.9 年净收益(收益-费用) 378.5 387.4 396.4 405.7 2、明珠新世纪广场项目年收益情况项目面积为 54251.98，估价为 39537.03 万元（单位：万元）项目 一年 两年 三年 四年年总收益 3046
16、.4 3046.4 3046.4 3500.8 营业税费（收益5.55%） 169.1 169.1 194.3 183.5 房产税（收益 12%） 365.6 365.6 420.1 396.6管理费（收益 2%） 60.9 60.9 70.0 66.1房屋维修费（租金收入3%） 91.4 91.4 105.0 99.1保险费年总费用 （重置成本0.2%） 33.3 33.3 33.3 33.3 小计 720.2 720.2 720.2 822.7 年净收益(收益-费用) 2326.2 2326.2 2326.2 2678.1 3、前四年现金流量（四年后每年增长 2）（单位：万元）项目 一年 两年 三年 四年年总收益 7564.6 7655.0 7747.2 8295.5 酒店部分费用 982.5 997.1 1012.1 1027.3 写字楼部分费用 206.8 209.0
